北京改善型客群入市增加 中高端房地产市场回暖

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镇远去年以超过52亿元的销售业绩赢得了北京商品住宅项目的销售桂冠。图为镇远的订阅网站。

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主演:振源、昆玉符、太和北京场等。时间表:2014 -2015年

2014年，对于北京的中高端市场来说，是快乐的一年。在长达一年的波折中，中高端市场越来越繁荣。尽管去年整体市场处于低迷状态，但在进入市场的高端客户的支持下，北京中高档住宅市场呈现出罕见的温暖。

■情节简介

中高端市场正在逆势而上

在2014年北京房地产市场整体萎缩的背景下，高端市场支撑了房地产市场的半边天，而这已经受到了“9？30“新政”、信贷放松等政策，一批改善的需求被释放。与此同时，高端市场价格管制的放松和旺盛的市场需求也促使高端产品的销量相继增加，形成了市场供需旺盛的局面。

根据嘉里2014年发布的北京十佳商品房项目名单，在十大项目中，中高端项目占了七个，其中有很多“明星”项目，如北京投资的振源、银泰坤御富、太和北京场。

据嘉里房价网统计，2014年北京平均成交价超过4.5万元的项目总成交额约为430亿元，占总销售额的20.3%，而2013年这一数字仅占16%。特别值得注意的是，2014年北京平均成交价超过4.5万元的项目多达91个，比2013年增加了26个，项目数量增加了40%左右，均呈现出2014年高端市场的趋势。

在2014年的中高端楼盘中，位于望京来广营段的振源表现最为突出，年销售额超过52亿元，成为2014年北京商住项目的销售冠军，优于北京排名第二的豪宅。昆帝国政府又卖出了近20亿元。记者了解到，振源项目由招商地产、九仓和华侨城共同开发，招商地产负责交易。

据业内人士透露，镇远的户型主要是200-330平方米，是别墅的主体。这个项目进入市场后一直卖得很好。2014年，它赢得了5月份的销售桂冠、半年的销售桂冠、前三季度的销售桂冠和全年的销售桂冠。

根据雅豪机构的统计，在过去的五年里，北京1000万元以上豪宅的平均年营业额为1059套。根据这一计算，镇远在2014年的市场份额已经超过50%。如果按照2014年前11个月1000万套豪宅的市场规模计算，镇远的份额甚至超过60%。换句话说，平均而言，北京每售出9套豪华住宅，就有6套来自镇远。相关数据还显示，即使在全国房地产销售排名中，镇远也位列前三。

■ 2015年亮点

高端光盘争夺进入市场的第一次机会

据了解，2015年，大量高端项目将进入北京市场，这也让业内人士看到了未来两年北京高端商品房的发展趋势。然而，融创农业展览馆的证据收集价格居高不下，表明高端市场的复苏。

据记者不完全统计，2015年上市的高端项目包括香河花园3号、保利东坝土地王和中粮集团？至少6个全新的板块，包括瑞富、合晶英悦泰和玉子大厦，加上保利海德公园、四季世家、晓云路8号、先锋？北京将有30多个高端项目。

“高端项目在2015年集中在市场，这与2014年下半年高端市场的活动不无关系。从五矿万科乳源、远洋国际住宅区和融创农业展览馆项目的高价取证可以看出，政府在“限价”环节逐步放开了对高端市场的控制，高端回归市场的大门已经打开。因此，许多高端项目都想抢占市场份额。”雅豪机构营销总监郭毅介绍。

与此同时，近两年核心区域的征地成本一直在上升，这些高价土地项目将在2015年逐步进入市场，这也将推动北京商品房市场的高端化。

虽然2014年高端市场表现抢眼，但仍无法摆脱整体市场形势的束缚。事实上，许多最近进入市场的高端项目在定价方面更加谨慎，并提供折扣和其他活动，其中大多数都是利用价格杠杆来刺激需求。

门头沟电力建设地产？龙安项目计划在上半年推出别墅产品。根据该项目，虽然京西有潜在的有消费能力的高端购房者，但由于市场情况，该项目的定价仍不确定。这个想法也代表了许多将于2015年进入市场的高端项目的愿望。面对竞争对手聚集的市场形势，如何通过产品和定价脱颖而出成为一项艰巨的任务。

供应过剩的风险已经加剧

同样，业内也有声音质疑2015年市场是否有足够的消化能力。中原地产首席分析师张大伟曾表示，2014年房地产市场整体成交量萎缩，高端市场未能逃脱这一局面。例如，2014年高端产品超过5万件，2014年北京仅售出1853件，而2013年售出2242件。面对2015年更加激烈的竞争，高端市场，尤其是顶级奢侈品市场，肯定会是最具竞争力的市场，很可能没有价格。

“2015年，许多高价项目进入市场，由于成本限制，它们的价格不会松动。高端购房者的价格判断也将经历新一轮的调整。因此，与2014年相比，高端项目的周期将会延长。”郭毅说，没有市场不一定就有价格，因为新项目虽然定价高，但其在产品设计、技术体系等方面的理念是全新的，性价比也会提高。可以说，明年的高端市场将是持续差异化的一年。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为，高端市场价格仍在上涨，但实际上，北京高端和大型住宅市场的供需形势已经十分严峻。以别墅产品为例，截至2014年底，北京200平方米以上的别墅库存为6679套。如果不计算新土地供应的变化，去化学循环已超过56个月，超过4.5年。在阶段性市场供给远大于阶段性需求的背景下，高端市场的去工业化进程相对缓慢、竞争加剧、项目运营风险突出等特征在未来两三年将更加明显。

■数据

16.5万元/平方米

2014年12月13日，融创农业展览馆项目(观澜家园)一期房屋取得预售许可证。其中，40栋房屋和11家企业。住宅均价为16.5万元/平方米，最高预售单价为19万元/平方米，总价超过7000万元，最低总价接近4000万元。

52亿元

在嘉里2014年发布的北京十佳商品房项目名单中，有7个中高档项目，其中位于望京来广营段的振源一举获得一等奖，年销售额超过52亿元。

20.3%

2014年，北京平均营业额超过4.5万元的项目总营业额约为430亿元，占总销售额的20.3%。

本刊作者/新京报记者杨