地方救市心强烈部委维稳 2015房地产政策市或再起

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2014年，房地产市场在寒冷的天气中结束，成交量、价格和投资都下降了。在仍然难以脱离土地财政的财政体制下，地方财政也是由土地财政主导，财政收入明显下降。正因为如此，2015年初，地方政府启动了第三波救市行动，相关中央部委也频频表态，安抚楼市。

对此，业内人士指出，2015年楼市可能会再次迎来政策市场，但在高库存的影响下，这一轮政策市场将会造成不像往常那样的大幅波动，但楼市将在一段时间内保持稳定状态。

地方政府经常将市场从补充买家转向补充开发商

最近，四川省资阳市出台了20项稳定住房消费的措施，包括税收财政、工棚货币安置、住房公积金和首套房认证标准。并表示上述措施将从1月21日起实施，有效期为一年。

具体而言，资阳市取消了中心城区容积率大于1.0且单栋建筑面积小于等于144平方米的住房的单价条件，并明确规定居民家庭的住房单元数应以房屋购买地房管部门出具的房屋产权登记查询结果为准。资阳将取消对境外机构和个人购房的限制，居民购房将获得奖励。凡在中部城市资阳购买第一套普通商品房的，将一次性获得7000元的奖励，如果是在最近的房交会上交易，将获得2000元的奖励，住房公积金贷款政策将进行调整。

值得注意的是，四川的情况并非如此。根据四川省住房和城乡建设厅的官方网站，自2014年以来，四川省11个市州已经正式出台了“微刺激”政策。例如，眉山市对购买市区商品房给予每平方米60元的补贴；广元市在展会期间给予买家1至1.5个百分点的契税税率；遂宁市放宽开发企业城市建设配套费缴纳期限。对此，四川省住房和城乡建设厅有关负责人表示，2015年要实施房地产“去行政化”，加大“去库存化”，研究制定可操作性的政策措施，进一步消化存量，推进不同业态住房产业化。因此，大多数市县都会出台类似的措施。此外，就全省而言，非住宅(即办公楼、商店等)的抵押费。)将于今年取消(上限为20000元)，小微企业的房屋登记费和房屋交易费将免除(上限为20000元)；同时，调整普通住房标准，将更多住房纳入普通住房税收优惠政策范围。

浙江省绍兴市将于2月15日起实施，不仅将为购房者提供一定的补贴和优惠待遇，还将为房地产企业提供巨大的税费减免。绍兴市表示，从2015年2月15日起至2015年12月31日止，将对公民购房缴纳的契税地方留成部分进行补贴，具体补贴比例为房屋交易应税价值的0.8%，实际缴纳的契税地方留成部分为上限。公积金贷款金额从单个职工50万元、双职工60万元增加到单个职工60万元、双职工80万元。

此外，对于开发商，放宽土地出让金的支付期限。绍兴市表示，对以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、写字楼建设项目，允许在优先建设基础设施和公共服务设施的前提下，按照每个阶段建设用地面积2万平方米以上，分阶段申请建设工程规划许可证，分阶段审核建设工程竣工规划。对于新出让的商业用地，应适当放宽土地出让金的支付期限，允许所有土地出让金在交易之日起一年内支付，土地出让金总额(含保证金)的50%应在交易之日起一个月内支付。应控制履约保证金的总额。履约保证金超过200万元的，按200万元计提；不足200万元的，按现有比例执行。提高差异化和分阶段回报的比例。如果项目按期开工，80%的履约保证金可以先返还；如果根据延期协议延期开工，可提前退还70%的履约保证金。

与此同时，用于建设的空地下停车场将不再收取土地出让金，原规定“建筑面积小于90平方米的商品房(含经济适用房)建设比例必须达到开发建设总面积的70%以上”将被取消。

绍兴市相关负责人表示，将按照“取消可以取消的，合并可以合并的，优惠价格优惠的原则，提出相关处置意见。”

事实上，去年8月，绍兴出台了11项救市措施，其中甚至包括要求商业银行加快发放房地产抵押贷款的细则，被业内人士评价为“最无底的救市”。然而，业内人士表示，这些政策的效果有限。“去年的政策主要是放开对购房和贷款的限制，但当地房地产的销售表现仍然低迷，尤其是今年当地开发商和购房者都在关注房地产市场，而政府的土地卖得不好。”

因此，绍兴再次变本加厉。据上述人士称，大规模救市的主要原因是市场不景气，开发商大力促销。许多开发商以半价出售房屋。然而，根据绍兴房地产信息网的统计，2014年12月，开发商的量价交易结果是绍兴仅售出商品房848套，比上个月下降了7.3%。

中央部委表达了稳定房地产市场的呼声

值得注意的是，尽管地方政府有很强的放松意愿，但各部和各委员会经常发出信号，表明房地产市场正在改善和稳定。

2月4日，央行宣布在两年多后再次实施RRR全面降息，并从2月5日起将金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。这是自去年11月21日央行宣布降息以来货币政策的放松，也是去年9月30日贷款限制解除后，房地产市场再次获得利好资金。

