深圳超30房企2万房源被锁 中粮招商等国字号卷入

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深证锁定调查:涉及300家房地产企业的2万套房子，凯撒有一个风暴眼

金融周刊见习记者倪玉清/广州报道

年底，当房地产圈关闭的时候，房地产商们谈论起了锁色的变化。

锁定趋势始于凯撒的深圳房产被锁定，随后席卷了中海、中粮、招商局和其他全国性房地产企业。由于凯撒困境的升级，它也变成了飓风，它经过的地方令人恐惧。

截至目前，30多家房地产开发商的2万多套房已被锁定。深圳市规划和国土资源委员会给出了相应的理由，各上市公司也发布了公告，澄清大多数是因为住房而被锁定。

随着事态的继续发酵，何时解决这个问题仍令人怀疑。

从财务角度来看，国内房地产企业负债率普遍偏高，这可能成为转型时期的行业趋势。

锁盘风和云继续发酵

自2014年底以来，凯撒频频登上房地产头条，深圳许多房地产被查封的事件成为人们关注的焦点。深圳滑铁卢因其在珠江三角洲的深厚种植，引起了各方的关注。

自去年11月底以来，凯撒已有2000多套住房被深圳市房管局禁售。12月3日，近900套恢复正常预售，1300多套仍被锁定。最近，在杭州市武昌区的一个项目中，共有749套套房处于限制产权状态，不能出售和签署。

除了上锁，今年1月20日，在广州阳光家庭网上，凯撒天宇和佳兆业城市广场被显示被查封，涉及960间房屋。到目前为止，凯撒有3000多栋房屋贴有问题标签。

事情并没有在凯撒停止。

1月15日，荣超大厦133套房的所有来源都被锁定。经过一天的协商，所有的房子都没有上锁。24小时虚惊一场，但其他房地产企业就没那么幸运了。

1月15日，幻想曲被当局锁定在深圳胡阿祥家园项目的四个单元。

1月16日，深圳华侨地产阅读花园项目2800多套被政府查封。

1月16日，中粮地产位于宝安项目的部分房屋被当局锁定并自动锁定。

1月16日，深圳2000多套招商局房产被查封。

1月22日，深圳冯刚房地产的几处房产被查封。

封锁运动的阴影笼罩着许多地方，以国有企业为背景的房地产企业也卷入了这场风暴。据了解，今年并非所有这些房子都是新的锁定项目，其中一些早在2011年就被锁定，现在它们已被提升到最前沿。

根据克里研究中心的统计，截至2015年1月16日，有1.8245亿套房被锁定。目前，有30多家被锁定的房地产企业，涉及2万多套住房，没有明显的解锁迹象。

被锁定的房地产上市公司的股价受到不同程度的影响。从1月中旬到1月23日，去年12月，中国海外房地产下跌0.6%，幻想曲下跌5.8%，凯撒下跌47%。

房地产行业的许多分析师认为，禁售之所以引起如此大的关注，原因之一是凯撒事件产生了巨大的影响，他们担心凯撒引发的系统性风险，各方都很紧张。

这种任性的锁风背后的原因是什么？

五大锁背后的原因

由于封锁事件的升级，1月16日，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博发布了《关于暂停使用房地产信息系统的说明》，回应了该物业的封锁。据报道，根据描述，主要有五种锁定情况。

在第一种情况下，由于相关的业务处理要求，需要暂时停止销售。

这包括对住房型商品房(类似于经济适用住房，以下简称住房)的管理。根据有关规定，深圳市规划和国土资源委员会表示，我委预售审批房型商品房项目后，销售、网上签约、备案等手续在市住建局售房系统办理，因此我委锁定住房不影响后续手续。根据官方解释，锁房是正常的业务，而中海、中粮和招商局的锁房都属于这一类。

招商地产曾经告诉媒体，招商锦绣花园项目是一个住宅商品房。取得预售许可证后，数据将被传送到市住建局的销售平台，配售必须锁定。

根据中海地产的公告，该锁定房屋位于深圳市龙岗区景悦花园1号楼至4号楼，属于住宅。该等物业暂时被锁定，是因为深圳有关土地当局采取一般管理措施监管该等物业，而非因为本集团未遵守任何法律法规。

在第二种情况下，如果签署了预售合同，并且上传后没有立即归档数据，系统将自动锁定它。

第三类是涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或者正在进行其他调查的案件；第四是由于司法或其他调查案件；五是法律法规规定的其他情形。

幻想曲告诉《金融周刊》记者，其声明称，被锁定的四套公寓在2012年和2013年出售，并将四套公寓的所有权转移给了独立的第三方买家，锁定事宜与该公司无关。

《幻想曲年》的负责人曾宝宝在微博上回应称，四套房子已经卖给了小业主，小业主违反了银行按揭，银行在网上锁定了这些房子。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师方玲认为，如果不是大规模、长期的应对措施，企业应该及时澄清，而凯撒的信任危机更为严重，在整体计划出台之前是不会放开的。

恐慌的根源仍然是凯撒。

凯撒回答记者说，一切公告均以此为准，但凯撒至今没有发布澄清公告解释原因，目前仍处于暂停状态。最近，有报道称，包括万科和华侨城在内的六家开发商正在讨论收购凯撒。《金融周刊》记者致电万科，万科秘书长谭华杰表示:我没听说过这个传言。我没有听到任何内部消息。我听到了其他的谣言。我没有从我们公司得到任何信息。现在有很多谣言。这是我第一次听说万科。

华侨城董事局秘书处相关人员告诉记者，我们没有收到相关通知，也没有听说过，只是通过互联网了解到的。

尽管一些房地产企业发布公告解释了封锁的原因，但深圳市房管局也作出了回应，表示不应过度解读。然而，它仍然不能满足人们对商业水平变化的想象。

住房企业高负债率正在转变或成为一种趋势

房子被锁上了，他们基本上集中在深圳，更准确地说，在龙岗区和宝安区。这两个地区也是旧城改造的战略重点。一个接一个，锁可能是地方问题的暴露，国家清除地方债务和土地。

香港华富嘉洛的分析师孙婕怡表示，中国的房地产在国民生产总值(gdp)中占很大比重，国家正在打击腐败和腐败，这将会牵涉其中。另一方面，她认为应该更多地关注各种住房企业的财务状况。客观地说，内地住宅行业的债务水平是前所未有的高。恒大的负债率高达130。

根据2014年年度报告，许多公司如幻想曲、凯撒、敏捷等的经营活动产生的净现金流为负。其中，凯撒为-121.42亿港元，中国海外地产为-111.24亿港元，招商地产为-73.32亿港元。

近年来，中国的房地产确实发展得太快了。他们正在积极扩张。看看现金流，我们可以看到许多企业都有负的经营现金流。他们不依靠日常业务赚钱来为自己的公司融资，而是依靠持续的债券发行，或者依靠股票市场的融资来为自己的公司提供现金流。孙婕怡分析道。

在这种锁定中，万达、恒大等房地产开发商没有受到影响。万达精通商业地产，万达电影最近上市；恒大投资足球，涉足商业地产之外的水、牛奶和农产品。房地产开发商的业务范围更广，转型不应是一种无奈之举。

根据以上分析，可以看出这种转变有点像行业趋势，就像万科已经失去了销售领头羊的地位。格陵兰宣布将于今年上半年上市，管理层宣布的战略转型也意味着将转型作为核心战略。

房地产行业或许即将迎来风暴，将进入调整期。

(根据被申请人的要求，特此声明，文章中涉及的分析师不持有公司股票)