郑东新区鬼城说被打脸：银行密布已成金融中心

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3月1日，一篇题为《中国最大的“鬼城”反击房价超过15000元的郑州新区》的文章引起了轰动。曾被视为“中国最大的鬼城”的郑东新区似乎在一夜之间“复活”，这也给那些担心二三线城市房地产市场前景的人带来了希望。然而，在郑州，很多人认为“鬼城”和“复活”是错误的概念。“(郑东新区)在郑州以外的人眼里是个‘鬼城’，但在我们眼里却不是。”郑州当地一位房地产业人士告诉记者。

截至2013年底，郑东新区建成区面积约100平方公里，人口103万，在郑州市16个县中仅次于金水区。“买鸡蛋比其他地方贵。这是河南省富人聚集的地方。”郑州房地产有限公司副总经理马表示，该地区的地价也是郑州市最高的，因为房价带动地价。

首都经济贸易大学国土资源与房地产管理系主任赵秀池在接受采访时说，郑东新区的例子表明，“鬼城”的概念也是相对的。随着时间的推移，“鬼城”可以成为一个充满活力的新城市。其他“鬼城”也是如此，需要因地制宜，结合当地资源优势，以住宅产业联动和产城一体化为基础，制定相应政策，促进“鬼城”转型。

“鬼城”是一个误会

2010年底，一个名为“商业内幕”的美国网站发布了几幅郑东新区的卫星图片，称它可能是中国最大的“鬼城”。这份报告被郑州官员强烈反弹，新区管委会发布的数据显示，郑东新区中央商务区的入住率达到90%。

根据柯睿郑州研究所的研究报告，2014年郑州市各地区的地价波动较大。从具体面积来看，郑东新区的土地单价最高，为10，678.26元/平方米。

根据上述研究报告，2014年，郑州市土地市场延续了以往的火爆趋势，土地市场价格持续上涨，频频出现“地王”，普通房屋的升水率达到21.77%。其中，金水区和郑东新区位居前两位，分别为100.96%和62.29%。2014年，全市共有4个地王，金水区1个，郑东新区龙湖板块3个。

根据上述郑州当地房地产业内人士的说法，郑州是一个急需的城市，但郑东新区是河南省的一个高端住宅区，其价格在郑州也处于第一梯度。“在过去的几年里，由于它是一个新的发展领域，它的知名度相对较低。此外，郑州老城区是二七区和中原区，其客户在地理上很强。郑东对“鬼城”形成了误解。其他地方的金融机构来找郑了解情况，但后来发现不是(鬼城)。”

中国城市经济协会副会长牛凤瑞在接受采访时说，郑东新区并不是真正的“鬼城”。郑东新区的发展不仅是河南省乃至中原经济区发展的缩影，也是郑州市发展的必要阶段。“没有房地产开发和基础设施建设，就没有今天城市的承载能力。”

赵秀池认为郑东新区鬼城的复兴并不奇怪，也不乏先例。上海浦东前几年也是一个例子。起初，人们宁愿在浦西有一张床也不愿在浦东有一个房间的说法已经成为过去。

拥有1亿人口的金融中心

一个地区的经济发展离不开房地产业的发展，但也需要产业的支持。

2008年前后，郑东新区的产业定位是八个方向，其中金融业尤为重要。早在2003年，时任河南省委书记的李克强就对郑东新区的未来发展提出了“城市建设与工业发展必须协调，实现两轮驱动”的要求。到2008年，随着“三年塑造形象，五年形成规模”目标的完成，3.45平方公里的中央商务区吸引了众多金融机构聚集。

2011年，《国务院关于支持河南省加快中原经济区建设的指导意见》(国发[2011]32号)明确提出“加快郑东新区金融集聚核心功能区建设，适时申请电子商务国际结算业务。”

据了解，郑东新区目前已落户226家金融机构，包括中国人民银行[微博]、河南证监局等机构，汇丰、渣打、东亚等外资银行，中国银行、中国农业银行、工行、民生、广发等12家全国性银行。省级分支机构，中国人寿保险(601628，股票吧)，PICC等20多家保险机构，以及华中证券，中原信托、

