中小房企转型赶考新常态

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处于劣势的中小住宅企业如何在白银时代的潮流中生存？

东方房地产金融周刊

在新常态下，中小住宅企业经历了曲折。

严峻的挑战

"老板有将近20亿的债务，并且已经被控制住了！"

新年伊始，江西赣州的常发地产和殷新地产相继破产，给动荡的房地产市场泼了一盆冷水。两家公司的法定代表人是同一个人，欠款总额高达20亿左右。成为新年第一个破产的房地产企业。

这无疑为各房地产企业敲响了警钟。在新的经济常态和加速的行业洗牌下，与较大规模的住宅企业相比，中小住宅企业的处境可谓越来越“惨淡”。对外，我们将面临大型房企在土地收购和销售方面的激烈竞争；对内，我们将面临更严峻的融资和转型挑战。

根据嘉里和中国房地产评估中心发布的2014年中国房地产企业百强排名，住房企业集中度持续大幅上升，前十名住房企业销售额从2013年的13.72%上升至17.19%。中国社会科学院最近发表的《房地产绿皮书》甚至预测:“房地产市场的持续调整，将使超过一半的开发商转行或在未来消失在市场中。”

中小型住宅企业真的进入了发展的“死胡同”吗？面对动荡的市场，中小企业的发展道路在哪里？

内忧外患扰乱人心

银行不愿放贷的根本原因没有根本改变，中小型房地产企业的销售策略也不占主导地位。面对这样的内忧外患，中小房企只能苦笑着叹息。

尽管目前央行降息，但开发贷款的成本和购房者的成本都有所降低。但是，由于银行存款准备金率没有降低，存款成本不断上升，而楼市仍有去库存化的压力，银行等金融机构将继续加强对楼市的“风险控制”。因此，银行的“不愿放贷”将正常进行，不会因为降息而改变。

从银行信贷背景来看，兴业银行(601166，Guba)停止放贷后，银行信贷趋紧，银行等金融机构不会无限制地给房企发放更多“救命钱”。就连目前的金融机构也开始“停止向中小企业放贷”，以控制投资风险。这些因素已经成为浙江兴润地产等中小房企破产、“出走”或面临资金断链的导火索。

从销售角度看，虽然2014年下半年陆续出台了“救市”政策，刺激了房地产市场，但品牌房地产企业对市场交易量的贡献大于这些中小房地产企业。对于品牌房地产企业来说，由于年度销售业绩指标、财务报表等因素，在年底政策优惠的“窗口期”，他们积极调整促销策略，冲刺销售业绩，抢占市场份额，取得了较好的销售业绩。对于中小房企来说，现阶段无法在市场上与品牌房企竞争，其销售业绩必然会受到品牌房企正流量的影响。从这一点来看，当年底成交量出现上涨时，中小房企不会有太大优势。因此，中小房企仍然无法通过销售回报来补充现金流，仍然面临着资金相对紧张的局面。

广东北孚房地产研究所所长刘在接受《东方房地产金融周刊》(以下简称《东方房地产》，微信号:东迪昌)记者采访时表示，他们研究所的房地产业务不断萎缩，因此转向其他业务。

富阳(中国)控股有限公司执行董事张秀华在接受东方地产采访时表示，一线中小房企已被挤入郊区，一些企业已开始转型，从事与房企无关的管理或业务。在一线城市，很多人在买房时都认识品牌，中小房企发展壮大的机会很小。

有一种方法可以找到一个专业的蓝色海洋

总会有问题，但光明依然存在。

在去年竞争激烈、房地产不理想的重庆(房地产)市场，一家名为“双源房地产”的中型房地产公司在德国破产，开发的项目卖得很好，重庆龙头寺地区的控股型商业综合体项目成功开业。

在谈到中小企业的发展出路时，仁恒地产上海房地产公司副总经理郭蓉对东方房地产记者说:“中小房企应该在生存和发展的过程中找到自己的定位，专业的房地产公司应该是专业的市场，也就是说，企业应该从自己的角度选择自己的细分市场。企业精于精装修，精于精装修。他们擅长高端产品，并致力于走高端路线。如果它们适用于办公楼，它们将把重点放在办公楼上。”

可儿信息集团研究中心研究经理朱一鸣在接受东方地产采访时表示:“从销售的角度来看，一些中小企业的销售业绩很差，企业的生存环境也相当恶劣，但这并不意味着这些企业就要濒临破产，很多小户型住宅企业已经开始向其他行业转型，而且做得很好。一些公司已经将自己的地块上市出售，在出售了原有的土地后，他们告别了房地产行业，将自己的资产转化为更有利可图的领域。”

在谈到中小房企如何应对行业洗牌现象时，朱一鸣告诉记者:“中小房企应该做好自己应该做的事情，在未来的日子里，他们应该更加谨慎，也就是说，他们应该三思而后行，尽量在目前的城市或周边城市扩张，并选择熟悉的地块，易于整合。不要盲目追求规模扩张。现在，即使是大型住宅企业也不重视规模效应。中小房企应谨慎而谨慎。”

然而，就2014年下半年的情况而言，上海中小企业征地势头强劲。朱一鸣表示:“在中小企业中，由于上海的房地产市场相对健康，一些企业仍有较强的财务实力。因此，总体而言，进入上海市场仍然是一件好事。至于土地收购价格偏高，只是因为进入初期土地收购成本较高，然后会逐渐稳定下来，企业的发展前景仍然比较乐观。”

对于中小房企进入上海市场，张秀华也持同样的态度。"上海人口引进快，住房需求大，房地产市场相对安全."

在二、三线城市发展起来的中小房企中，张秀华说:“二、三线城市对居者有其屋的需求是有限的，房企的发展还比较困难，但空.时代是可以改变的二、三线企业的竞争压力不如一线，企业发展的时间成本也较低。中小型住房企业可以制定更符合当地人民生活的当地生活。

张秀华表示:“大型房企并非100%安全，中小房企仍有机会突破。”