＂不动产＂新规3月1日起施行 小产权房＂转正＂仍尚早

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期待已久的《房地产登记暂行条例》将于3月1日生效，房屋和建筑物所有权等十种房地产将统一登记。有些人期望全国数以千万计的小产权房能被纳入其中，他们就能获得进行房地产登记的权利。有人担心，如果小产权房被排除在外，会不会被彻底淘汰？依靠统一的房地产登记制度来“转正”小产权房可靠吗？

去哪里买小房子？

与商品房相比，小产权房属于“黑户”，没有“户口”。一般来说，没有国家颁发的完整的产权证，或者只有乡镇政府或村集体颁发的没有相应法律的产权证。小产权房不是一个法律概念，它从诞生之日起就没有“官方身份”。有关部门多次重申，小产权房不予登记发证。

然而，即将出台的《房地产登记暂行条例》提出，集体土地所有权、宅基地使用权等10种房地产权利将纳入统一登记范围。许多人开始怀疑这是否意味着小产权房将被“合法化”。一直走钢丝的小产权房迎来了一个转折点吗？武汉东湖高新区合冶山社区是一个大型住宅区，有建筑在建。许多村民有五、六栋甚至十多栋房子，其中大部分是证件不全的小产权房。刚刚买了一套小产权房的胡伟告诉记者，他通过关系买的小产权房已经在小区办了手续。“现在有很多人想买它。今后，小产权房的价格也可能上涨。我很纠结是否要再买一套。无论是自住还是投资，都非常划算。”

与满怀期望的胡伟不同，更多的小产权房业主充满了担忧。武汉市民郝(音)打算在小区附近购买一套小产权房，他说，随着房地产统一登记制度的实施，房产证齐全的房屋将被登记发证，但小产权房不能登记。“有多少小产权房会一目了然，将来会被强行拆除，还是要补交土地出让金差价？”无论是期待还是担忧，房地产统一登记制度的落地，牵动着亿万小产权人的心。据中华全国工商联房地产商会发布的数据，从1995年到2010年，中国小产权房总建筑面积达到7.6亿平方米，相当于同期城市住宅总竣工面积的8%。

房地产登记不能保存小产权房

几位法人表示，根据中国现行法律，小产权房实际上是无产权房，没有依据将其纳入房地产统一登记。湖北金威律师事务所执行董事龚布坦表示，房地产包括城市国有土地，如商品房、城市房改和农村集体土地等。这些不同产权的土地将被纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。

中央农村工作领导小组副主任陈锡文也认为，小产权房违反了土地使用控制。因为小产权房的本质是违法建筑，这是违法的。国土资源部房地产登记中心法律部主任蔡明确表示，小产权房不登记，也不发证。因为登记必须合法，所以小产权房是非法的。龚丁说，由于历史遗留、政策监管等原因，小产权房问题确实是房地产管理的一个灰色地带。一方面，由于过去城乡建设用地市场的不平等，许多地方都占用集体土地建造小产权房；另一方面，在政府分配或出售的土地上，也有未按计划开发或使用的不完整的房产。

《条例》没有明确小产权房的相关问题。龚丁说，根据中国现行法律，小产权房不具备合法性。如果《条例》规定了小产权房的登记，小产权房的合法性将得到承认。业内人士也指出，从理论上讲，小产权房仍然属于需要登记的“房屋等建筑物和构筑物的所有权”，因此小产权房应该进行房地产登记。因此，经济研究所研究员程认为，目前，房地产登记可能会避开小产权房中“有争议”的部分，而是先登记“合法”的房地产。由此可见,“房地产统一登记制度”并没有给空的小产权房留下余地。业内人士表示，如果将来小产权房要进行登记，国家相关法律法规需要跟进。目前，小产权房变得积极还为时过早。

解决小产权房必须与土地改革同步

不可否认，小产权房是不动产登记制度中不可回避的问题。专家预测，实施房地产统一登记制度和农村房屋及宅基地统一登记将对小产权房问题产生负面影响，其解决方案将提上日程。

针对房地产统一登记制度所延伸的“小产权房将转正”的误读，国土资源部和住房和城乡建设部去年对小产权房进行了专项治理，清理统计了各地的小产权房，并提出了分类治理意见。湖北、山东、浙江等地也出台了分类整治方案，坚决制止小产权房建设，依法拆除在建项目，将出售的小产权房视为非法土地转让。专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，形成了一个非常大的地下市场，无法拆除。中国人民大学崇阳金融研究所常务副所长王文表示，小产权房是关系到社会稳定和国家长远发展的“定时炸弹”，必须通过房地产登记和统一确认来消除这一隐患。

“房地产登记制度是对全国的房地产进行统一的调查和管理。小产权房也是客观的房地产，这个制度是不能绕过的。登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长东丈表示，《条例》的实施使这一问题变得更加紧迫，应尽快出台相关实施细则来解决这一问题。东丈认为，解决小产权房问题应该以房地产统一登记为前提，并与土地制度改革同步推进。城乡房地产的统一登记和管理为集体土地进入市场提供了前提条件。未来，农村集体建设用地将以与国有土地同等的权利和价格进入市场，小产权房的土地成本优势将不复存在，这将从根本上遏制小产权房，有助于制定分类治理措施，对各地现有小产权房进行统计和清理。记者徐海波