国土部放开再融资审查 上市房企“钱荒”将缓解

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中国证监会发言人早前表示，涉及房地产业务的上市公司再融资、并购和重组将不再由国土资源部提前进行审查。据业内人士透露，这将大大提高房地产企业的再融资效率，降低再融资审批难度，并大大缓解上市房地产企业的财务压力。除2014年9月发行的中期票据外，房地产企业融资渠道趋于多元化，融资成本预计将继续下降。

住房企业密集宣布固定收益计划

上市房地产企业再融资不再需要国土资源部事先审核，这是再融资政策的重要调整。泰和集团(000732，股吧)，高负债率，资金链紧张，在政策放松时首次启动了固定收益融资。1月16日，公司宣布计划增资13.83元，固定增资不超过2.89亿股，募集资金不超过40亿元，全部用于福州东二环东台和广场项目等三个项目，以及偿还金融机构贷款和补充营运资金。

2014年12月29日，太和集团宣布拟向同业市场交易商协会申请注册发行总额不超过25亿元人民币(含25亿元人民币)的中期票据，以拓宽公司融资渠道，降低资本成本，优化债务结构。

根据2014年第三季度报告，泰和集团的净负债率已经达到546%，在房地产上市企业中排名第一。一个月内，泰和集团推出了一项融资计划，总规模高达65亿元，显示出其资金链紧张。

根据2014年房地产行业销售排名，泰和集团2014年实现销售额230亿元，位列中国房地产销售前30名。2012年，泰和集团的销售规模不足50亿。海通证券(600837，古吧)最近发布了一份研究报告，指出泰和集团的融资意义重大，有望确保公司的持续跨越式发展。这种融资对于降低杠杆率和增强未来发展势头非常重要。

法华股份有限公司(600325)于1月21日发布非公开发行计划，计划以每股11.41元的价格募集58.9亿元，用于偿还贷款及珠海法华滨水花园、威海法华九龙湾中心、广州荔湾铝厂一期、二期地块商住楼及安置房等五个项目。截至第三季度末，法华股票的资产负债率为78.76%，其中流动负债率为59.74%。募集资金的增加将大大提高法华股份的资本，促进房地产项目的进展。

国兴地产(000838，股吧)1月21日宣布调整2013年8月宣布的非公开发行计划。本次非公开发行价格由6.21元/股上调至8.02元/股，发行股数调整为1.31亿股，非公开发行募集资金调整为10.5亿元。扣除相关发行费用后，全部用于投资国兴北岸江山东区住宅项目。

万方股份有限公司和远洋控股(000046)近日也宣布暂停交易。根据万方和远洋控股的公告，两家公司正计划非公开发行股票。

融资渠道多样化

据《中国证券报》记者粗略统计，2014年，房企再融资已达400亿元，约有20个案例，未融资再融资资金规模为557亿元。新湖宝(600208，参股)自2013年8月1日起宣布55亿元的再融资计划，并于2014年12月完成融资，历时16个月；浦东金桥(600639，Guba)于2014年2月通过了加薪30亿元的方案，目前仍在审批中。

除股权融资外，据统计，自2014年9月部分上市房地产企业获准在银行间债券市场发行中期票据以来，已有10多家上市房地产企业申请了总额约1000亿元的中期票据融资。

克尔研究中心指出，上市房地产企业在银行间市场发行中期票据已被监管部门暂停，其融资成本低于信托等其他融资方式。有条件的房地产企业不会错过这个机会，发行中期票据已成为许多上市房地产企业的重要选择。

据一位房地产企业负责人介绍，目前信托私募资金的使用成本大多在13%以上，而房地产企业的项目利润却在下降，资本成本必然会回到正常水平。房地产企业再融资是公司发展的助推剂，有利于提高公司未来的成长中心和估值水平。再融资方式也日趋多样化，普通股、债券和优先股的融资方式可能成为房地产公司的融资选择。

中国企业高管(600675，古巴)表示，公司的融资成本在过去两年一直在持续下降。2012年，融资成本超过10%，2013年降至9.1%。粗略估计，融资成本在2014年降至约8.4%。

资本成本可能会继续下降

华泰证券(601688，Guba)房地产行业分析师曹梁光预测，前期没有再融资、完全由大股东控制的房地产公司的动机和速度将会大大提高，这无疑会给行业带来实质性的好处，增加空.地产股的绝对收益

韩毅智库研究中心副主任张华东表示，预审查政策调整的意图是为长期困扰市场的上市房地产企业再融资、并购扫清障碍，优化房地产企业债务结构，降低系统性风险。此外，再融资的自由化也可以被视为一个信号，下一步可能是重新打开房地产企业首次公开募股的窗口。

一些业内人士还指出，中国证监会的监管底线非常明确，这自然排除了违规者，为符合条件的房企开辟了融资渠道，这无疑有利于增加房地产供给、稳定房价，也符合当前有保障、有压力的房地产融资规范思路。

目前，市场仍预计央行将继续降息，而资本成本预计将继续下降。据一家研究中心称，降息后，住房企业的非银行融资成本将会降低，通过资金、信托等渠道融资比例较高的中小住房企业将比银行开发贷款受益明显。降息后，企业的利润率和偿债压力将得到改善。资本成本的降低可能会刺激住房企业投资意愿的提高，而降息预期会刺激住房企业的投资，增加未来潜在的市场供给，有助于保持稳定的房价。

然而，业内人士提醒，房地产上市企业改善融资环境固然重要，但更重要的是如何树立防范系统性风险的意识，保持理性经营。