澳大利亚外国人限购真相:限制违规买二手房而非新房

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一位熟悉澳大利亚房地产市场的人士向《证券日报》记者透露，澳大利亚宣布的限制外国人购房的措施旨在非法购买二手房，而不是限制外国人购买新房，并对外国人购买新房发布“限制令”。可能性也非常小

编者按:近年来，住宅企业越来越多地走向大海，它们的模式也在不断更新，从买房到建房。今天，本报聚焦最近两个热点，解读海外融资和购房政策对房企“下海”的影响，希望能帮助读者判断房企下海的道路。

“它对悉尼和墨尔本的房地产市场没有特别的影响。”奈特弗兰克(Knight Frank)董事、大中华区研究与咨询部主任季延勋向《证券日报》表示，如果澳大利亚对外国人购买新房发布“限购令”，外国投资者将转移投资头寸，届时当地市场将受到损害。

对此，季延勋直言不讳地告诉《证券日报》记者，如果对海外买家实施“限购令”，中国开发商在澳大利亚的房地产投资将受到影响，但在澳大利亚实施这一政策的可能性很小。

值得注意的是，一些机构透露，中国房地产企业投资的大多数住宅项目都卖给了中国客户。这种相对简单的以客户为导向的商业模式，一旦受到政府相关政策的限制，无疑会增加中国开发商海外投资的风险。有鉴于此，海外房地产企业除了做“功课”之外，还应该注意以客户为导向的多元化布局。

限制非法购买二手房而不是新房

最近，有媒体报道说，澳大利亚总理托尼？雅培公司2日表示，澳大利亚政府打算严格限制外国人在澳大利亚购买房地产，以确保该国的年轻人不会因为高房价而买不起房子。据当地媒体报道，在澳大利亚买房的外国投资者绝大多数来自美国、加拿大、新加坡和中国。

据一些内部人士称，这背后的信号是，中国内地人正在对中国香港的房价进行投机。同样，中国人正在推高澳大利亚悉尼和墨尔本的房价。

对此，季延勋告诉记者，“目前，澳大利亚还没有听说过限制外国人购买新房的政策，估计签发‘限购令’的可能性很低。”季延勋认为，与香港和新加坡的房地产市场供应量小不同，澳大利亚的悉尼和墨尔本是门户城市，但可供开发的土地储备大，房地产市场供应量高，而且轨道交通极其便利，所以市区的房价高，而郊区的房价不一定高，所以不容易投机高房价。

经过多次调查，《证券日报》记者还了解到，澳大利亚联邦政府针对的是非法购买二手房的人，而不是合法购买房屋的人，更不用说限制外国人购买新房了。

根据外国投资审批委员会(firb)的明确法律规定，海外人士购买“二手房”必须满足三个条件:购买者必须持有能在澳大利亚停留12个月以上的有效签证；买家只能购买二手房；购买的房产必须是自住的，不能作为投资用房。

简而言之，外国人购买新房和公寓楼没有任何限制。事实上，澳大利亚政府鼓励海外人士购买新房子。

“政府打算执行现行法律，并希望加大处罚力度，为外国投资审查委员会提供更多人力和物力资源，以加强监督和管理。”奈特弗兰克(Knight Frank)在澳大利亚的亚洲市场高级主管王嘉明向《证券日报》表示，此举主要针对非法购买二手房的海外投资者，并希望限制外国投资者只能购买新房。

对于新的住房市场，澳大利亚确实有一定的政策信号，即“向外国人收取购房申请费，并用这笔钱调查外国人的购房行为。”如果向每个外国买家征收1500澳元的申请费，它将在四年内筹集1.6亿澳元。“。当然，这项建议只停留在建议阶段，并没有得到实施。

在这方面，澳大利亚一家国内房地产项目的开发商表示，澳大利亚政府希望从海外投资者那里获得收入，但即使申请费真的增加了，与房地产增值收入相比，也只是九牛一毛。

住宅企业出海的风险很高

事实上，据《证券日报》记者调查，在过去的2014年，悉尼和墨尔本的房价确实经历了一轮上涨，一些地区的房价可能会上涨15%左右。这是一个正常的市场波动，可能会受到强劲需求和低利率政策的影响，而不是外国投资者推高房价的结果。

“微调政策可能会实施。”季延勋认为，澳大利亚的对外投资非常活跃。一旦出台一刀切的限制性政策，投资额将大幅下降，开发商将陆续转移到其他海外市场，而本土市场最终将受到影响。以中国香港为例，当局已发出“限购令”。中国香港的投资额大幅下降，但房价仍在上涨。这可能最终导致全球资本逃离这个市场，使得租用办公楼变得困难，并使投资市场陷入瘫痪。澳大利亚不想看到这个结果。

值得一提的是，外国投资者在澳大利亚的房地产市场上确实有一席之地。根据澳大利亚国家银行的统计，2014年澳大利亚约六分之一的住宅交易是由外国投资者购买的。据澳大利亚美联社(Australian Associated Press)报道，2014年澳大利亚约三分之一的非住宅房地产交易是由外国投资者购买的。

此外，熟悉澳大利亚房地产市场的奈特弗兰克(Knight Frank)向《证券日报》提供的一组数据显示，中国投资者在澳大利亚的房地产投资总额增长强劲，2014年同比增长超过60%。

事实上，近年来，除了像格陵兰岛和万达这样的大开发商在澳大利亚的房地产项目上投入巨资外，一些中国中小开发商也在澳大利亚开发了小规模的房地产项目，包括住宅、酒店、写字楼甚至是复杂的项目。

对此，季延勋直言不讳地告诉《证券日报》记者，如果对海外买家实施“限购令”，中国开发商在澳大利亚的房地产投资肯定会受到影响。

从另一个角度来看，中国的房企已经为出海支付了大量的学费，包括海外项目在多次周转后被叫停并复工的先例，这将改变中国房企过去拿钱投资的局面，并将鼓励中国房企做更多的“功课”来降低风险。

然而，国内市场越来越困难，出海是一个节省资金成本、融资难度低、利润相对较高的市场蛋糕，对国内房地产企业非常有吸引力。

那么，当中国房地产企业把钱扔向大海时，他们实际上应该避免对高房价进行投机，以免投资者难以卖出，随后进入市场的项目也难以卖出。最重要的是，海外房地产企业必须为多样化的客户制造产品，而为大量中国人建造房屋的商业模式风险很大。一旦受到当地政策等各种因素的影响，该项目可能会滞销，然后该项目将落入手中。