维护房地产市场平稳发展 支持自住和改善性住房需求

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宗亮说，这项政策主要是降低住房公积金和第二套商品房贷款的最低首付比例，这是落实今年《政府工作报告》提出的“支持自谋职业，改善住房需求”的重要举措。

中国民生银行(600016，Guba)首席研究员文彬表示，随着中国城市化的快速发展和居民收入水平的提高，对住房刚性和改善的需求仍然巨大。自去年以来，中国房地产投资增速放缓，库存上升，房价下跌。虽然按揭政策在去年9月30日进行了调整，但由于第二套房首付比例较高，仍限制了改善需求的释放。

文彬表示，目前，中国房地产市场已经从供大于求转变为供求基本平衡，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规抵押贷款政策也需要根据市场变化回归正常。在国际上，第二套房40%的最低首付比例仍然是谨慎的，其目的是防止投机性需求的扩大。

“这次降低第二套房的最低首付比例，结合前两次降息，可以有效提高居民购房能力，减轻还贷压力，有利于改善民生，也有利于房地产市场的稳定健康发展。”文彬说。

更好地发挥“最低首付比例”的作用

一些专家告诉记者，最低首付比例是世界上一个重要的宏观审慎工具。目前，中国的住房信贷政策非常稳定，特别是以前的政策主要是抑制过热，第二套房的最低首付比例已在一定程度上调整空.与财政政策和货币政策相比，最低首付比例具有针对性强、成本低、应对房地产波动效果好等优点。根据国际经验，最低首付比例通常会因贷款金额、物业价值、地点、购买动机、按揭次数等因素而有所不同。个人住房贷款的最低首付比例一般在30%左右，一些发达国家可以通过购买按揭保险来实施相对较低的最低首付比例。

金融危机前，发达国家的商业银行主要决定最低首付比例。金融危机后，国际货币基金组织、金融稳定委员会、巴塞尔委员会等国际机构呼吁各国将最低首付比例作为宏观审慎工具引入监管实践。全球20多个发达和新兴经济体将实施最低首付比率，作为宏观审慎工具。目前，英国等国正在考虑将最低首付比例引入监管领域。

“从中国的实际情况来看，居民储蓄率仍然很高，杠杆率很低，金融形势稳定。首笔商品房贷款的最低首付比例为30%，在国际上也处于合理水平。过去，中国第二套房的最低首付比例是60%，有些城市是70%，这是一个比较高的水平，空房有下调的趋势。”宗亮认为，此前旨在单纯抑制房地产过热的过于严格的政策和措施，满足了当时控制房价上涨的需要。随着房地产市场进入调整期，区域分化加剧，以往的政策已经不能满足发展的需要，制约了部分家庭改善购房的需求，应及时进行调整。

充分考虑地区差异

中国地大物博，不同地区和城市的房地产开发是不同的。一些专家认为，未来的区域分化将成为房地产市场长期运行的新常态。

记者还注意到，此次政策调整按照“分类指导、地方政策”的要求，将宏观审慎工具与地区差异结合起来。据了解，中国以前也有类似的制度安排。此前，《国务院办公厅关于进一步完善房地产市场监管的通知》和《国务院办公厅关于继续完善房地产市场监管的通知》明确规定了区域差别化住房信贷政策的要求，中国人民银行地方分行可根据地方政府政策要求，在国家统一信贷政策的基础上提高第二套住房贷款的最低首付比例和利率。

接受记者采访的业内人士认为，在当前中国房地产市场的新形势下，根据今年《政府工作报告》提出的“坚持分类指导、因地制宜”的要求，要充分考虑当地房价波动、信贷环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平、需求弹性改善、贷款风险保障程度等宏观审慎因素，进一步完善区域差别化住房信贷政策，以适应各地不同情况。

另一位专家表示，在此次调整住房信贷政策时，应更加注重采取市场化、常态化和长期化的方式。过去，在房价上涨趋势中，住房信贷政策主要与房地产宏观调控相配合，相对刚性，多为短期应急措施，调整方法多与行政措施相结合，难以适应当前的房地产形势。去年9月，央行调整了“限购”政策，并在市场化调整手段方面进行了一些探索。此次政策调整是上述市场化政策调整思路的延续。