预言帝任志强： 房地产需求仍在 年底或将回暖

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在“新常态”下，未来房地产业将何去何从？

不要创新或死亡。

这是所有房地产企业面临的一个重大问题，关系到房地产企业的兴衰甚至生存。

我们越早创新和实践，对房地产企业就越积极和有利。色彩生活把微利的物业管理行业变成了暴利行业，彻底颠覆了外界对这个行业的看法；收购土地后，观澜湖通过经营国际重要高尔夫赛事增加了土地的附加值。彩生活董事长潘军和观澜湖营销中心总经理洪刚都用自己的实践告诉我们，在新常态下，房地产企业的未来依然充满希望，所以正如房地产巨头任志强所说，没有理由“看着房地产市场走下坡路”。

周舟的特约记者马浩宇来自北京

作为房地产界著名的“预言皇帝”，任志强这个词无疑可以说是“如雷贯耳”。

虽然这位“退休老人”现在已经交出了华远地产(古坝600743)的接力棒，但他的影响力丝毫没有减弱，除了他极其精确的“预测”之外，没有其他原因。今年年初，任志强预测今年的销售问题会比较大:“我做房地产报告已经十几年了，今年我第一次提出‘风险’这个词。”

回顾2014年房地产市场的各种情况，事实证明，“当大炮”的预测再次成真。自2014年初以来，房地产市场明显低迷，住宅销售数量和价格的增长率有所下降。今年临近了，以前的房企设定的目标现在很重。

根据wind的统计，截至2014年12月22日，共有27家房地产企业(按深湾统计分类)对其年度业绩进行了预测，其中只有13家企业明确了业绩增长，不到一半。与此同时，有5家房地产企业表示今年将出现亏损，另有3家企业扭亏为盈。

在那个时候，“黄金时代”似乎已经成为历史，在这个时代，供需双方都在蓬勃发展，房价也在飙升。就连潘石屹、王健林等大老板也不禁感叹房地产市场的“两难”，新经济常态下房地产行业的未来走向成为人们关注的焦点。

作为著名的“预言皇帝”，任志强很少表现出他对房地产市场的谨慎态度。

不要小看房地产市场

根据国家统计局发布的最新数据，今年前11个月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月来的最低值。

几天前，任志强在一次活动中说，全国住房繁荣指数已经超过历史最低点，并继续下降；本月房地产开发投资增速连续三个月低于10%。到年底和明年初，持续下降的趋势不会改变；土地购买面积不足以支持明年的销售，新的建筑量再次下降。“房地产开发的资金来源已降至历史最低点，这意味着住房企业没有多余的投资和生产能力。”

这显然不是任志强最担心的。在任志强看来，最严重的问题是我们的库存在不断增加。目前，预售面积已超过6亿平方米，达到历史峰值。库存压力不仅出现在大城市，也出现在二线、三线和四线城市。

根据国家统计局的数据，截至11月底，商品房销售面积为5.9795亿平方米，比10月底增加1556万平方米。其中，住宅销售面积增加1046万平方米。

任志强认为，如果长期见底，许多企业将面临现金压力、资金周转、银行信贷和高利贷。如果货币政策和财政政策不变，这一周期将会延长。我们不应该因为降息、“9·30”新房贷政策等政策而过于乐观。消化现有库存可能需要很长时间。

除了库存，任志强对开发商目前拥有的资本更加悲观。“到目前为止，我们已经尽最大努力保持10%左右的投资增长率”。

令人费解的是，一直唱得很好的任志强突然变了脸色，开始唱不好。然而，仅仅两天后，“预言皇帝”说“唱不好”实际上是被媒体“误读”，说他不看不起房地产市场，并在最近的事件中告诉他的理由。

城市化将推动住房市场回暖

任志强认为，在房地产市场库存增加时减少供应是一种合理的市场调节手段。“投资增长下降是一个非常聪明的调整方法。需求萎缩，房子卖不出去，库存增加。我们将减少生产并使用它。在此期间消化库存。”任志强表示，人口增长和城市化的推进将推动房地产市场回暖。

“城市化进程中需要解决的关键问题之一是解决3亿人口的住房问题。这3亿人应该被安置在哪里？至少让这3亿人住在房子里。”

因此，任志强认为，房地产仍然是一个重要的支柱产业，“但我们现在面临的问题是，库存仍然很大，我们估计它将在底部运行很长一段时间，所有开发商可能会乐于推出一些新政策。”

对于需求，任志强也表现出非凡的信心，“9？新政和利率调整后，我们可以看到交易的快速增长。11月是今年销售增长率最高的月份，这表明我们的消费需求是有的。

任志强还表示，可以用五个条件来判断房地产市场的下一个高峰何时到来。这五个条件是:存量消化的速度、消费约束条件的变化、个人消费信贷的支持、货币政策的变化和长效机制的建立。

任志强表示，随着房企稳定脱销，房地产市场将在2015年第四季度回暖。