中小房企投资矿业谋转型 鲜有出矿普遍出现亏损

本篇文章4968字，读完约12分钟

图/cfp

中小房地产企业转型困难的现实再次得到证实。最近，随着许多房地产企业披露2014年业绩预测，前几年在房地产宏观调控期间投资矿业的中小房地产企业没有赚到一桶金，没有盈利甚至亏损成为普遍现象。

房屋企业开采的“金块”远没有想象中的美丽。

掘金矿业寻求转型

在严格的房地产调控政策下，竞争激烈，地价高。二三十家上市房地产企业都参与了矿业

到2010年，时光倒流，在历史上最严格的调控政策和残酷的市场竞争下，中小房企的转型之路似乎逐渐明朗——一批房企选择矿业作为转型的行业。在此期间，经常发布关于房地产企业收购矿业公司的公告。包括天野股份、华业地产、洪钟股份等上市矿业房地产企业，也成为资本市场追捧的对象，涨幅远远超过矿业类股。

据风能信息统计，截至2013年1月，其矿业概念中有115家上市公司，其中房地产上市公司参与矿业的比例相对较高，约为24%。

日前，兰德咨询发现，目前中国有41家房企参与矿业投资，其中包括26家上市公司，包括华业地产、洪钟股份、万方发展、新湖宝、莱茵地产和上海建工。这些房地产企业大多在2010-2012年转型为矿业，主要投资方向为煤炭、有色金属和新能源。

与此同时，数据显示，国内房地产开发企业的数量已经从2009年的约8万家减少到现在的约5万家。随着1000亿级住房企业的出现，行业集中度将进一步提高，一些小企业将被淘汰。

“在以北京为代表的一线城市，地价越来越高，中小房企资金有限，在产品研发和融资能力上无法与大型品牌房企竞争。尤其是近年来北京的土地市场，几乎看不到中小开发企业。不占有土地意味着被工业淘汰。因此，一些中小住房企业利用手头的资金，在过去几年里开始思考转型问题。”兰德咨询公司总裁宋延庆说。

最极端的例子是万方地产，它在北京开发了“内外”等项目。但其2012年半年度报告显示，上半年企业收入为零，主要是因为以前的项目已经开发，新实施的项目仍处于开发阶段，不具备结转收入的条件。由于万方地产销售规模萎缩，亏损严重，市场变得越来越小。后来，万方地产转型为矿业和土地一级开发，更名为万方发展。

你为什么更喜欢采矿？

资源思维使得许多房地产公司选择进入采矿业，更愿意投资金矿

CEEC秘书长陈云峰认为，房地产业是资源型产业，土地是不可再生的，只能通过招标、拍卖和悬挂获得。矿产也是一种不可再生资源，但价格比土地便宜得多，上亿可以买很多矿。正是有了这种资源思维，许多住宅企业选择进入采矿业。

从投资区域来看，住宅企业投资矿业的区位并不局限于中国。国内主要集中在西藏、新疆、内蒙古、贵州、云南、四川、广西等矿产资源丰富的西部地区，海外包括非洲、北美和澳大利亚。

从投资的矿产类型来看，许多房企更愿意投资金矿，包括大连控股、华业地产、新湖宝和万方地产。

事与愿违的“地雷相关”

绝大多数“与矿山有关”的住房企业没有盈利，甚至亏损

然而，与预期相反，矿业并没有成为房企转型的利润增长点。根据兰德咨询公司提供的统计数据，从经营收入、成本和利润率等财务数据的分析来看，目前绝大多数“与矿山相关”的住房企业都没有盈利。

以上市公司中润资源为例。它最初被称为中润房地产。2011年，中润地产更名为中润资源，并进入该矿，这显示了中润地产改造其矿业的决心。然而，转型之路并不平坦。

根据中润资源1月31日发布的业绩预测，公司预计2014年亏损1.95亿元至2.35亿元，同比扭亏为盈。公告显示，在此期间，英国瓦图科拉金矿公司的亏损导致公司利润下降；同时，公司的房地产项目不符合收入确认条件，影响了房地产项目利润的下降和利润空的表现。

事实上，早在2010年，中润资源就正式转型为矿业。仅在两年时间里，中润资源就投资约8亿元人民币进行了6次资源并购，涉及11家矿业项目公司，矿山类型有金、银、铜、铅和锌。

