房企1月海外融资近16亿美元 同比直降逾八成

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据中原地产监测，2015年1月，仅有3家住房企业海外融资计划落地，大型住房企业缺席；在这方面，一些内部人士表示，人民币贬值增加了房地产公司在海外融资的难度

在加快海外房地产市场投资的同时，中国房地产企业更热衷于在海外资本市场寻找资金。特别是，在国内融资环境困难、融资成本高的背景下，没有海外融资渠道的上市房地产企业大举买壳搭建海外融资平台，而有融资平台的房地产企业更积极寻找成本较低的海外资金。

有鉴于此，近年来住房企业海外融资规模一直处于大幅增长阶段。然而，自2014年以来，当国内房地产市场的投资环境变得困难时，开发商海外融资的难度也加大了。《证券日报》记者从中原地产了解到，2015年1月，只有三家房地产企业完成了发行高级票据和银团贷款的海外融资计划。

根据中原房地产市场研究部的监测数据，2015年1月，中海地产、徐汇控股、诸光控股三家房地产企业完成海外融资，融资总额为15.85亿美元，比去年同期的600亿元下降了80%以上。

大型住宅企业

缺少海外融资清单

根据中原地产市场研究部向本报提供的数据，仅海洋地产就完成了12亿美元的巨额海外融资。

1月29日，海洋地产宣布，公司已成功发行总计12亿美元的两年期优先债券，并打算用净收益偿还现有债务，并将其作为普通公司的营运资本。就成本而言，5年期美元债券的票面利率为4.45%，而12年期美元债券的票面利率为5.95%。据悉，这是继2014年7月发行12亿美元两年期债券后，中海地产第二次大量发行投资级债券。

据《证券日报》记者不完全统计，截至2015年2月9日，共有4家房地产企业敲定了海外融资计划，总额约为23.85亿美元。除了三家房地产企业于1月份完成海外融资外，世茂地产于2月4日宣布，已签订发行8亿美元票据的购买协议，票据利息自2015年2月10日起按年利率8.375%计算。

值得注意的是，根据以往行业的传统特点，每年1月是房企集中大规模海外融资的时间节点，因为这样可以增加一年的资金充裕度，有利于资金的安全。此外，住房企业以低成本突袭土地市场和增加土地储备也是有益的。

但是，与去年同期相比，今年1月，万达、绿地、中海等1000亿元住房企业没有开展境外融资；就融资规模而言，与去年同期相比，降幅甚至超过80%。

对此，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，由于凯撒事件和近期人民币贬值，房企融资困难，甚至在海外资本市场，融资成本明显增加。与此同时，海外融资的难度也增加了。

海外融资困难加剧

“美联储可能会逐步加息，人民币贬值对中国房地产市场的影响也是负面的。”张大伟告诉记者，美元走强后，热钱将流出中国市场，这将加剧房地产企业“资金短缺”的困境。如果人民币贬值成为一种趋势，房地产市场将面临衰退，这可能会损害中国经济。

张大伟进一步表示，从另一个角度看，在人民币持续升值的九年里，中国的房价已经连续九年上涨。尽管在过去的九年里中国房价上涨的原因有很多，但人民币升值也是其中之一。在人民币升值的过程中，业主的资产迅速升值，对资产升值的预期刺激了更多人买房的欲望。

然而，对开发商来说，尽管海外融资成本更高、难度更大，但海外资金的吸引力仍未减弱。

对此，徐汇控股金融中心总经理杨欣在一份报告中表示，从战略发展的角度来看，徐汇之所以选择海外融资，“是因为其寿命长、利率低、准入方便”。

据杨欣介绍，目前徐汇的境内外融资比例是“四开或六开”，即境外融资占40%，境内融资占60%，后续目标是实现“五开或五开”。

“海外融资的绝对成本很低。徐汇最昂贵的海外融资是五年期美元债券，融资成本约为8%，但仍低于国内开发贷款成本。”杨欣算过账，国内1 -5年期开发贷款的名义基准利率是6%，但实际上很少低于9%，最后甚至接近10%，加上监管成本和存款。事实上，2%-3%的外资成本缺口确实是许多房地产企业拓展融资渠道的驱动力。然而，去年中国房地产市场整体低迷，使得房地产企业难以获得低成本的海外融资。

有鉴于此，张大伟表示，巨额海外融资规模将导致房地产企业资金链紧张，甚至可能发生违约。