中国对外房地产投资6年涨24倍 险资规模较高

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据了解，除了开发商大规模“出海”之外，保险资金也成为中国对外房地产投资的“主力军”，投资对象规模相对较高

“保险资本”去年被提升为中国境外房地产投资的活跃企业。2014年，除了开发商加大海外投资外，“保险资本”在忙于安抚国内上市房地产企业的同时，对海外房地产进行了“猛烈”投资。

据《证券日报》记者奈特弗兰克(Knight Frank)获得的最新数据，近年来，中国的境外房地产投资额大幅增加。从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额从6亿美元猛增至150亿美元左右。这意味着中国的外国房地产投资在6年内增长了24倍。

对此，莱坊相关负责人告诉记者，澳大利亚、英国和美国是中国企业和高净值个人最关心的投资领域。此外，2014年，“保险投资”企业在海外房地产业务上取得长足发展，投资规模相对较高。

住房企业增持海外业务投资

“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关心的三个市场。2013年，流入这三个市场的中国资本比2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易量将达到或超过2013年的水平。”奈特弗兰克澳大利亚亚洲市场高级总监王嘉明告诉记者，其中，中国在澳大利亚的总投资增长最快，2014年年增长率超过60%。

奈特弗兰克(Knight Frank)认为，中国第一波对外投资是由主权财富基金对各种高质量资产的投资以及银行对自用房产的购买推动的。在第二波浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发房地产项目，寻求多元化发展。直到目前的第三波，国内投资基金和保险公司都在积极寻求核心和高回报的房地产投资机会。

值得注意的是，第四波投资正在兴起，投资者的构成及其对投资产品的要求比以往更加多样化和不可预测。这些投资者包括uhnwis、中小型国有企业和私人开发商。

奈特弗兰克(Knight Frank)董事、大中华区研究与咨询部部长季延勋透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，澳洲mainland China一家民营企业的房地产总投资已超过碧桂园和绿地。

至于过去六年中国海外房地产投资快速增长的主要原因，王嘉明说，“中国的政策环境促使投资者进行多元化的海外扩张；国内市场需求正在放缓；海外市场的回报率相当高。”

换句话说，中国市场的放缓(低回报、缺乏值得投资的项目和平静的房地产市场)继续影响着中国投资者和开发商。在中央政府鼓励企业海外投资政策的刺激下，中国机构投资者、银行和开发商继续活跃于投资市场。

事实上，国内房地产市场进入“白银时代”后，利润率不断压缩，但融资成本仍然很高。从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，这增加了投资回报。

以澳大利亚为例，王嘉明向记者透露，鉴于澳大利亚的商业贷款金额可以达到整个项目的70%，贷款成本在4%至5%之间，而澳大利亚的房地产投资回报率保持在6%至7%之间，无论中国企业有多少现金，他们一般都会选择贷款方式投资。

“保险”在海上投资迅速

值得注意的是，在“出海”攻击海外房地产业务的企业中，“保险资本”在2014年的表现似乎更有意思。

根据莱坊的数据，在保费收入超过11亿美元的15家保险公司中，有4家已经在海外投资房地产，有8家保险公司表示对海外投资“感兴趣”。安邦保险、中国人寿保险(601628) (601628)、平安保险和阳光保险集团都在海外投资过房地产。其中，安邦保险计划以19.5亿美元收购纽约华德福，中国人寿和平安保险均收购伦敦房产，阳光保险集团宣布将以4.63亿澳元收购悉尼喜来登公园酒店。

季延勋指出，由于保险公司可以将高达15%的总资产用于海外投资，投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，中国前20家保险公司中有40%正在考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司在海外房地产投资中将保持高度活跃。

对于中国“保险投资”企业看中的海外房地产，王嘉明表示，当“保险投资”冲击海外房地产业务时，他们一般会投资写字楼，而酒店最近成为“保险投资”的重点考虑对象。季延勋补充称，“保险基金”投资海外房地产的主要是标准建筑，更注重风险和回报之间的平衡，也考虑了同业竞争。

以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其年入住率高达95%-99%，远高于悉尼酒店市场85%的平均入住率。因此，这种高端酒店是中国“保险投资”的主要目标。当然，在大举投资门户城市的房地产市场后，中国投资者也开始将投资项目多元化，以实现多元化发展，包括从过去投资核心写字楼和住宅开发，到开发休闲和工业地产。

令市场更加关注的是，中国企业和投资者投资海外房地产业务的步伐相当快。2015年1月，万达集团收购了位于澳大利亚悉尼的1号阿尔弗雷德大厦(1 alfred Building)和毗邻的费尔法克斯大厦(fairfax house Building)，并计划投资约10亿美元建设一个综合性地标项目。据消息人士透露，据《证券日报》报道，复星集团与澳大利亚房地产和基础设施投资公共管理公司propertylink联合宣布，他们已签署了一份在澳大利亚收购一处办公楼物业的合同，该项目被分配给复星的保险资产。

对此，王嘉明直言不讳地表示，“现在投资者正把注意力转向具有长期回报的投资产品。”此外，近年来，中国开发商“出海”的意愿更加激进。根据莱坊的监测，前20名开发商中有一半在海外投资。如果把中小投资者也考虑在内，中国的外国房地产投资潜力很大。有鉴于此，中国企业和投资者应该控制出海风险。