开发商国际化遇反移民潮掣肘

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追随中国富裕移民脚步、加速国际化进程的中国开发商正受到反移民浪潮的压制。

东方房地产金融周刊

香港的投资移民窗口已经关闭。

1月14日，香港特别行政区行政长官梁振英在新发表的施政报告中宣布，将于1月15日起，在没有任何警告的情况下，暂停实施资本投资者入境计划(即香港投资移民)。

延迟投资移民潮

梁振英说，在吸引外国人才的问题上，政策应该放弃。毕竟，香港社会的能力是有一定限制的固定数字，不可能无限期地吸引外来人才。他说:“这并不是说对移民的投资不重要，而是相对而言，在这个时候，尤其是面对我们的人口老龄化，我们应该吸引更多的人才而不是金钱。当然，如果这些人才能够带来钱来投资，那就更好了，但单看投资额和吸引他的程度，我相信这个背景已经随着我们在大约12年前制订这个投资移民计划的时代而改变了。”

据坊间消息称，这一“暂停”措施极有可能是永久性关闭，这也使得香港豪宅的销售变量大幅增加。

过去几年，内地高净值人士推高了高端住宅的需求。市场人士普遍担心，暂停香港投资移民可能会拖累香港房地产市场。

事实上，业内人士预期香港的豪宅会受到严重影响。很多投资移民到香港的人，即使投资类别中没有房地产，也会大量购买房地产。首先，他们想在香港有一个落脚的地方；其次，他们在等待升值。许多新开的酒店都挤满了富有的内地人。

关闭香港的投资移民窗口并非个案。韩国济州岛也抵制中国投资移民。尽管有来自韩国政府的谣言，人们的反移民情绪正在升温。

不受欢迎的中国移民

据韩国媒体报道，中国资本不加区别地购买度假胜地和企业，导致济州岛的地价上涨，这对当地消费和就业没有积极影响，对引进外资也没有影响。在济州实施投资移民法后，截至今年上半年，共有1020人通过投资获得或正在获得济州永久居留权。然而，中国资本主要集中在赌场和度假村的短期投资。一旦收回，“济州岛将到处留下滥采的后遗症”。

在这种情况下，济州路准备提高获得永久居留权的门槛。根据公布的计划，在济州岛投资超过5亿韩元的房地产并在5年后获得永久居留权(f-5)的原有规定将改为每人投资超过10亿韩元的限额制度，投资移民的总人数控制在济州岛人口的1%(6000人)。

事实上，随着中国移民数量的迅速增加，一些国家的反移民情绪有所上升。

第一个原因是中国的富人对当地的贡献有限。

中国的富人对当地经济不感兴趣。移民投资的目的是向这些发达国家引进资本，以激活当地经济。但是这些移民通常只满足梦寐以求的绿卡的最低要求。移民不关心他们新国家的经济，所以他们不能做任何长期投资。

移居国外后，许多富人对当地的投资和发展不感兴趣，而是致力于买房。几乎所有的中国移民都痴迷于宜居城市的房价。由于外资的涌入，包括房价在内的物价上涨了，当地居民的不满情绪也加剧了。

此外，中国富人的一些坏习惯也影响了少数民族的印象。“中国的富人对当地的社会责任漠不关心，这影响了当地居民的接受度。”

日益高涨的反移民情绪将减缓中国移民出海的速度，并进一步影响中国开发商的国际化。

开发商的海外投资挑战增加

除了移民人口减少导致的需求放缓之外，中国开发商还面临许多挑战。

第一太平戴维斯(Savills)中国市场研究部主管简克向《东方房地产金融周刊》(以下简称《东方房地产》)表示:“中国的房地产开发商在中国积累了丰富的经验，尤其是在大型综合项目和住宅项目方面。房地产企业在海外投资发展时，积累的经验可以在国外市场进行检验。凭借现有的庞大销售网络，中国开发商和投资者与海外同行相比具有明显优势。此外，一些国内项目产品没有被外国人看到，可以在国外市场推广。”

当《东方地产》提到国内开发商在海外投资市场面临的挑战时，简说:“国内房地产企业对当地的了解自然不如当地开发商，他们掌握的信息大多是宣传信息，所以交易价格往往高于预期价格。不同的市场特征、相关的税收、法律法规以及市场上已经存在的激烈竞争，将首先给中国本土企业带来巨大的挑战。中国企业可以建立自己的品牌形象，建立一支专门的团队，对当地有更多的了解，并帮助议价估值，以帮助它们在国际市场筹集资金。”

根据《中国投资者海外投资》的研究报告，许多大型开发商受中国政府控制，因此他们在海外投资时可能会遇到阻力，特别是在政治敏感地区，因为这些地区可能认为投资是出于政治目的，而不是纯粹的商业行为。对于已经进入海外市场的投资者来说，他们仍处于全球扩张的初始阶段。与国际同行相比，许多中国公司远未在国际房地产市场上配置足够的资金。

适应新的监管要求、税收制度和复杂的市场环境，即使对商业巨头来说，也是一个新机遇和挑战的开始。