与此同时，各部和各委员会经常发表意见，以利于房地产市场。此前，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，建议支持房地产开发企业向社会出租其持有的土地，并从租赁市场筹集公共租赁住房。随后，1月20日，住房和城乡建设部部长陈表示，在房地产存量较高的三、四线城市，不再需要建设新的整体安置用房。住房和城乡建设部应引导和督促商品房较多的城市，出台扶持措施，将商品房改造为安置房，促进棚改与存量住房利用的有效衔接。在此背景下，福州市出台了《关于在福州市统一购买商品房和安置房并回购安置房的指导意见(试行)》，明确提出将统一购买商品房以满足安置房需求。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，这项政策将对购房者起到支撑作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的热情将会增加。他认为，在高库存的三、四线城市，开发商或市民可能更有动力向政府出售剩余房屋。

除了住房和城乡建设部，核心决策层也转向了房地产表达。早些时候，中国总理李克强在瑞士达沃斯论坛上率先向房地产市场做出了保证。李克强表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的，将带动国内相关产业和产品的供给，房地产市场在一段时间内调整是正常的。随后，中国人民银行行长周小川也对全国房地产市场的问题做出了判断。

此外，国家统计局局长马建堂在回答记者提问时也指出，第四季度以来的数据告诉我们，随着一些行政限购的放开和金融信贷政策的相应调整，房地产业发生了一些积极的变化。

对此，20国集团(g20)与新兴国家发展战略研究中心主任、经济学家张在接受《经济信息日报》采访时表示，各部委频繁发出的声音表明，政府希望房地产市场和经济平稳健康发展，防止出现大起大落，但不应对此作过多解读。

张表示，从目前来看，建立稳定的房地产市场发展信心和稳定的发展前景非常重要。中国经济仍处于下行压力之下，因此仍难以完全摆脱房地产。

对此，中华全国房地产商会名誉会长聂梅生表示，2014年，房地产投资总体增长率下降到接近个位数，甚至在年末的个月内出现负增长。在宏观经济整体下滑的背景下，地方政府很难改变对房地产的依赖。因此，他们仍将选择增加微调，以放松对房地产的支持。

房地产市场新常态下的政策城市

值得注意的是，由于楼市有望持续好转，白城的住宅价格在新年的第一个月就停止下跌。根据中央参考研究所的最新数据，2015年1月，全国100个城市(新建)的住宅均价为10564元/平方米，比上个月略有上升0.21%，这也意味着100个城市的住宅均价结束了前一个月的连续8个月下降。

从环比上升和下降的城市数量来看，44个城市环比上升，56个城市环比下降。与上月相比，1月份房价环比上涨的城市数量增加了14个，其中9个房价涨幅超过1%的城市比上个月增加了6个。其中，前十名城市的住宅平均价格停止下降，同时上升。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18990元/平方米，比上个月上涨0.59%。北方一线城市、广州和深圳全线上涨。北京涨幅最大，环比上涨1.15%，上海上涨0.78%，深圳上涨0.64%，广州上涨0.33%。

那么，房地产势头会重燃吗？对此，聂梅生认为，房地产市场将再次迎来一个政策性城市。不过，她指出，本轮政策市场将不同于以往，将是新常态下的一次变化。因此，它不会带来巨大的波动。

的确，目前房地产市场正面临一个新常态。万科北京区首席执行官毛大庆表示，人口红利拐点、城市化进程放缓和解决社会总存量困难是中国房地产业无法回避的三大问题。因此，在资金的压力下，2015年，房企将淡出大规模发展模式，降价退库淘汰库存的现象将更加突出。

关于人口红利，毛大庆表示，作为支持房地产的绝对需要，中国20-29岁结婚人口数量迅速下降，15-64岁劳动生产率人口数量也大幅下降，这意味着人口红利拐点明显出现。

在这种情况下，高库存消化周期将延长。毛大庆说，目前，中国的平均住房数量已经达到1.03套，这意味着总的来说，住房总数是足够的。然而，目前中国城市之间存在着不平衡。北京的平均住房数量只有0.8到0.9套，但在许多城市超过1套，即使算上已批准的烂尾楼，在一些地区还会高达1.5-1.6套。

另一方面，根据国土资源部的数据，现阶段经当地政府批准但未出售给开发商的土地指标，加上开发商尚未开工的土地，目前已足以进行几年的正常清查，以目前的土地出让速度，仅出售两年土地就足够了。

事实上，根据上海房地产研究所的最新报告，35个城市的供应已经连续第五年超过需求。截至2014年12月底，上海市房地产研究所监测的35个城市新建商品房总存量为2.8124亿平方米，与11月份基本持平，同比增长15.4%。其中，35个城市中有29个城市的库存同比增长。其中，福州、南京、九江分别增长77.8%、54.0%和46.0%。

因此，毛大庆认为，在房地产市场形势发生变化后，房企将逐渐淡出以往的大规模发展模式，一方面加快去库存化和资金回笼的速度，另一方面进行转型，寻求自己的出路。

张指出，虽然目前各地都有救市的趋势，但老路不会重复。“中国的经济结构调整来之不易，仅仅依靠房地产只会带来新的风险。这意味着，如果我们仍然采用老路拯救市场，那只会产生泡沫，甚至产生更大的泡沫风险。”。