根据牛凤瑞的说法，郑州是河南中原的中心，有1亿人口，没有欧洲任何一个大国大。在人口和政策的支持下，作为中原区域金融中心的郑东新区迅速摘下“鬼城”帽子是顺理成章的。

赵秀池表示，郑东新区“复活”的经验在于政府的主导和超前规划。通过建设中原经济区的金融中心，吸引了众多知名企业入驻，使城市具有了产业活力。此外，郑州作为省会城市，人口也在不断增长。随着郑东新区交通、教育、医疗等优质公共资源的不断完善，郑东新区“筑巢引凤”逐渐成为现实。

《上海》

记者笔记

哪些“鬼城”有望“复活”？

正当郑东新区“复活”的时候，其他“鬼城”正慢慢显示出复苏的迹象。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，城市的发展有一定的规律、自发过程和人为因素。城市本身是人口和工业的集合，尤其是第二和第三产业的集合。只有当人口聚集、产业带动时，城市才有活力，城市规模才能不断扩大。宜居性是城市发展的动力。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，新区建成后，人们无法立即生活，配套设施、产业跟进和生产城市整合等一系列客观条件都需要时间。如今，郑东新区只是在某些地方显示了“鬼城理论”的破产。

如何纠正鬼城？

有人指出,“空城”和“鬼城”的出现反映了城市化向房地产化的趋势，城市化的核心是人的城市化，而目前的做法是偏颇的。

中国房地产数据研究所执行主任陈胜在接受记者采访时表示，一个城市的定位不能轻易被贴上“鬼城”的标签。例如，短期内一定数量的空单元是城市建设的推进，而不是“鬼城”。

他认为，确实有一些地方违反了经济规律，本来应该容纳10万人，但结果却造成了容纳100万人的规模，这是一个名副其实的“鬼城”。

关于如何纠正“鬼城”，上海市一居研究所研究员严跃进认为，首先，要“功利化”房地产，不仅要防止“gdp第一”的政治成就概念的出现，还要防止地方政府借机卖地。行为；其次，我们必须有一种新的常态意识，比如从“建设城市”转变为提供一个宜居生活的空；最后，要有一种务实的精神，比如在城乡一体化的过程中，通过安置政策、社会福利保障制度等。来引导人们进入这样的新城市。

此外，严跃进认为，在任中培养新公民还有很长的路要走。例如，城市中一些农民的文化素质和技能不高，在这样的新城市生活也缺乏良好的市场需求。通过提高这些群体的素质和收入，我们可以加快这种新型城市居住社区氛围的形成。

鬼城是如何复活的？

据《投资时报》报道，“鬼城”的出现与过去五年中国城市的扩张有关。国土资源部2013年的一项调查显示，中国391个城市的人均城市建设用地为197平方米，建成区人均城市建设用地为161平方米，远远超过了人均100平方米的国家标准。

去年4月21日，根据国家发展和改革委员会城市和小城镇改革与发展中心的调查，中国90%的地级市都在规划新城和新区，一些城市的新城总面积已经达到建成区的7到8倍，出现了“空市”、“睡城”和“死城”等现象。

牛凤瑞表示，“鬼城”通常指二三线城市的新区。

什么样的“鬼城”会率先改变它的面貌？牛凤瑞给出了一个公式:一个鬼城改变其面貌的时间等于它所依附的主城的发展势头除以主城和鬼城之间的距离。换句话说，主城区的发展势头越强，如果附属于主城区附近的“鬼城”，就越容易“脱帽”。

根据严跃进的分析，鬼城能否复活，取决于几种“鬼城”类型出现的原因以及元素的供给能否跟进。第一类是土地资源丰富的城市。这些城市之所以出现鬼城，是因为资源供给过度，忽视了市场需求。这些城市中“鬼城”的阴影可以消失，关键在于控制土地流转的规模。

第二类是资本供应充足的城市。例如，一些沿海城市“欺骗”外国买家购买房屋，导致大量空房屋。第三类是城市重心转移背景下的城市。例如，郑东新区逐渐承担了老城区的人口转移，这样的新城区在未来的繁荣是不可避免的。

那么，哪些鬼城正在“复活”或者已经“复活”了？开发商和个人买家能抓住机会“找出漏洞”吗？记者将制作一份关于“鬼城”和“复兴”的白皮书，供投资者参考。