2015楼市预测：一二线房价继续下滑 限购政策退出

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接近年底时，一线城市的土地市场再次升温。然而，房地产市场不断调整的影响正在不断显现，如何消化巨大的库存仍然是当前房地产市场面临的最大问题。与此同时，与房地产业密切相关的一些下游行业也越来越感到寒意。专家指出，从长远来看，房地产市场的调整将有助于结束房地产暴利时代。

开发商再次争夺土地，一线城市多次出售“土地王”

临近年底，全国各地的开发商积极收购土地，土地市场突然回暖。尤其值得注意的是，中国一线城市的土地市场迎来了“地王”的井喷交易。

24日，格力地产以16.14亿元的价格，以127.0%的溢价，65832元/平方米的底价，在浦东新区前滩区获得一处宅基地，创下上海市单价新纪录；不到四个小时，这个记录又被打破了:三翔地产以113.8%的溢价和66629元/平方米的底价在前滩地区赢得了另一块地。据测算，未来这两块地的住宅销售成本价至少为9万元/平方米。

北京和广州也在年底掀起了一场小规模的征地高潮。11月初，经过42轮招标，中国海外房地产公司以28%的溢价和59亿元的总价赢得了北京石景山旧城改造项目。11月24日，越秀地产以64亿元赢得了广州今年的总价。

最近在深圳、南京等地推出的地块也引发了许多知名房地产企业的激烈竞争，如龙湖、华润和世茂...各大城市的土地拍卖场地几乎爆满，现场的房地产企业轮番投标，这与“零地价”甚至是以前大部分地块的拍卖形成了鲜明的对比。

巨大的库存增加了，房地产市场的调整很困难

尽管在一些房地产市场，“面粉”比“面包”更贵，但专家们普遍认为，目前的土地热潮很难推高房价预期。“按照目前的节奏，房企将在集中征地的同时，未来的供应将不可避免地集中释放。届时，竞争将会很激烈，利润将不会像预期的那样好，新的忧虑和旧的麻烦将会双管齐下，结果令人担忧。”上海某研究所的研究员严跃进说。

事实上，开发商在积极收购土地的同时，也在不断加大推动市场的力度，各种促销手段层出不穷，因此房价仍处于下行通道。此外，巨额库存仍然是房地产市场调整的最大障碍。

根据上海某研究所的数据，11月份，35个城市新建商品房的存量比是15.8个月，这意味着市场需要这么长时间消化这些股票。在35个城市中，有30个城市的库存同比增长。截至11月底，一、二、三线35个城市新建商品房总存量分别为3859、20154和4098万平方米，同比分别增长38.4%、15.4%和17.9%。

以广州和北京为例，虽然交易量连续两个月出现反弹，但广州楼市的库存压力丝毫没有减轻。根据最新数据，11月份，广州楼市的库存仍高达15万套，创下过去5年的新高。北京也存在类似的情况。截至12月7日，北京商品房销售总量再次突破9万套，达到9.3万套，创下32个月新高。

中国社会科学院最近发布的《房地产绿皮书》指出，2014年，中国住房投资投机全面下降，大中城市房价由全线上涨转为普遍下跌，商品房进入相对过剩，成交量萎缩，库存水平上升。据预测，2015年住房市场将整体下滑。

房地产市场正在冷却下游产业，“暴利”结束了有利的结构调整

中国社会科学院专家倪鹏飞表示，根据初步估计，2014年房地产投资对宏观经济增长的直接贡献为0.48个百分点，比2013年的直接贡献下降了0.35个百分点。可以判断，房地产投资下降是2014年宏观经济增长下滑的主要原因之一。

与房地产市场直接相关的住宅和建材行业首当其冲。进入下半年后，国内家庭和建材行业的跑路、资金链断裂等危机事件接连出现。

近日，深圳著名品牌“白兰床垫”的母公司深圳华仁实业有限公司被迫宣告破产。据该公司介绍，由于目前房地产行业低迷，家具企业处境艰难，公司遭受了严重损失，因此只能选择停业。许多家具企业，如华源轩和富之道，也遇到了资金链危机。东莞、济南等地也传出消息，房地产下游企业资金链断裂，商店和工厂被迫关闭，甚至带着钱跑了。

倪鹏飞表示，房地产市场低迷在短期内拖累了经济增长，增加了系统性金融风险，但从长期来看，对宏观经济有利。“房地产市场的调整将有助于促进未来住房市场的健康发展，促进经济转型和结构调整。”“本轮调整是住房市场的自发调整，是前期过度上涨后的周期性衰退和调整，对房地产、宏观经济和民生有一定的积极意义。首先，有利于实现住房市场的供需平衡；其次，有利于经济结构的调整。房地产的巨额利润吸引了其他行业投资房地产，这在一定程度上影响了一些行业的发展和创业热情。现在房地产形势已经发生了变化，投资和创业也将相应调整。”

根据中国社会科学院房地产绿皮书，2015年，一、二线城市房价将继续下降，限购政策预计将完全取消。房地产市场的不断调整将使超过一半的开发商转行或在未来消失在市场中。