然而，矿业带来的销售业绩非常缓慢，甚至拖累业绩，由盈利转为亏损。这也让房企对转型之路心存疑虑。

2014年9月，中润资源宣布将其子公司中润矿业100%的股权转让给山东卓瑞工业，这意味着包括中润资源在内的所有国内外矿产资源也将发生所有权变更。

然而，2015年2月4日，中润资源宣布，由于双方未能就交易的主要条款达成一致，双方决定终止股权转让的意向合作。

据了解，不仅中润资源，而且其他房地产企业的矿业投资也不总是一帆风顺。

根据华业地产2014年半年度报告，华业地产投资的八家矿业公司均处于亏损状态，主要是因为探矿权和采矿权尚未达到开采状态，因此没有盈利。

根据洪钟2014年半年度报告，截至2014年6月30日，洪钟矿业亏损262万元。

交错的“采矿”像一座山

采矿的技术性质和价格下降导致性能受到影响

自2010年以来，他们涌入采矿业，到2014年，他们基本上无利可图。在中国和美国，投资采矿业的住宅企业的转型并不像想象的那么好。

“我原本以为房地产投资已经够复杂的了。从购买土地、建造房屋到出售房屋，有许多程序要进行，我必须缴纳50多种税。我没想到矿业投资会如此复杂。”一位参与矿业投资的房地产企业内部人士表示。

据了解，许多房地产企业购买采矿权和探矿权，但不是现成的矿山，这需要勘探，建设等步骤，需要时间和金钱。房地产企业的经营状况很难在短时间内改变，有的甚至出现账面亏损，从而拖累了整个企业的发展。

从华业地产、洪钟有限公司等众多上市公司的最新财务报告来看，许多矿山仍处于勘探、选址和挖井阶段，能够生产的产品很少。

“许多购买矿山的房屋公司已经过了两三年，还没有产品问世。一方面，采矿技术含量很高，涉及多种采矿、选矿和冶炼程序，住房企业需要成立专业团队来完成这项工作；另一方面，矿业市场疲软。就像购买煤矿一样，由于煤炭价格较低，他们在没有开采的情况下不会亏本，而开采和劳动力成本的损失会更大。”上述知情人士告诉记者。

据了解，房企投资矿业后，会从中铝和五矿开发等矿业公司挖墙角。一些参与海外矿业投资的房地产企业也招聘了大量具有海外留学背景的人才。

与此同时，在前些年火热的有色金属市场上，随着宏观经济的调整，价格一路下跌，有色金属企业举步维艰。

兰格钢铁信息研究中心主任王国庆表示，2014年中国主要有色金属价格普遍疲软，铜、铝和铅价格同比分别下跌7.8%、6.9%和2.7%，铝价格相当于20多年前的水平。2014年，规模以上有色企业主营业务利润1674亿元，同比下降10.8%。国际金价在2011年达到1900美元/盎司的高点后，在2012年和2013年一直在下跌，徘徊在1180美元/盎司和1390美元/盎司之间。

对金矿改造的投资不合时宜，成为业绩的拖累。

2012年，中润资源以约1.25亿元人民币持有英国瓦图科拉金矿公司16.89%的股权，成为其最大股东。从那以后，它增加了持股，现在占其总股本的65.66%。由于黄金价格持续走低，合并了英国瓦图科拉金矿公司财务报表的中润资源在2014年出现亏损，主要原因是瓦图科拉金矿公司亏损，导致公司利润下降。

国内外各种“门槛”

环境保护政策门槛的提高、海外投资的“水土不服”以及高昂的劳动力成本制约了发展

从大环境来看，资源行业富人频繁出现的大环境已经一去不复返了。

日益严格的环境保护政策，对安全问题的日益关注，以及不断上涨的劳动力成本，都提高了住房企业开采的门槛。

“据我所知，由于北京的雾霾天气越来越严重，一家刚刚在河北收购的煤矿中的房地产公司被关闭了。”一位熟悉房地产企业的知情人士表示，房地产开发程序严格、公开、透明，投资矿业的不确定因素更多。

海外投资也充满风险。

一家投资蒙古矿业的房地产企业的内部人士告诉记者，该公司从房地产中获利后，将矿业投资多元化。然而，蒙古是一个发展中国家，以前不了解那里的国情，现在项目进展非常缓慢，基本处于停滞状态。再加上矿业市场低迷，该公司从2014年开始基本撤出了对矿业的投资，而其在蒙古的投资仅停留在金融投资水平。这位知情人士表示:“最好是赚钱来收回投资，即使无法收回。”

