35城楼市库存11个月来首下降 房价或将由跌转涨

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记者获悉，春节临近，房屋企业销售业绩冲刺势头减弱，新盘放缓，二手房“库存”交易比重上升

昨日，记者从上海亿居房地产研究所获得的最新数据显示，截至2015年1月底，上海亿居房地产研究所监测的35个城市新建商品房总存量为2.7121亿平方米，同比下降0.7%，同比上升17.1%。

“这意味着，这35个城市的房地产市场库存在连续11个月上升后，首次出现下降。”上海亿居房地产研究所研究员王晓燕告诉记者，一线城市的库存环比下降3.9%。然而，根据存储与销售的比率，消化35个城市的库存仍需要14.5个月。

对此，王晓燕认为，随着春节的临近，房屋企业冲刺销售业绩的驱动力减弱，推动新市场进入市场的步伐放缓，导致库存消化比例增加。目前，房地产市场的交易一般比住房企业的推动热。

此外，从35个城市的库存数据和库存与销售额之比可以看出，去库存周期数据基本“脱险”。去年8月，库存与销售额的比率首次下降，而本月，库存也首次下降。在“双转”之后，房价将很快从下跌转为上涨。

一线城市的库存比上个月略有下降

据上海易居房地产研究所监测，1月份，35个城市的月新增供应量低于新增成交量(其中1月份新增成交量为1651万平方米，同比下降30%，同比下降1.2%)。新的供应量低于新的成交量，导致1月份库存环比下降。其中，30个城市的库存同比增加，5个城市的库存同比下降。

值得一提的是，从区域来看，截至2015年1月底，一线、二线、三线35个城市新增商品房存量分别为3748万平方米、1.9049亿平方米和4324万平方米，同比分别增长-3.9%、0%和-0.8%，同比分别增长35.5%、14.8%和13.8%

对此，王晓燕表示，一线城市的库存环比大幅下降。事实上，在过去的一年里，一线城市的库存连续八个月保持环比正增长。2014年10月，库存首次下降，但在年底前的最后两个月立即反弹。截至2015年1月，库存再次环比下降，这反映出一线城市的市场成交量在供需关系上较大。

另一位业内人士表示，2014年底，为了完成销售任务，开发商在一线城市推出了大量新股，导致一线城市的库存增加。然而，随着年销售业绩的延续，开发商业绩压力暂时缓解，加上春节销售的传统淡季，他们并不急于推市。他们中的大部分人出售的股票在进入市场之前还没有卖出去，这导致房地产市场的库存略有下降。

35个城市的消化周期达到14.5个月

根据上海易居房地产研究所的监测，2015年1月，35个城市新建商品房的存量比是14.5，这也意味着市场消化这些股票需要14.5个月的时间。2014年12月，这一比率的值为14.9个月。

王晓燕表示，这表明1月份去库存速度加快，这与1月份供需关系的变化直接相关。与此同时，各种救助政策的影响正在积极释放，这也将导致储蓄与销售的比率持续下降。

据王晓燕介绍，从库存销售比指数来衡量去库存化速度，可以看出2014年库存去库存化周期经历了一个“倒U型”趋势，这反映了各种救市政策的有效性，也使得住房和城乡建设部“千方百计消化库存”的目标更快实现。与此同时，在RRR央行2月5日降息后，积极的影响被释放出来。预计春节后，随着市场供求双方进入的步伐加快，各大城市的去库存化速度有望继续加快。

不过，上述知情人士告诉记者，一线城市库存的暂时小幅下降不会给市场带来实质性变化。以北京的土地市场为例。在43天内，北京的土地销售收入接近430亿元。由于房企面临融资渠道狭窄、融资成本高、销售不畅、支付不畅等财务压力，因此争取高周转率、加快项目周转是房企的一个重要指标。鉴于此，这些土地储备和去年推迟入市的项目将很快入市，届时库存将再次被推高。

事实上，整体而言，住宅企业的普遍共识是加快去库存化，而大多数城市房地产市场的去库存化压力正在加大。