2015楼市回暖可期

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2015年1月，房地产市场走势和房价变化备受关注。根据中国指数研究院1月份发布的最新100个城市房价指数，1月份中国100个城市(新建)的平均房价为10564元/平方米，连续8个月下跌后停止下跌，小幅上涨0.21%。

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1月份，一线城市的房价逐月上涨

根据1月份的100个城市房价指数，在1月份监测的城市中，从房价上涨和下跌的城市数量来看，44个城市环比上涨，56个城市环比下跌。与上月相比，1月份房价上涨的城市数量增加了14个，其中9个城市涨幅超过1%，比上个月增加了6个；1月份，房价环比下降的城市数量比上个月减少了14个，其中房价环比下降1%(含)以上的16个城市比上个月减少了11个。

根据北京(房地产)和上海(房地产)等10个主要城市新建住房100个城市价格指数的调查数据，1月份10个主要城市的平均房价为18990元/平方米，比上个月上涨0.59%。具体来说，十大城市中有六个城市环比上升，比上个月多一个，其次是北京、上海、重庆(房地产)(主要城市)、深圳(房地产)、杭州(房地产)和广州(房地产)。其中，北京居民平均房价环比上涨1.15%，位居十大城市之首。

与去年同期相比，今年1月份白城市住宅均价同比下降3.09%，比上个月高出0.4个百分点。前十名城市的房价同比下降1.23%，比上个月高出0.62个百分点。前十大城市主城区二手房活跃抽样调查显示，1月份前十大城市主城区二手房均价为每平方米26169元，同比下降0.53%，同比下降2.41%。

根据中国指数研究院的分析，总体而言，随着楼市有望继续好转，白城的住宅价格将在新年的第一个月停止下跌，这取决于四个因素:在政府方面，李克强总理首次表达了他对房地产市场的立场，并对行业给予了积极的肯定。中长期发展的重要性和市场信心有所增强；在交易方面，在“微观刺激”的推动下，主要城市的需求稳步释放；在供应方面，随着春节的临近，主要城市的促销数量已经减少；在企业战略方面，年初企业业绩压力相对适中，部分房地产的优惠力度减弱。

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去年，上海新建住宅的平均价格上涨了1.38%

谈到房地产市场，上海一直备受关注。让我们来看看去年上海房地产市场的总体情况。根据上海市统计局近日发布的2014年上海房地产数据，该市去年新房销售面积下降了10%以上；房地产开发投资3206.48亿元，同比增长13.7%，增速下降4.7个百分点。

数据显示，去年上海新建住宅销售面积为2084.66万平方米，比2013年下降12.5%。其中，居住面积1780.91万平方米，下降11.7%。从交易结构来看，去年上海新建住宅交易量的下降是上海新建住宅销售面积下降的主要原因。2014年，上海新建住宅销售面积比2013年下降26%，经济适用房销售面积增长6.2%。

根据上海市统计局的分析，新房销售面积有所下降。一方面，由于2013年房地产市场的繁荣，交易面积明显高于往年，导致基数较高；另一方面，随着市场在2014年前三个季度经历了一轮调整，市场出现了强烈的观望情绪。然而，在第四季度，在贷款限制放松、普通商品住房标准调整、贷款利率下降等多种因素的影响下，房地产市场呈现回暖趋势。

据统计，2014年上海新建房屋平均售价为16415元/平方米，比2013年上涨1.38%。每个环路区域内新建房屋的平均售价，内环以内为53，629元/平方米，内环与外环之间为23，681元/平方米，外环以外为13，437元/平方米。其中，内环线新房价格同比涨幅最大，外环线次之，内环线和外环线之间的新房价格每平方米下跌近2400元。就销售面积而言，内环路内的销售面积占全市新建房屋的3%；内环线和外环线之间为17.1%；外环线以外占79.9%。

2014年，不含经济适用房因素，如共有产权房、拆迁安置房等，各环路区域新建市场型住房平均销售价格为523，800平方米，占全市新建市场型住房的6.3%，单价为54，436元/平方米。内环线和外环线之间的区域销售量为148.66万平方米，占18%，单价为40345元/平方米。外环线以外，销售量为625.69万平方米，占75.7%，均价为20487元/平方米。

