2014岛城楼市“鲜”象环生

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2014年已经过去，房地产市场正等着看烟雾弥漫。一年到头，房地产市场也出现了一些新现象。一方面，在高库存压力下，买方市场具有明显的特征。另一方面，市场参与者变得更加理性。此外，开发商的促销和营销方式也在更新和升级。但总的来说，2015年楼市以稳定的姿态迎来了。

政策密集调整“先紧后松”

毫不夸张地说，2014年是房地产市场调整的一年。早在去年2月，青岛住房公积金管理中心就发出了通知，并自去年3月10日起，新的公积金政策已经实施。5月13日，央行要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足首次购买自住普通商品房家庭的贷款需求。6月27日，呼和浩特(房地产)率先成为中国第一个正式放开限购的城市，其他城市纷纷效仿。7月31日晚和9月1日中午，青岛通过青岛房地产官方网站两次发布消息，从在郊区限购到在全地区放开限购政策，这使得青岛楼市“限购令”被取消了三年。

随后，9月30日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步完善住房金融服务的通知》。贷款购买第一套普通自住住房的家庭，最低首付比例为30%，贷款利率下限为基准贷款利率的0.7倍，由银行业金融机构根据风险情况自主确定。11月22日，中国人民银行决定从2014年11月22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。这是两年后央行第二次降息。

从今年楼市调控政策来看，明显有“先紧后松”的趋势。截至新闻发布日，青岛楼市尚未出现公众关注和期待的30%利率。对于买家来说，许多好处并没有像预期的那样。虽然政策调整力度很大，但仍停留在“微调”的水平。

政策微调市场理性对待

2014年，房地产市场政策的调整力度很大，但值得注意的是，市场并没有像往年那样出现购买潮。无论是上半年的低温还是下半年的快速新政，都未能动摇购房者的平静心理，市场上也没有火爆的买卖行为。“通宵排队”和“转移潮”现象没有出现。

与前几年相比，市场反应冷淡得多。对于开发商和购房者来说，对政策的适应性明显强于往年。从开发商的角度来看，虽然采取了一些促销措施，房地产价格略有下降，但并没有“普遍降价”，只是对个别项目进行了试探性的“扔石头问路”。

作为市场的另一面，买家也是理性的。尽管对住房的需求仍然存在，但我们已经对政策的微调和开发商的营销策略做出了自己的判断。冲动购房的现象已经不存在了。此外，一些分析师表示，市场反应冷淡的原因是，除了市场参与者冷静得多以外，政策调整幅度较小也是一个重要原因。

市场转向买方主导

展望2014年的房地产市场，去库存化已成为全年的话题。早在2014年初，20个城市的库存排名就引起了轩然大波。拥有800多万常住人口的青岛，其房产存量是北京的两倍多。在青岛旅游业的品牌效应下，吸引了众多投机者购买房地产，导致青岛楼市房企大举发展，导致库存居高不下。

在高库存的压力下，尽管政策微调，仍然没有大的交易高峰。库存仍然很高。为了促进销售，一方面，根据政策导向，开发商及时推出了急需或改良的住房；另一方面，我们抓住各种传统推板节点，做各种活动，拉人气。

值得注意的是，市场显然是面向买方的。尤其是在去年下半年，开发商开始采取低价和低量的策略来促进销售。新开的房产正在以更低的价格和更快的速度出售，旧房产也与电子商务公司合作，大大降低了它们的价格。特别是，急需腹地的李沧区与房地产销售集中的新都信地产之间的竞争加剧。

营销重点转向吸引客户

随着市场转向买家，营销策划被推到了前所未有的高度。这可以从房企招聘中营销策划岗位的薪酬中看出。据了解，青岛很多房地产企业都招聘了高薪的营销策划人员。记者在采访中还了解到，一些企业营销策划岗位普通员工的工资可以达到8000 ~ 10000元。在一些企业，负责营销策划的董事年薪已经达到几十万元。

纵观2014年的楼市，开发商的营销不仅仅是一个环节，而是贯穿于售房的全过程。据了解，在过去几年市场非常好的时候，购房者相当受欢迎，卖房子是一件容易的事情。如今，市场营销的焦点已经从让顾客签合同转向吸引顾客上门。因此，市场上出现了一些“噱头营销”的案例。

此外，开发商的营销策略创新也是“绞尽脑汁”。一方面，创新营销策略，禁气街头宣传，一度出现“街上满是标语牌”的盛况。另一方面，我们与电子商务公司合作，提供各种优惠。据记者调查，这些电击营销确实为开发商赢得了不少人气。

本报记者葛