佳兆业亏本甩卖上海4项目 融创23.75亿抄底

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刚刚进入二月并持续了两个多月的凯撒事件，终于迎来了最新的进展。

2月1日晚，融创中国和凯撒宣布，融创将以近23.75亿元的总成本收购上海四家凯撒项目公司的股份和股东贷款。

此前，融创成功进入上海市场，并通过收购绿城部分项目的股权，迅速在该地区扩张。对此，有业内人士指出，“凯撒在上海的项目都是其优质资产，在上海这样的核心城市收购项目也符合融创的一贯战略。应该说，融创的收购将以分区和子项目的方式进行。与此同时，预计其他公司将在后期收购凯撒在各地的资产。

有传言称，中央企业华侨城有意收购凯撒的“救老扶老”项目。自1月22日该项目暂停以来，该企业一直在公司层面保持沉默。

据报道，华侨城发言人曾辉在公司停业的第二天说，“有传言说华侨城将接管凯撒，我们已经结婚了。这实际上是个别媒体的善意。”。不过，市场参与者普遍认为，从暂停时间和政府背景来看，总部位于深圳的华侨城肯定会参与凯撒的项目收购。

根据凯撒的财务报告，截至2014年6月30日，凯撒土地总储量约为2360万平方米，其中旧土地面积占近一半，凯撒也被业内称为“老土地专家”。

此外，对于融创的收购，知情人士告诉《证券日报》(Securities Daily)，凯撒表示:“无论如何，该公司收购的成本更高，我们也希望该公司能尽快稳定下来。”

荣闯进入凯撒

上海4号项目

根据公告，1月30日，融创中国与凯撒集团达成协议，融创中国全资子公司将收购凯撒全资子公司上海万信持有的四家项目公司的全部股权和债权。

上海万信此前分别持有上海融万和上海万青100%的股权，并分别持有上海万英和上海万程51%的股权。融创中国将为此交易支付近23.75亿元人民币，从而获得凯撒集团在上海的三个住宅项目和一个商业项目，预计可销售的建筑面积超过31万平方米。

据悉，上海荣湾主要负责奉贤区凯撒八号二期项目的开发，上海万青主要负责青浦区清浦骏辉尚品项目的开发，上海万英主要负责浦东新区浦东金融中心项目的开发，上海万程主要负责嘉定区凯萨城市广场三期项目的开发。

对于此次收购，融创中国表示，一直坚持区域深度培育战略，并在北京、天津、上海、重庆和杭州取得了主导地位。本公司相信，收购协议及其下进行的交易将进一步扩大其在上海的市场份额，巩固其在上海地区房地产市场的领先地位。因此，董事(包括独立非执行董事)认为，根据收购协议进行的收购及根据收购协议进行的交易均按正常商业条款进行，公平合理，并符合股东的整体利益。

另一方面，凯撒表示，考虑到这些处置的总对价、股东的贷款金额、项目公司的投资成本及相关交易成本，预计这些处置的净收益约为23.74937亿元，本集团因这些处置而产生的损失约为4390.4万元。

关于出售上海项目的原因，凯撒在公告中表示，鉴于公司的债务危机和财务困难，公司将把出售项目的净收益用于一般营运资金，增加公司的现金流量和一般营运资金，以保证公司的日常经营。买方和买方的担保人完全了解公司的近期情况和销售中涉及的项目，并愿意进行此类交易。董事(包括独立非执行董事)认为该等协议的条款及条件公平合理，订立该等协议符合本公司及股东的整体利益。

另外，？2014年12月底，凯撒宣布将以12亿元的总价格向万科出售上海万青100%的股权和股东贷款，但随后取消了交易。从交易价格来看，上海万青此次出售给融创的100%股权和股东贷款的总价为11.67亿元，这也意味着该项目的公司价格在短短一个月内缩水了3300万元。

未来可能会有更多的公司

参与收购凯撒项目

此前，许多媒体援引与融创高层关系密切的人士的话说，融创有意收购凯撒创始人兼大股东郭英成持有的约49%的凯撒股权。融创中国董事长孙宏斌的行动加深了市场对上述消息的认识。

据报道，1月28日，孙宏斌在自己的微博上发帖称，他参与了“你认为谁最有可能接手凯撒”的投票，并为自己的公司投票。虽然孙宏斌很快删除了这条微博，但当时孙宏斌的心是众所周知的。

但最终，融创没有在上市公司层面上收购凯撒的股权，而是选择了项目收购的方式。

对此，有分析师指出，凯撒虽然两年前就开始了布局的战略转型，除了在一、二线城市拥有优质资产外，在三、四线城市还有一些项目，融创目前肯定不会进入这些城市。因此，选择收购一线核心城市的项目更愿意接受融创；同时，如果你选择收购郭嘉持有的凯撒全部股权，将不可避免地导致全面要约收购。这肯定会给融创带来财务紧张，该公司刚刚吃掉了价值155亿港元的绿色平台。在这方面损失惨重的孙宏斌对现金控制非常谨慎；另外，凯撒的几千套房还没有解锁，所以要想赢得凯撒的控股权，就必须先解决上面的问题，否则没有人敢接手这个股份。

通过项目收购对融创来说并不陌生。此前，融创在收购融创相关资产时，选择了收购国内外两家合资企业的10多家项目公司，而非融创平台本身。

事实上，1月下旬，面对凯撒业主等方面的压力，深圳市政府已经开始筹划凯撒的重组。政府的初步计划是将凯撒的资产进行行业分割，如中高档住宅、低端住宅、商业建筑和酒店，并邀请几家总部设在深圳、涉及相关业务的房地产企业进行初步谈判。

显然，从目前情况来看，凯撒事件很可能会按照政府制定的初步方案得到解决，华侨城、万科等公司很可能会参与凯撒的项目收购。■记者王伟