德友地产研究总监卢启林表示，从新建商品房的销售数据来看，2014年内环面积略有下降，过去三年一直停滞不前，主要原因是内环传统豪华住宅区的发展。空日益萎缩，交易量不断下降，而一些新兴行业的交易比例却大幅上升，这导致交易结构发生变化，限制了平均价格的上涨，内、外环之间的平均价格大幅上涨。与2012年相比，2014年的平均价格上涨了1万多元。近年来，内外环路之间的许多区域都向中高端方向发展，尤其是高地价，也迫使开发商将房地产建设成中高端房地产，导致许多板块从原来的需求或低端改善需求向中高端板块转化。然而，外环以外的区域保持着平均价格的上升趋势，比内环和外环之间的趋势要平缓。外环以外的区域仍是主要需求，结构性变化对平均价格的影响相对有限，平均价格的变化范围一般能反映房价的上涨趋势。

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今年上海房地产市场开局平平

让我们来看看2015年上海楼市的开盘记录。

根据上海搜房网数据监控中心的统计，1月份上海的商住建筑总数为13栋，共约1017套，比去年12月下降了78.16%。1月份的实际开盘价是25个月来的最低水平，开发商在推动市场方面也不是很积极。1月份，上海共销售商品住宅6218套，总交易面积75.65万平方米，新增供应面积74.23万平方米，平均成交价格28659元/平方米。1月份商品房交易量比去年12月份下降了44.78%，交易表现不佳，导致成交持平。

就二手房而言，德友数据显示，1月份上海共有19，400套二手房售出，较上月下降12.1%，较上年上升21.5%。其中，二手房销售总量17500套，同比下降12.9%，同比上升21.2%；二手房平均成交价为23100元/平方米，比上个月下降1.4%，比上年上升13.2%。据业内人士透露，随着春节的临近，二手房市场在1月份出现下滑是合理的，但与一手商品房市场相比，二手房市场的下滑幅度要小得多，成交量明显高于去年同期。

在高端市场，1月份，上海共售出376套单价在5万元/平方米以上的一手高端商品房，同比下降57.27%，同比上升3.58%；交易面积74900平方米，同比下降57.48%，同比上升28.81%；平均成交价为70165元/平方米，比上个月增长2.93%，比去年同期增长11.35%。

根据德友数据，上海一手高端商品房交易主要集中在浦东、徐汇、黄埔等地区。从交易面积来看，1月份高端住宅交易量为7.49万平方米，较去年12月份大幅下降，低于去年第四季度全年的交易量。在供应方面，1月份上海最高价格超过5万元/平方米的高端产品供应增加了14.75万平方米，环比下降51.98%，同比下降59.74%，也降至近年来的第二低水平。从均价来看，1月份上海高端住宅均价继续直线上升。

德友地产分析师赵宝根表示，自去年第四季度以来，一系列政策调整令房地产市场受益，尤其是市场急需的。最近，央行再次下调存款利率。去年，房地产市场低迷，抵押贷款紧缩是一个重要原因。如果此次RRR降息能够增加银行的抵押贷款额度，将对市场前景产生积极影响。预计今年3月，本市二手房市场将迎来小洋春市场。

另一位业内人士认为，此次RRR降息能够刺激目前徘徊在底部的房地产行业加速复苏。预计春节后，RRR降息的好处将逐渐显现，在RRR降息的影响下，3月和4月的小阳春楼市将变得更加明朗。总体而言，2015年的房地产市场将好于2014年。

据中央参考研究所称，由于需求的释放和供应的减少，主要城市的库存压力将在短期内略有缓解。2015年，随着政策环境和货币环境的放松，市场信心将增强，房地产市场将进一步复苏，价格将稳步上升。从不同城市来看，一线城市和一些二线城市的价格在优惠政策的叠加下趋于稳定。然而，大多数三、四线城市短期需求饱和，过剩风险突出，因此存在很大的反通胀压力，未来房价仍有下行压力。