新城控股业绩会：今年综合体销售要达到40%

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观点房地产网

在2月17日于香港举行的业绩会议上，新城控股董事长、执行董事兼首席执行官王振华首先谈到了公司的年度目标。

在开场白中，王振华指出，2014年国内房地产市场增速放缓，但新城控股仍实现了245.1亿元的合同销售额，同比增长18.8%，超过了240亿元的年度目标。

据他介绍，2015年，新城将延续以往的城市布局策略。2014年进入新城，包括长春(房地产)、济南(房地产)、青岛(房地产)、南昌(房地产)、海口等。，使公司实现了土地储备的“1+3”布局。其中，“1”表示长江三角洲将继续保持领先地位，“3”表示中西部、珠江三角洲和环渤海三大区域。

对于新城在2014年突然加快商业领域的发展，执行董事兼公司秘书黄回应称，回顾过去实际上是一个渐进的过程，而不是突然加速。

黄指出，新城商业部门在团队初期还处于磨合阶段，也在充分了解和探索商业中不同的盈利模式。经过一段时间的运营，这两个在2012年左右开业的商业项目在产品方面已经逐渐成熟。

“基于这一成本，我们开始定向收回土地。这些照片大多拍摄于2014年，因此外界的感觉是，自2014年以来，该公司在商业领域的影响力相对明显。”黄又补充了一句。

同时，她还透露，新城将在2015年继续增加新的商业项目，这与征地计划有关。但从开业的角度来看，今年将会有四个新项目开业。

新城也非常重视它的销售。黄说，实际销售的大部分是住宅建筑中的综合体加上一些以销售为主的企业。今年的目标是280亿英镑。我希望这个综合体的合同销售额能达到近100亿，也就是40%。

她指出，这一比例仍在快速增长。去年，该综合体的销售额在240亿元以上，为60亿元，约占20%，但比例不到30%。

此外，商业的发展也给新城带来了诸多影响，其中商业运营被视为整个综合体建设的核心优势，从而也可以获得更多的竞争土地。

在业务运作方面，黄表示，考虑到整个业务中体验式业务和娱乐形式越来越多，她做了很多思考。

值得注意的是，王振华还特别提到了3d模块屋。“这是一个全新的建筑模型。根据不同的房间，它被分成几个模块，然后所有的房间都在现场完成和吊装。举就是建造一座像积木一样的房子。”

“有了3d模块化建筑，未来的附加值将会很高。”据王振华介绍，虽然该公司在此项业务上投资不多，但已获得该合作公司在中国10个主要城市的独家施工权和其他城市的优先施工权。

另据了解，3d模块建设将于今年在南京(房地产)项目的三栋建筑中进行试点，产品将于下半年推出。

新城控股2014年度业绩会议现场问答环节如下:

现场问题:凯撒事件后，许多投资者对国有企业或超大型企业存在信心问题。这一事件会给新城未来的融资带来什么变化，会不会影响其未来的发展？

管理层:

新城的财务相对稳定，最新的金融负债数字仍在下降，信用评级和S&P的信用评价也相对积极。一般来说，这对公司没有影响。

另外，2014年新城的平均融资成本为7.7%，在开发商中处于较低水平。此外，我们有相对优势，我们在中国也有融资平台。去年发行公司债券的年成本是8.9%。

现场提问:今年市场的价格策略是什么？

今年的价格将在去年的基础上全面调整，增幅约为5%。总的来说，今年我们将销售价值540亿英镑的商品，完成280亿英镑的销售。也就是说，去污率应该达到63%以上，并且去污率是相对良性的。

现场提问:今年的目标是280亿。与去年240亿的目标相比，增长并不是特别大。有什么考虑？对2015年的市场不是很乐观吗？

公司在2015年设定的目标是280亿，这是基于2015年市场的判断，我认为是趋于稳定的。

中央政府一直强调，今年宣布的总基调也是稳步增长。今年2月以来，银行存款利率下降了0.5%，2015年的货币政策仍然相对宽松，因此在宽松货币政策的基础上，购房利息支出也将下降。买家的利息成本会降低，而开发商的成本也会因利息的降低而降低。因此，2015年房地产市场的总体趋势是稳定的，不会有大起大落。

现场问题:二线和三线城市的房价仍面临压力。今年有望降低一点吗？毛利率能保持吗？

在过去的几年里，这一战略一直相对稳定，土地储备将在长江三角洲的几个重点城市得到补充，包括基本面强劲的城市，如上海(房地产)、苏州(房地产)和南京。可以看出，特别是苏州和南京，在过去几年中占总土地储备的比例明显增加。

