勿以工具思维看待不动产登记

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1月26日，政府公布了统一的房地产登记证。统一的房地产登记证样式，包括房地产登记证、房地产证和房地产登记证，将于3月1日全面推出。有人评论说，房地产登记是为全面开征房地产税铺平道路，而另一些人则担心，登记是否会使一些人与大量的房地产出售自己的房子。

这些担忧是狭隘的。首先，不动产登记不仅涉及房屋，还涉及重要的不动产，如土地、树木、海滩和水面。其次，房地产通常是社会中最有价值、最重要的财产，其产权的确定和明晰对于降低交易成本、保证交易安全运行非常重要，这一点更具有普遍性。房地产信息可以查询和公开，可以减少房地产交易中因信息不对称而引发各种问题的可能性，减少各种权利冲突和纠纷以及隐性交易成本，提高全社会的信用水平。

当然，不动产登记信息的透明度可以客观地促进我国的反腐败工作，但反腐败主要是公法领域的问题，而不动产登记是私法领域的问题，其功能不能混淆。房地产登记对房地产市场的影响主要是实现市场交易的规范化运作，而不一定达到降低房价的效果。正如官方媒体所言，房地产登记实际上是为了了解住房的家庭背景，这更有利于调控政策的准确性，也更有利于房地产市场的健康稳定。此外，不动产登记的完善和统一当然有利于不动产税的客观扩散，但不动产税问题应在财税改革的框架内理解，并应符合财税改革的总体思路和顶层设计。

完善房地产登记是降低交易成本、实现房地产交易规范化和有序化的必要前提。只有在安全的法治环境中，房地产交易繁荣活跃，房地产才能给社会和人民带来更大的财富增值。不动产登记制度也是不动产法律制度的基石。因此，无论从经济角度还是法律角度来看，房地产登记都是中国市场经济体制的重要基础设施。这是不动产登记制度的价值合理性，也是我们关注的重点。我们不能只看到工具理性，期望登记能带来多少短期效益，而忽视登记制度对长期经济发展的重大意义。

从价值理性的角度来看，完善不动产登记不仅是统一登记制度的问题，也是一项系统工程。要改变目前由多个行政部门负责登记的现状，建立统一的登记机构，明确登记的具体程序，登记过程中出现争议时的解决机制，明确规定的查询制度和公示机制，避免不同部门之间的推诿现象，提高信息的实质性透明度，改变城乡登记管理不一致的现状，确保房地产交易的全面信息透明。这些努力将有助于我们在房地产领域实现全面的法律，有效地保护公民的财产权，并使房地产在交易和流动中提高整个社会的福利。