房地产利润向制造业看齐

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作为第三产业，为什么房地产逐渐向第二产业靠拢？

东方房地产金融周刊

房地产利润下降已成为普遍趋势。

截至1月底，沪深两市共有35家上市房地产企业发布了2014年年报业绩预测和快报，18家房地产企业预测了净利润损失。值得注意的是，2014年，整体利润率预计将下降到8%~9%，平均利润趋于制造业水平，房地产业正逐步从第三产业成为第二产业。如何逆着这一趋势拉高利润率下降曲线，已成为住宅企业迫切需要解决的问题。

走向中等利润行业

房价的上涨跟不上地价的上涨，房地产企业的毛利势必受损。暴利时代已经成为过去。据嘉里统计，18家主流房地产企业中有11家核心净利润下降，其中7家低于10%的红线。

如果我们只看利润率，房地产已经成为一个"中等利润行业"。中国董事长陈向《东方房地产金融周刊》(以下简称“东方房地产”)预测，2015年整体利润率将降至8%~9%。

从住宅企业的净利润下降来看，原因如下:首先，由于近年来土地成本的快速增长，房价的上涨跟不上地价的上涨，住宅企业的毛利将不可避免地受到损害。另一方面，住宅企业的融资成本不断上升，这已经侵蚀了企业的利润/。

新城控股高级副总裁欧阳杰向东方地产指出，2014年房地产市场利润率低于2013年的原因还包括城市化人口增长放缓。

2013年，中国25个二线城市中，18个城市的人口呈下降趋势；在19个三线城市中，15个呈下降趋势；在28个四线城市中，有26个城市有明显的下降趋势。中国近100个城市的新增人口下降了。

欧阳杰进一步表示:在人口红利时代，对住房的刚性需求很大，整个市场供不应求，这是一个典型的卖方市场。开发商可以以相对低廉的价格获得土地，进行高周转率的开发，并获得更高的利润。然而，近年来，大部分原来的需求已经耗尽，现在人均居住面积已经大大提高，重点必须转移到改善。买家对房子的质量和服务会有更高的要求。

所有显而易见的方法都是积极回应

随着市场进入下行周期，库存也对楼市走势施加压力，利润也呈持续下降趋势。

数据显示，2014年，商品房销售面积达到5.9亿平方米，其中住宅建筑面积3.8亿平方米，商品房建筑面积69亿平方米。

根据国土资源部提供的数据，去年中国新增土地面积为4.3亿平方米。如果按建筑面积比2计算，超过8亿的土地储备加上超过50亿的住宅出售面积总计约60亿平方米。根据14年内7.8亿平方米的住宅总销售面积，如果没有当地政府提供土地，大约需要6年时间才能完全消费。

在库存的压力下，开发商需要在价格上做文章，拓展更多的销售渠道，用价格换数量，行业利润将再次被压缩。

进入“中间利润时代”的房地产企业面临着日益激烈的市场竞争和不断上升的成本。目前，融资成本仍徘徊在较高水平，行业利润进一步下降，迫使房企寻找转型路径，探索新的盈利模式。

在谈到对策时，陈告诉东方房地产记者，目前房地产企业的经营模式需要改进，很多房地产企业主要是粗放型经营模式，成本几乎失控。虽然有些企业库存较低，但仍能赚取大量利润，而一些库存较大的企业业绩不佳。其次，企业应该更加关注如何控制土地成本和资本成本，而不仅仅是提高价格来应对利润率下降和企业负债上升。

布局一线和重点二线城市，通过高溢价追求一线和二线城市的高品质地块和核心区域。此外，随着经济的发展，人均收入越来越高，中高端的改善需求越来越大。高端住宅企业有望迎来一个“白银时代”。之所以是“白银时代”而不是“黄金时代”，是因为住宅企业将通过创造“差异化产品”来适应卖方市场并逐渐转向买方市场，在向客户要求个性化定制的同时寻求更多的发展机会。

对于今年的市场预期，陈告诉记者，房价还会进一步上涨。在过去的两年里，地块将以高价逐渐进入市场，房价的上涨速度不会像土地价格一样快，但这种增长趋势是不可逆转的。根据历史数据，在央行于2008年和2012年两次推出一波刺激措施后，房价将呈现周期性上升趋势。