楼市回暖持续性值得观察

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最近，中国指数研究院在2月份发布了100个城市的房价指数。数据显示，2月份，100个城市(新建)住房平均价格环比下降0.24%，其中39个城市环比上升，61个城市环比下降。

值得一提的是，在这一数据发布前夕，央行于2月28日再次宣布降息。一些人认为这项政策将为低迷的房地产市场注入又一剂强心针，声称现在是逢低买入的好时机。这些人认为，随着宏观政策温暖的频繁释放，商品房价格有望停止下跌并趋于稳定，甚至下跌将很快为零或回升。

那么，我们应该如何看待房地产市场的现状呢？

应该说，再次降息真的会刺激楼市复苏。根据央行公告，自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，至5.35%，五年期贷款年利率为5.90%。根据一些机构的计算，以总金额为100万元、期限为30年的抵押贷款为例，如果选择等额本息还款法，每月还款额可减少约160元。对于需求刚性的买家来说，这无疑是个好消息。

事实上，这一有利政策并不是孤立的。最近，中央政府相继出台了一系列政策，频繁支持房地产市场。

2014年9月30日，央行和银监会发布《关于进一步完善住房金融服务的通知》，调整首套房认证标准，进一步放宽贷款限制政策，市场呈现复苏迹象。2014年10月14日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地降低公积金贷款门槛，促进异地贷款，降低中间费用。然后，在11月21日，中央银行采取了一项不对称的利率削减，这将信贷推向了消费者一方，使他们中的一些人只需要进入市场。同时，在一定程度上缓解了开发商资金链断裂的风险，提高了房地产投资和购买的积极性。

时隔三个多月，央行再次降息，北京(房地产)住房公积金管理中心立即发布公告，将个人住房公积金贷款利率下调0.25%。对于购房者来说，无论是降低央行的基准利率还是降低公积金贷款利率，都具有重要意义。这不仅直接降低了购房者的还贷成本，也影响了整个楼市的预期。如果市场普遍认为，央行的货币政策将进一步放松，那么更多的买家可能愿意进入市场，房地产市场可能会迎来另一个升温周期。

然而，必须注意的是，降息对房地产市场的长期提振效果并不令人满意。去年11月央行降息后，在开发商价格让步的帮助下，急需改善的买家率先出手，楼市明显企稳。事实上，在去年11月降息的第一天，北京、深圳等许多地方的房地产销售火爆，a股市场的地产股重现涨势。房地产市场数据也显示出12月份的复苏迹象。然而，进入2015年后，1月份全国房地产数据显示出“横向盘整”状态，2月份又转冷，大多数三、四线城市，甚至一、二线城市的住房销售基本冻结。

如果这次再次降息，房地产市场可以享受正叠加效应，刺激效应可能会持续更长时间，但能否继续恢复还有待观察。必须指出，影响中国房地产市场的因素是复杂的。货币政策及其他限制性政策的开放，肯定会对楼市复苏产生积极影响，但并非解决楼市症结的灵丹妙药。影响房地产市场走势的根本因素是供求关系。

目前，虽然房地产市场有所改善，但大多数城市库存高的现状在一年中没有改变。一线城市商品房的市场压力相对较低，而三、四线城市的存量仍然较高。央行的降息和地方政府的“救市”只能解决燃眉之急，却不能完全改变房地产市场供过于求的总体局面。不难预测，当政策的短期利好效应释放后，房地产市场仍将呈现疲态。在这种情况下，高估一两次降息的政策效果是不现实的。

事实上，要纾缓楼市的下行压力，令楼市健康发展，各方面都需要努力。

一方面，政府需要出台更多政策来稳定房地产市场，防止房地产市场硬着陆。比如，通过改革，我们将进一步提高人民的购房意愿和购房能力，改善商品房的供求关系；又如，降低房地产转让时缴纳的契税、印花税和评估费，简化二手房交易程序；另一方面，作为投资的主体，开发商需要充分利用当前温暖的基本面，加快消化库存。只有采取多管齐下的方法，房地产市场才能平稳运行。