佳兆业起家烂尾楼淘金旧城改 郭氏家族彻底退出

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凯撒的家族史:从陶金旧城改造烂尾楼说起

乌斯丹

凯撒从烂尾楼开始，可能没有想到有一天会面临烂尾楼的风险。

自2014年12月以来，锁屋、债务违约和申请扣押资产的风波接连不断，导致凯撒这一全球20大房地产企业陷入两难境地。

2月6日，随着融创中国和的联合宣布，郭氏家族将完全退出，而也将被融创完全收购。

郭氏家族为凯撒搭建了一个大平台，从这个平台上走出来的速度也令人震惊:舞台灯光在还来不及谢幕前就被关掉了。

从烂尾楼开始

凯撒从烂尾楼起家，这在业内是一个众所周知的故事。

在2009年的招股说明书中提到，本集团由郭家族创立，其渊源可追溯至深圳市房地产有限公司，该公司成立于1999年6月，在深圳从事住宅物业开发。

郭氏家族指的是郭魏军、郭英成和郭英芝，他们都来自潮汕的普宁。建国前，郭氏家族主要在潮汕地区从事工商业。

1999年，郭氏家族涉足房地产行业，他们开发的第一个项目——桂芳花园(Guifang Garden)，就是来自烂尾楼。

桂芳花园曾是布吉龙泉别墅的用地，当时处于未完工阶段，位置偏僻，人烟稀少。

然而，在凯撒接手后，它被规划为一个开放的主题公园，比周围的建筑更有设计感。2000年9月，桂方圆一期工程正式挂牌销售，市场反应迅速。凯撒继续向前推进，总共发展了八个阶段。桂方圆也成为布吉的第一个大型社区。

自那以后，凯撒取得了成功，并迅速从深圳进入海关，从住宅房地产扩展到商业房地产。

2003年，凯撒以4亿元人民币买下了深圳最著名的烂尾楼——悦泰。该房地产位于深圳市委对面，背靠深圳第一购物中心中信城市广场，地理位置优越，但近十年来一直未完工。

凯撒用了不到三年的时间将紫玉台重新包装成深圳凯撒中心，这也是凯撒第一个综合性的住宅和商业开发项目。

深圳几个烂尾楼改造的成功经验让凯撒获得了更大的品牌知名度。

2005年，凯撒接手了中国第一座未完工的建筑——广州中城广场项目，并于2008年初开始出租和出售。从那时起，凯撒就以烂尾楼专家而闻名。

然而，中城广场项目的背景复杂，广东省高级人民法院原执行院长杨、等多名官员被免职，也参与其中。2010年5月，杨被判处无期徒刑，其判决书中提到向杨行贿100万元收购中城广场。但是郭英成和凯撒似乎没有受到影响。

中城广场项目也为今天的凯撒潮流奠定了基础。据了解，最早持有中城广场的广州鹏城房地产有限公司最近向有关部门举报了郭英成受贿一案。

老改革专家

2004年，凯撒开始走出深圳，向珠三角和西南地区扩张。与此同时，随着深圳进入城市更新阶段，凯撒逐渐参与到旧城、古村落和老工业区的改造中。

值得注意的是，凯撒在成立之初的很长一段时间里，并不是通过招标和拍卖的方式获得土地，而是主要通过收购烂尾楼和与其他开发商合作的方式。凯撒在招股说明书中提到，为拓展项目，公司于2005年12月至2009年9月收购了13家项目公司的控股权，进而拥有广州金茂、香瑞园、金城别墅、惠州凯撒中心等13个项目的权益。

根据行业分析，凯撒可以通过这种方式以较低的成本获得土地资源，进而获得相对较高的利润回报。

2009年12月，凯撒在香港交易所上市。此前一周，深圳颁布了《深圳市旧城改造办法》，鼓励旧住宅区、城中村和旧房改造等。因为深圳的新土地供应逐年减少。此外，新政规定，旧城、旧商业和旧村庄改造用地不需要招标、拍卖和悬挂，可根据公司发展情况独立申请。

从旧到凯撒的转变为快速发展打开了大门，同时也为凯撒埋下了一座地雷。据业内人士分析，旧的改革项目非常复杂，涉及多个政府部门，容易滋生权力寻租。

凯撒还成立了中国第一家专业的旧城改造公司，并于2013年9月升格为凯撒房地产集团，汇聚了近300名精通规划、设计、商务谈判和法律的专业人士，被认为是中国旧城改造领域最大、最有经验、最专业的团队。凯撒因此被称为老改革专家。

近年来，凯撒在深广收购了大量老项目。根据凯撒2013年年报，其土地储备面积为2330万平方米，业务覆盖深广沪京珠等地。它在中国还有近40个城市更新项目，总面积约1400万平方米。其中，深圳有470万平方米的项目，如佳兆业城市广场、盐田三村四村、西山刀疤村和谢白小埠村、凯撒环球中心项目等，被列为深圳市“十二五”重点项目。

尤其是在深圳，凯撒已经在龙岗、盐田和大鹏区赢得了几个大型旧区改造项目，例如，龙岗佳兆业城市广场已经成为销售业绩的主力军。

2013年，旧房改造项目对凯撒239亿元合同销售额的贡献率约为30%，佳兆业城市广场的贡献率高达19%。

2013年2月，时任集团副董事长的谭里宁表示，旧城改造的毛利率相当高，将超过50%。

在快速扩张和旧房改造项目的帮助下，凯撒近年来发展迅速，成为房地产界的一匹黑马。

根据财务报告数据，从2008年到2013年，凯撒的年销售额从31亿元增加到239亿元，复合年增长率为48%。

自2011年下半年以来，凯撒增加了对一线和二线城市的土地投资。2013年，凯撒新购土地约310万平方米，总造价141亿元。其中，92%位于一线和二线城市，比2012年的78%有很大提高。

在凯撒2012年度业绩发布会上，郭英成明确表示，在土地战略方面，一、二线城市未来发展可能达到60%~70%。

截至2014年6月底，凯撒土地总储量约为2360万平方米。

根据郭英成的假设，凯撒将进入一个快速增长的渠道，他为凯撒设定的2014年销售目标是300亿元。他没有想到，在凯撒历史上短跑成绩最高的一年，他会完全离开凯撒，而凯撒会被另一家开发商融创中国吞并。

尽管凯撒在2014年12月突然遭遇的地产锁定风暴尚未确定，但凯撒的黄金时代已经过去。制图/江