佳兆业资金链危局 今日或面临再度违约

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在港上市的房地产公司凯撒破产重组的传言，将酝酿了两个月的凯撒危机推向了高潮。尽管公司有传言，凯撒的“破产”风暴绝不是空.在公司负责人辞职、锁定待售房产、出售上海青浦项目以及合伙人退出后，尤其是在一系列负面消息最终引发公司首次债务违约后，凯撒危机四伏的局面无法掩盖。今天，将支付2600万美元的债务利息，凯撒将成为首个拖欠美元债券的中国房地产企业。 “预计2015年将有一家房地产企业陷入危机，但我没想到会是第一家。”一些业内人士对此表示遗憾。2015年将是房企提高警惕的一年，尤其是那些资金链压力大、市场风险加大的中型房企。

除深圳外，所有项目均正常销售

1月6日晚，凯撒即将破产重组的消息充斥了整个行业。当晚10点左右，凯撒集团迅速做出回应，通过微信公众账户否认了这一消息。1月7日，凯撒官方否认了破产重组的传言。

记者昨天从凯撒集团总部了解到，目前除了深圳项目自2014年12月21日被当地房管部门锁定不能正常销售外，其他在沪、佛、成等城市的项目销售仍正常，集团总部和分支机构也运行正常。

即使该公司在第一时间澄清了破产传闻，那些关注凯撒动荡持续进展的人也不会对这一“破产”感到意外。“从目前来看，公司破产和重组的可能性似乎很大，但最终还是很难做出结论。”一些凯撒内部人士告诉记者。

然而，生活人寿进入凯撒后的行为将直接影响公司的命运。2014年12月4日，宣布郭氏家族已将公司11.21%的股份转让给人寿保险的全资子公司。转让后，郭氏家族持有凯撒49.28%的股份，而最大的单一股东人寿保险持有29.96%的股份。据记者了解，目前，董事会联合主席为叶，董事会执行董事为雷。在凯撒内部人士的口中，他们是凯撒的真正力量。

房产被锁上了，“旧变革之王”陷入了泥淖

从一家房地产企业的角度来看，凯撒是一家运营良好、现金流稳定、规模可观的上市公司，尤其是其作为2014年深圳在建商品房冠军的骄人业绩，让人觉得该公司将在短短两个月内突然面临破产重组。更重要的是，作为深圳著名的“老国王”，公司的盈利能力一直得到市场的认可。

也许注定是“成功也是小和，失败也是小和”。凯撒已经通过旧的改革确立了江湖地位，但这次却无法逃脱它所面临的困难。众所周知，旧房改造项目可以提供质优价廉的土地，很多旧房改造项目都位于城市的核心区域，具有很高的商业价值和巨大的中期利润。然而，国土资源部给予广东的特殊政策允许通过协议转让土地，而且许多旧的改造项目不那么透明。良好的政治和商业关系已成为项目成功运作的关键。

业内普遍猜测，凯撒的突然陷入困境可能与深圳地方官员的腐败案件有关。虽然这一说法目前尚未得到官方证实，但自凯撒危机爆发以来，我们或许可以从当地房地产部门对该公司的非常规手段中看到一些线索:2014年11月28日，深圳数千套凯撒套房被拆迁。市政府锁定了；12月4日，凯撒在深圳的两家子公司被政府限制转让股权；12月8日，凯撒续签国家一级资质证书的申请被暂停；12月21日，深圳市政府再次加大了对凯撒的控制力度，几乎所有凯撒在深圳的房地产业务都被暂停。

今天可能面临另一次违约

由于深圳所有待售房屋均被限制签约，所有已开发或待开发项目均被叫停，凯撒在深圳市场的销售回报将受到很大影响。2014年全年，凯撒在深圳市场实现销售额约73.57亿元，多个项目被限制签约，成为当地销售冠军。然而，目前，业务停滞不前，没有任何缓解的迹象，将很难偿还销售金额。与此同时，也有一些老的改革项目已经投入巨资。被政府叫停后，大量资金将被锁定，这将增加凯撒的短期财政压力。

由此引发的危机迅速恶化。该集团前董事长兼创始人郭英成的辞职，首先引发了汇丰银行4亿港元(约合3.2亿元人民币)海外贷款的强制偿还，这也是中国今年首次出现债务违约。随后，凯撒在1月6日宣布，两个项目合作伙伴告知凯撒违反了合作协议，并要求退还他们已支付的12亿元人民币。

今天，凯撒将面临约2600万美元(约1.61亿人民币)的利息支付，这是由凯撒2013年1月发行的一张7年期5亿美元(约31.05亿人民币)票面利率为10.25%的票据产生的。lucror analytics pte亚洲高收益研究主管查尔斯麦格雷戈(Charles macgregor)表示:“考虑到凯撒方面上周无力偿还贷款，逾期支付利息的可能性极高。”如果凯撒不能按时支付2020年到期的债券利息，它将成为首个拖欠美元债券的中国房地产企业。

根据银行的外汇交易业务，凯撒集团的债券收益率仍较前几天有所上升。截至下午4点，在新加坡证券交易所上市交易的代码为4ozb的凯撒可转换债券的收益率升至122.32%。

中型住宅企业的资本风险值得警惕

"对于今天的凯撒工业来说，破产重组不是最好的选择."据一位资深知情人士透露，凯撒目前正处于危机之中，但一旦破产重组程序启动，债务偿付将被推迟，债权人出于保护其债券价值的初衷，也将暂停强制偿债。企业赢得宝贵时间后，可以采取措施变现优质资产，剥离劣质资产，使各方利益最大化。破产和重组将为凯撒提供重生的可能性。

对于房地产行业来说，无论凯撒未来的命运如何，2015年都是值得警惕的一年。虽然从表面上看，凯撒的一系列违约与对其董事长郭英成的调查有关，但一些内部人士认为，这是中国房地产行业风险集中释放的前兆；此外，2014年底，许多机构的研究报告将房地产业列为2015年中国最大的经济风险之一，甚至引发了系统性金融风险。

此外，由于中小房企资金链的收紧，大型房企的财务状况相对优化，2015年将是房企并购重组的大年。例如，凯撒刚刚为了断臂生存而出售的上海青浦项目从上海万科手中接管。