反腐浪潮推进地产行业洗牌 揭示行业发展阴暗面

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2014年12月，在凯撒集团董事长郭英成因谣言被调查后，凯撒集团事件继续发酵，公司股票一度停牌。图为2013武汉秋季房展凯撒房地产展台。数字/东方集成电路

主演:凯撒、协鑫集团、创鸿地产档期:全年不定期上演

在烟花的世界里，谁过着漂浮的生活，把时间搞砸了？对于房地产企业来说，2014年是内忧外患的一年。宏观经济形势和产业转型的迫切需要，使得一些住宅企业的发展岌岌可危，中国掀起的反腐败浪潮将一些住宅企业推到了风口浪尖。就像太平轮一样，尽管经历了许多波折，但它也逃脱不了政策和道德的考验。灰尘又变成了灰尘，土壤又变成了土壤。在这场受影响的行业风暴中，一些房地产企业会遭遇什么样的命运？

■情节简介

那些“迷失”的开发者

如果说凯撒、雅居乐和新鸿基的腐败事件是去年下半年的重头戏，那么今年5月，协鑫集团董事长吴旭被纪检部门带走接受调查，这对于席卷房地产行业的反腐浪潮来说，是一道开胃菜。

吴旭被带走的原因，正因为他与华润集团的宋林案有关。与此同时，宋林案也涉及华润置地。2014年4月22日晚，华润置地宣布，执行董事、副董事长王宏坤因个人健康原因辞职。后来证实，王宏坤因华润集团前董事长宋林事件被带走接受调查。

下半年，反腐浪潮继续冲击房地产行业。去年10月，雅居乐董事长陈卓林被昆明市人民检察院批准在指定住宅区实施监视居住后，另一家在香港上市的房地产公司凯撒集团董事长郭英成也被报为“落选”，这两家公司都被报与腐败有关。尽管这两家公司被分别传言，陈卓林现在已经重返工作岗位，但人们已经看到了反腐对房地产行业的影响。

12月19日，香港新鸿基地产联合董事长郭炳江被判犯有与公职人员合谋的不当行为，再次引起公众关注。

■ 2015年亮点

腐败的房地产企业股价暴跌

毫无疑问，反腐败对上述住房企业产生了不可逆转的负面影响。

在凯撒集团董事长郭英成因谣言被调查后，凯撒集团事件继续发酵，公司股票一度停牌。2014年12月21日晚，凯撒宣布其在深圳的四个项目被深圳市国土资源局锁定，无法在网上签约。根据官方解释，“房屋锁定”是因为锁定的房屋处于限制状态或开发商违反了规定，导致管理部门锁定销售系统。与此同时，凯撒还透露，其在深圳的土地、规划和建设项目均受到影响，其在深圳处于开发阶段的8个房地产项目所需的执照、许可证、批文、登记和备案等日常申请未被相关机构接受。

凯撒还表示，该事件将对公司的现金流产生不利影响。与此同时，标准普尔和穆迪等机构也下调了凯撒的评级。12月24日，标准普尔将凯撒集团的长期企业信用评级“bb-”和大中华区的长期信用评级系统“cnbb+”列入负面信用观察名单。据标准普尔称，这反映了凯撒集团深圳项目的销售前景和融资能力在受到政府限制后可能在2015年恶化的风险。同时，它削弱了公司的融资能力、主要信用指标和流动性状况。2015年1月5日，标准普尔再次将凯撒的评级从bb级下调至选择性违约，称该公司的债券“极有可能”再次违约。

不仅如此，对于上市公司来说，股价下跌也是一个沉重的打击。新鸿基郭氏兄弟被捕后，新鸿基地产股价暴跌逾15%，市值蒸发逾400亿港元。它的两家控股公司，数字链接和Xinyi.com的股价也下跌了。

揭示工业发展的阴暗面

既然有这样的风险，为什么很多房地产企业还会涉及腐败？

近年来，随着房地产业的快速发展，房地产业已经成为许多领域的支柱产业，房地产企业与地方部门之间也存在着微妙的关系，令人津津乐道。然而，今年反腐力度加大后，许多房地产界的大人物都表示自己受到了“调查”，这也向人们揭示了行业发展的阴暗面。

事实上，正是政府和企业之间的利益转移使得一些房地产企业选择了冒险。

河北一家中小房企的负责人告诉《新京报》，反腐对房企的影响直接体现在土地上。特别是对于中小房企来说，如果不能在正规的土地交易市场上面对大规模的房企，他们会通过开辟政府渠道来获得土地。

“寻租型空房不仅存在于土地征用中，也存在于土地规划和建筑面积比例中。尤其是一些以工业园区和养老地产的名义建立的土地，可能会更加棘手。”负责人介绍道。

中小型住房企业更加困难

正如万科集团创始人王石所说，反腐也是一种监管。业内人士认为，随着反腐力度的加大，房地产行业的游戏规则可能会发生变化，中小房企的洗牌也将加快。

记者了解到，对于贷款困难的中小房地产企业来说，需要管理的不仅是官员，还有银行。随着反腐败力度的加大，2015年中小房企的生活将更加糟糕。

该政策咨询研究部主任张宏伟表示，中小房企很难直接获得低成本融资。即使从银行获得贷款，平均融资成本也将在10%左右；从信托渠道来看，一般房屋企业的融资成本也在15%左右，有些房屋企业可能在18%-20%之间，甚至更高。预计2015年我行“不愿意放贷”将正常进行，中小房企仍难以获得贷款担保，仍将面临债务违约的市场风险。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭也表示，自去年以来，反腐力度明显加大，官员们一个个“裸奔”，一些开发商也被撤资。最近，大型开发商甚至上市公司纷纷介入。房地产市场的“黄金时代”正在远去，这一方面与市场需求的减弱有关，另一方面与权力和金钱交易的减少以及土地收购成本的上升有关。在房地产“白银时代”，反腐将加速行业洗牌。

■数据

根据中央检查工作领导小组的反馈和地方整改通知，2013年以来接受检查的21个省中，有20个省发现了财产腐败，占95%；在走访的34个地区和单位中，有19个省部级官员被中央纪检监察领导小组免职，许多高级官员的免职与房地产行业密切相关。

本刊作者/新京报记者杨