在发达国家投资时，当地法律规定外国企业只能雇佣自己的人，而且劳动力成本会高于中国。

回到正题？

万通地产重组的背后是嘉华建设矿业扩张的失败，因此有必要回归老行业；洪钟股份未来的发展方向已经转向文化旅游产业

对于像中润资源和万方发展这样出售部分房地产资源并加入矿业的企业来说，它们的业绩近年来一直在下滑，错过了2010年至2014年中国房地产发展的“最后黄金时期”。

以北京市场为例。根据北京市住房和城乡建设委员会及中国电子房协网站提供的数据，2010年至2014年，新房年销售量分别为112，000套、80，000套、120，000套、108，000套和78，000套，新房平均价格分别为20，340元、21，761元、20，534元、23，502元和25，000元今年，虽然销售量波动很大，但也显得过高，除了2012年的微调外，房价一路上涨。

从过去五年投资矿业的经验来看，许多房企已经逐渐意识到矿业不是一个合适的转型方向。一些房企的“开矿”计划几乎搁浅，而其他人打算重返房地产行业。

一位知情人士表示，万通地产的重组反映了这一“回报”。

北京嘉华建筑实业有限公司是一家以房地产开发为主的多元化发展企业，同时也从事矿业投资、金融证券、承办国际高端体育赛事和会展服务。已开发的先锋商务办公楼、恒松园高层公寓、国航大厦、亚运新家园、新城国际、瑞景园项目和上庄项目。

早在1999年，在房地产行业积累资金后，嘉华建设开始扩张，成立了金兴矿业公司，投资内蒙古克什克腾旗。公司拥有2.16平方公里的采矿权和25.65平方公里的探矿权，主要产品为铜、锌、铅和银。房地产管理移交给万通地产。“由于有色金属市场低迷，万通地产在冯仑团队的带领下业绩增长乏力，嘉华建筑希望回归老路，赢得万通地产的领先地位。”据上述知情人士透露。

除了房地产业务，新湖宝，浙江还渗透到金融和科技领域。然而，对于其屡试不爽的矿业，其秘书长于昨日表示，“矿业不值一提”，并有意缩减矿业投资。

一些中小企业已经在进行新的尝试。洪钟公司曾在北京开发过北京像素等项目。2011年，收购主要从事黄金开采的汪清新兴矿业有限公司49%的股份，目前因环境评估等原因停产。“采矿业只是我们的一小部分，我们未来的发展方向是文化旅游业。”洪钟知情者告诉记者，洪钟在长白山、京、鲁、西双版纳、滇、琼、浙等地区有项目，旅游资源丰富。

“人们认为房地产投资已经够复杂了。从购买土地、建造房屋到出售房屋，有许多程序要进行，而且要缴纳50多种税。我没想到采矿投资会如此复杂。

许多购买矿山的房屋公司已经过了两三年，还没有产品问世。一方面，采矿是非常技术性的，涉及多种采矿、选矿和冶炼程序，住房公司需要成立专业团队来做这件事；另一方面，矿业市场疲软。对于那些购买煤矿的人来说，因为煤的价格很低，如果他们不开采，他们就不会亏钱，而当他们被开采并且劳动力成本增加时，他们会损失更多。"

-参与采矿投资的房地产企业

■观察

转型需要谨慎，跨银行业务也需要谨慎

金典集团董事长张宝泉曾表示，如果房企转型，它们可能不会走向死亡，或者会更快走向死亡。低潮时产业转型要谨慎。

易居中国房地产分析师严跃进也表示，许多房企未能转型，这表明转型存在风险。在转型不成功的情况下，很容易将业务拖入死胡同。“毕竟，从投资的角度来看，资金的使用也存在机会成本。”

对于中小房企来说，转型之路应该有新思路。例如，对于中型住房企业，他们可以积极争取在城市地标项目、区域养老房地产项目和棚户区改造方面的发展；对于小型房地产企业来说，如果经营有困难，他们可以选择果断退出房地产行业。但是，如果区域市场有丰富的土地储备，围绕新的城市化，坚持传统的房地产领域，建设新的商业领域，如建设智慧新城的标杆项目，将是一个很好的选择。

CEEC秘书长陈云峰表示，住宅企业的转型应该打造一条长长的产业链。要么去房地产上游，成为一名投资者；要么去下游做建筑代理；它还可以做物业、商业运营、养老、酒店运营等方向。例如，乐城国际的控股型国际高端养老也是一个很好的方向，结合自身的住宅发展优势，走向产业融合。总之，过渡需要谨慎，跨银行业务需要更加谨慎。