万科商业地产将要“单飞” 盈利模式或嫁接移动互联

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自去年12月宣布即将成立以来，万科集团旗下的商业地产公司一直受到业界和投资者的关注。几天前，住宅市场的“老大哥”万科旗下的商业地产团队有了一个更具体的时间表。

去年年底万科北京(房地产)公司人事变动后，丁长锋成为万科新商业地产的负责人，他在1月17日接受《中国商报》等媒体采访时表示，万科集团旗下的商业地产公司将在本季度末宣布，资产将在6月份处置。

关于万科商业地产的运营模式，他表示，为了实现“轻资产”运营，他将继续为万科商业地产开拓国际资本。

商业地产“单飞”

自2014年以来，“从住宅专业化向城市配套业务转型”是万科高管谈论战略时经常使用的词汇。经过管理层的多次博弈、住房市场的调整、土地出让方式的改变，商业地产(万科称之为“商业地产”)的商业模式和未来比重成为观察这个“30岁”领先房地产企业如何自我分裂的重要窗口。

“其实，成千上万的受试者都有这样的想法。这不是一天。过去一直在探索许多新业务。北京公司(指北京万科)三年前开始尝试购物广场，三四年前开始海南(房地产)度假项目。我以前做过，但当时还没有完全整合。”1月17日下午，吉林省松花湖地区的强烈阳光穿透了王子饭店的整面玻璃墙，从雪原坠入600多米，打在了身着深蓝色羊毛工作服的丁长锋身上。此时，他已不再是北京城市公司在北京地区的首席执行官，而是万科集团商业地产业务的首席舵手。

在去年12月万科对北京进行的一轮人事调整中，当时负责城市公司北京万科的丁长锋和毛大庆“调换”并正式接管了商业地产业务。

"去年年底的人事变动也是为了未来的布局."丁长锋告诉本报等媒体记者，万科将于今年一季度末宣布成立独立的商业地产公司，隶属于万科集团，并于6月底完成万科购物中心的资产处置。

随着丁长锋中英文的混合表达，万科今年的商业地产计划逐渐浮出水面:今年，万科将建立统一的万科商业地产品牌，建立统一的商业地产工作标准，更重要的是，使全国商业地产成为一个团队，而不是分散在各个城市的分散的公司团队。

据丁长锋介绍，万科目前有25个正在运营、建设和规划中的购物中心，分布在多个城市，购物中心投资已达200亿元。

事实上，万科早年就与商业地产相当疏远。创始人王石曾希望保持万科住宅开发商的纯粹“血统”，后来他的态度发生了变化。至于万科商业转型的原因，华远地产前董事长任志强(600743，古巴)[-1.16%资本研究报告]，曾向记者分析，主要与北京等城市目前的土地出让模式有关。在过去的两年里，在北京的五环路上很难找到纯住宅，如果房地产企业想要获得土地，他们无法避开商业用地。

这一点，丁长锋没有否认。他表示，万科在经营中有积极因素，也有消极因素:“大家都知道，征地(纯宅基地)不容易拿，所有政府，特别是中心城市政府，都是混合土地。”

目前，万科的布局中有三种商业产品，都是针对周边居民的社区或区域中心。自2013年下半年以来，万科在增加商业地产比重的同时，也开始频繁接触国际资本，进行商业地产资本化。2014年9月，万科与新加坡政府投资公司背景的雷科南山私人有限公司达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。

原标题:万科商业地产将“独唱”盈利模式还是嫁接移动互联网

此前，万科与凯雷投资集团有限公司签署了万科凯雷商业地产战略合作平台意向书。双方拟成立资产平台公司，收购万科拥有的9处商业地产。在新平台公司中，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。根据万科的计划，新的资产平台公司将长期持有商业地产，未来将以资产证券化为目标退出。

此前，出生于首都的毛大庆(房地产)告诉记者，万科商业将寻求轻资产之路，第一批经营性房地产肯定是轻资产。至于“轻到什么程度”，还不得而知，它可能不会完全独立于像凯德置地这样的住宅和商业运营，它们仍将相互关联。

起步晚，负担轻

“大庆对北京的购物中心、养老机构和社区商业进行了研究。大庆跑了这么多马拉松，我一次都没跑完。我以前可能更注重产品和服务。大庆更注重战略、公共关系和媒体关系。昨天我们还在谈话，说我们是互补的。”17日，很少面对媒体的丁长锋第一次谈到了自己和前商业“管家”毛大庆的区别。

丁长锋在万科工作了22年。前三年，他在万科总部担任《万科周刊》主编，1996年开始在中国东北从事第一份房地产工作，1998年至2005年在上海工作。他30岁时成为万科上海的总经理，2006年调回北方。

去年12月，万科集团商业地产业务负责人毛大庆与北京地区前CEO丁长锋互换，杭州万科前总经理刘晓接任毛大庆北京万科总经理。

丁长锋坦率地说，他以前的职业主要是住宅，他是商业地产的初学者。他承受着接管万科商业地产的巨大压力。当记者问及万科商业地产未来的商业模式时，丁长锋坦言自己还不能说出口，但可以肯定的是，万科商业地产不会沿袭传统模式，这将有别于万达广场、中粮欢乐城和华润万象城。他认为，互联网给中国购物中心带来了巨大的冲击，但起步较晚的万科没有这些负担和负担，其盈利模式将直接基于移动互联网。

相关分析师告诉记者，万科可能会拆分业务，打包上市，其此前与资本的接触正在为此铺平道路。

丁长锋说，他最近去香港出差，在一个下午会见了六家投资银行，只问了一个问题。如果万科的商业地产在未来被金融化或上市，投资银行从现在开始对万科有什么要求，万科应该做什么？

“那天下午我工作非常努力。另一方说了一堆名词，这些名词混合了汉语和英语。我的头很大，但我很感兴趣。这让我找到了另一个挑战。我真诚地说，如何在中间进行专业化运作，尤其是带领万科商业地产寻找新的模式，对我来说是一个完全的挑战。”丁长锋表示:“只有开放国际资本，我们才能找到万科未来的发展道路。我们正与包括麦格理在内的许多国际资本讨论未来建立一个开放平台的问题。”

至于万科集团对商业地产的态度，万科总裁于亮在去年8月18日的万科中期业绩发布会上表示，万科正在不断回顾和总结其经营理念，业务将会像住宅一样成为万科的一大业务。然而，这并不意味着万科已经放弃了其作为住房主业的地位。去年9月，在北京司马台长城脚下的古北水镇举行的万科30周年北京媒体见面会上，于亮坚持万科商业地产将以“轻资产”运营，同时住宅业务仍将是万科未来十年的重中之重，占比超过50%。