长江三角洲以外，主要考虑中西部、环渤海和珠江三角洲三个地区，这些地区应该布局。对于进入的具体城市，应仔细调查该城市的供需情况，并考虑该项目的具体位置。但是对于北京来说，这些城市将不会被考虑。

现场提问:今年的发展计划是什么，有没有具体的征地计划？

今年，发展计划将根据市场变化和财务状况确定。刚才我也谈到了3d模块化住宅，这是一种全新的建筑模式。根据不同的房间，它被分成几个模块，然后所有的房间都在现场完成和提升。举就是建造一座像积木一样的房子。

使用3d模块化建筑，未来的附加值将会很高。虽然公司投资很少，但赢得了该合作公司在中国十大城市的独家施工权和其他城市的优先施工权。三个3d模块将于今年在南京项目中进行试点，产品将于下半年推出。

管理:就征地计划而言，首先支付金额约为30亿。之前已经签订的土地风险投资需要支付，剩余的土地支付仍需根据具体的征地时间确定。从大规模控制的角度来看，土地支付的金额将基本限制在销售比例的40%左右。

现场问题:

新城在商业上已经发展了7年，但在2014年真正加速了。是什么导致公司去年突然加速？

新城的商业发展已经进行了很长时间，这是一个积累财富的过程。在早期，它还处于团队的磨合阶段，也在充分了解和探索业务中不同的盈利模式。

两个商业项目在2012年前后开始，经过一段时间的运营，产品逐渐成熟。根据这个成本，我们开始定向收回土地。这些照片大多拍摄于2014年，因此外界的感觉是，自2014年以来，该公司在业务方面做出了明显的努力。回顾过去，这实际上是一个进化过程。

新城商业的发展有几个方面。以商业为核心优势的整个综合体建设，也可以获得更多的竞争土地。就业务运作本身而言，考虑到整个业务中有更多的体验式业务和更多的娱乐形式，我们做了很多思考。

现场提问:2015年的发展计划是什么？现在有10个项目。你打算增加新项目吗？

肯定会有新的，但具体数字与征地计划有关。征地在实际时间上有一定的局限性，但从开放的角度来看，今年将有四个新项目开放。

现场问题:如今，商业运营实际上要求更高的资本和管理。新城如何解决这个问题？

从复杂模型的角度来看，仍然要求销售产生的利润覆盖持有物业本身的成本，以减少现金流的压力。

现场问题:该公司是否预测租赁和出售这些房产的未来贡献？

如果纯粹从租金数额的角度来看，这个比例还是比较小的，更多的人会看到综合销售在总销售额中所占的比例。

该综合体的大部分实际销售是该综合体中的住宅建筑和一些以销售为导向的企业。我们今年的目标是280亿，我们希望这个综合体的合同销售额能达到近100亿，也就是40%。这一比例仍在快速增长。去年，该综合体的销售额为60亿英镑，约占20%，比例不到30%。

现场提问:去年平均售价下降的原因是什么？

合同销售平均价格下降的主要原因是产品结构的变化。可以看出，独家系列产品的比例从2013年的18%下降到2014年的8%，因为独家系列项目不多，即总共有三四个项目。其中一个项目位于上海浦东，平均价格相对较高。该项目于2013年完成，2014年仅售出少量，销售贡献的减少导致整体平均价格变化。

然后是城市布局的变化，但这种影响相对不大。对2013年和2014年销售业绩贡献最大的是上海、南京、苏州和常州(房地产)等。总体而言，这些城市2014年的销售价格与2013年相比没有明显变化。

现场提问:看到新城在国际市场上有所动作，与美国开发商伦纳有什么样的合作？

合作模式类似于万科与tishman speyer的合作项目。我们是lennar的股权合伙人，投资资金开发建设出租公寓，但具体开发建设主要由lennar经营。

作为一个投资者，新城也是一个了解美国房地产发展全过程的突然机会。就回报而言，预期回报还可以，大约15%-20%，相对投资也不大。

在美国合资项目中，与lennar和另一家美国开发商合作，两家公司都在美国德克萨斯州，总投资不超过2000万美元，约合人民币1亿元。这个数额不大，但更多的是我们在海外市场的尝试和研究。

现场提问:公司是否打算向海外发展？

管理层:

目前，更多的是学习和理解，没有真正的计划在海外市场发展。