多房企试水养老产业 购买力不足回报率低成隐忧

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在业内人士看来，《居家养老服务条例》为企业参与养老提出了总体方向，但配套落地规则仍需澄清。图/cfp

位于春树街的第56医院养老院是中信国安在西城区投资的三个养老服务项目之一。个人资料图片

1月29日，北京市第十四届人民代表大会第三次会议通过了《北京市居家养老服务条例》，并将于今年5月1日起实施。北京市民政局副局长、发言人李红兵表示，作为中国第一部关于居家养老服务的地方性法规，《北京市居家养老服务条例》首次明确了政府、企业、家庭和社会在养老方面各自的责任。

同时，政府应该引导、支持和鼓励企业和社会组织参与居家养老服务，这已经引起了许多房地产企业的关注。

养老产业本身是一个新的领域，许多住宅企业已经开始关注。居家养老使许多房企看到了一个新的空房市，但也有许多制约因素需要突破。

机会

老年人护理服务的市场需求巨大

中信国安投资有限公司在西城区春树街设立了三个养老服务项目，其中已建成19号医院养老服务站和56号医院养老护理中心。2月4日，记者来到第19医院老年服务站，见到了许多前来看望和体验的老人。

中信国安的投资人士告诉记者，19医院和56医院的位置都是由街道提供的，养老服务主要需要辐射街上的自理和半自理老人。服务站还为老年人提供休息室和娱乐室。

2015年，中信国安投资计划在五环路开设更多养老服务点。

不仅城市中的成熟社区对养老服务有需求，而且郊区也成为住宅企业拓展养老服务的战场。

2月3日，北京今年第一个分配土地用于养老设施的案例和顺义新城第17街区的一块土地被包括首都、龙湖和金融街在内的8家企业争夺。最终，首创置业以5.98亿元的条件成功获得了该地块，并当场获得了2.6万平方米的限价房。该地块纯商品房面积不足29，000平方米，建筑价格达到20，000元/平方米。该地块包括34，600平方米的养老设施。

此前，如房山万科、密云中投开发、顺义东方太阳城等。开始参与养老服务。

万科集团高级副总裁毛大庆认为，北京人口老龄化的特点是基数大、密度高、增长快。2012年，北京60岁以上老年人有263万人，预计到2020年将超过400万人。在“421”家庭模式下，空老年人的筑巢趋势明显，独居老人、残疾老人和痴呆老人的数量不断增加。这就产生了对养老服务的巨大需求，尤其是养老地产。

错过

“医护结合”是打破游戏的关键

根据北京“9064”养老服务模式，到2020年，90%的老年人将在社会服务机构的帮助下通过家庭护理支持老年人，6%的老年人将通过政府购买社区护理服务支持老年人，4%的老年人将留在养老服务机构支持老年人。

在业内人士看来，居家养老和社区养老之间的界限并没有明确界定，社区和社会机构通常有必要为老年人提供必要的护理。对于老年保健服务，首当其冲的是医疗服务。在家中、社区或机构中对老年人的护理需要医疗护理和护理相结合。

然而，在当前条件下，医疗服务和养老服务的结合远远不够。毛大庆认为，目前的医疗机构和养老机构都是独立自足的，养老院不便于医疗，医院也不能为老年人提供服务。在他看来，在双井朝阳区共和园，一个养老机构，值得借鉴。执照由政府颁发，医生是公开招聘的，对养老机构和外部世界都是开放的。

在业内一些人看来，对于分散的居家或社区养老服务场所，医务人员的灵活资质也是养老服务的一个主要问题，多点执业可能有条件地延伸到养老机构。

危险

低回报率令房企担忧

无论是家庭养老、社区养老还是机构养老，企业都需要通过引入社会力量来考虑投入与产出的关系。

在顺义新城17栋地块出售之前，一位来自一家中型房地产企业的人士告诉记者，如何运营养老机构，如何构建企业盈利模式，是征地时必须考虑的问题。“我们看不到投资回报，所以我们没有签约购买这块土地。”

一些房地产企业人士也表示，对于新项目中的养老设施，运营回报不成问题，但资产回报率很低。这也成为房企探索养老业务的一大障碍。“这就是为什么大多数老年护理企业现在都在探索的原因。回报率很低，一些企业无力涉足这一领域。”

上述中型住房企业还建议，为了鼓励更多的企业参与养老服务，政府应该划拨土地用于建设养老设施，这应该有利于企业，最终有利于人民。

北京郊区一家提供养老服务的房企负责人告诉记者，企业通过招标、拍卖和挂牌等方式获得土地，并按照企业的逻辑运作。高价土地最终会变成高价产品，无论是出租还是出售，价格都不会低。如果企业定价得不到市场的响应，一方面会造成资源的直接浪费，养老设施无法达到为老年人提供服务的目的；另一方面，也可能会影响更多企业未来的参与积极性。

此外，对于建在成熟住宅区的养老服务站，尤其是在老城区，居民购买力不足也是企业必须面对的问题。该负责人表示，目前的养老服务站具有企业与街道共建的性质，未来将是民营非企业组织还是企业组织还未确定。但是，综合考虑，政府指导价应该考虑企业的收入和老年人的实际支付能力。“定价不能脱离服务人群的支付能力，企业也不能亏本，以免影响企业参与养老服务的积极性。”这其中可能存在缺口，需要政府买单。

声音

北京市居家养老服务仍存在诸多问题，如社区服务设施、服务项目和服务能力不足，养老服务人才短缺，养老服务需求大幅增长与供给不足的矛盾，养老服务中老年人多样化、多层次的需求难以满足。

——北京市人大常委会副主任刘继刚

■房屋企业扫描

万科集团

位于房山斗店的万科幸福交易所是万科宣布试点的第一个养老社区。2014年9月，万科集团高级副总裁毛大庆对媒体表示，除了万科幸福交易所，北京万科预计每年将推出两三个社区养老项目，为北京提供约2000个老年床位。

远洋地产

2013年，海洋大地正式成立“海洋养老运营管理公司”，打造了全新的养老品牌“春轩茂”。据了解，作为中美合作的第一个高端养老公寓，春轩茂是由投资者海洋地产(Ocean Land)、cpm和美国最大的养老运营商之一荣休共同开发经营的。远洋地产董事长李明表示，预计未来养老产业将与住宅、商业地产和金融业务并列，成为公司业务的四大板块。

保利地产

2014年10月，保利地产的第二套养老公寓上海西塘-席晖将投入使用，这是保利继2012年北京首套养老地产项目后的又一新举措。

本刊作者/新京报记者张旭