新政后哪些城市房价将反弹：厦门业主一夜涨8万

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未来房价稳定和反弹可能性最大的城市是四个移民流入量最大的一线城市。厦门、南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌和合肥等一些二线城市的房价预计未来也将企稳反弹。

【摘要】未来最有可能稳定和反弹房价的城市首先是北方四个一线城市，广州和深圳是外来人口流入最多的城市。厦门、南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌和合肥等一些二线城市的房价预计未来也将企稳反弹。

抵押贷款首付和营业税政策于3月30日出台，整个房地产行业为此欢欣鼓舞。大多数房地产人的朋友圈很快就被新闻屏蔽了。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，通过对其20家分支机构的抽样调查发现，过去两天来咨询的客户数量比平时增加了50%左右，预计周末假期期间上门咨询的客户数量也将大幅增加。

一些业主也坐在地上，开始定价。厦门集美的一位中介在3月31日收到了一位业主的短信，说他在集美碧海蓝天置业的房子“现在不需要缴税，要从178万涨到186万。”一夜之间上涨了8万英镑！

然而，在广州、厦门、赣州等地接受《中国商报》(微博)记者采访时发现，即使在如此大规模的新政下，并非所有城市都会反弹，除了一线城市和少数二线城市，大多数城市都会保持平静。

第三和第四条线仍然看跌

经过十年的快速发展，中国房地产业已经处于从快速增长到稳步发展的过渡阶段。全国房地产市场繁荣、所有产品销售良好、所有房地产企业都赚钱的日子已经一去不复返了。在新常态阶段，不同城市和地区的表现将进一步分化。

江西省赣州市一家开发商的负责人告诉记者，在新政中，无论是支持改善需求，还是将营业税免税期从5年改为2年，大城市都有，小城市没有真正的二手房市场，改善需求很小，所以影响很小。"我们接到的咨询电话和以前一样少。"

上海亿居房地产研究所研究员严跃进告诉本报，新政后房地产市场的基本面能否迅速改善，取决于配套政策和市场预期能否跟进。对于一线和二线城市来说，改善的需求相对较强，所以在当前的新政下，将会发现类似高端物业的销售有所改善。这将导致销售业绩的提高和现金流的顺畅流动。

“对于三、四线城市来说，对改善房产的需求释放不多，这些城市的住房压力相对较小。因此，市场在此时的提振将是微弱的。”严跃进说。

厦门人、集美大学房地产研究所所长李教授在接受本报采访时表示，经过10年的快速发展，房地产业已经从卖方市场转向买方市场。在这个过程中，由于工业发展不足和公共资源不足，大多数三、四线城市对周围人口的吸引力有限。此外，过去几年土地供应量过大，因此三、四线城市仍面临相当大的去库存压力。

李说，城镇化进程中的人口市民化应该是一个梯度转移，即乡镇人口主要向三、四线城市转移，但现在大部分农村人口直接向一、二线城市发展，许多三、四线城市仍在向一、二线城市转移，所以三、四线城市的发展相对缓慢。

以福建为例，数据显示，2005年至2013年人口增长率存在较大差距。厦门的人口增长率是全省最高的，在过去的九年里人口增长了65.78%。相比之下，超过一半的区县出现负增长，尤其是在人口增长率高达20%的闽北和闽西等山区县。

张大伟表示，与一线和二线城市相比，它可以在一两年后增加一波需求。三线和四线城市可能需要十年或八年时间来增加需求。“三、四线城市的供给增速远远超过需求增速。速度。”

这些城市有望反弹

那么，哪些城市有望反弹？“本轮房价有可能企稳反弹的城市不会超过20个。”张大伟表示，人口净流入是判断一个城市房价走势的最重要指标。像东北大多数三、四线城市和老工业基地一样，人口仍在外流，房价肯定不会上涨。

一些媒体对2013年中国公共收入最高的50个城市的人口吸引力进行了排名。其中，净流入人口超过100万的城市有22个，包括北京、天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上，中国房价最高的城市现在出现在这22个城市中。

然而，尽管人口净流入很重要，但它不是唯一的衡量标准。一个城市的房价是否坚挺还与它的行政地位、它在区域板块中的地位、它的产业结构、教育和医疗等公共资源的水平、甚至它的城市形态和结构密切相关。例如，在一个地区，服务型城市往往明显高于制造业型城市。以劳动密集型制造业为主的佛山、泉州等城市有大量移民，但由于收入低、流动性强，还没有转化为有效购买力。

包括泉州、佛山、东莞、中山、常州等沿海明星城市，改革开放后，乡镇企业蓬勃发展，许多产业和人口分布在下面的城镇，每个城镇的房地产几乎都有所发展，因此分散的城镇结构也在很大程度上影响了房价走势。

行政级别较高的城市，如直辖市、省会城市和计划单列市，在公共资源方面更具优势，对有效购买力更具吸引力。例如，在福建，厦门是唯一的副省级城市，其城市环境居全国前列。"福建的富人会想在厦门买房."世界联合房地产厦门公司表示。

当然，并不是所有直辖市、省会城市和计划单列市的房价都很高。例如，天津虽然是直辖市，但在北京周围有一个超级一线城市，许多需求流向北京，所以天津的需求增长非常有限。例如，由于近年来东北地区人口大量外流，非商品住宅大量涌现，几个省会城市的房价跟不上福建、浙江一些县城的房价。

库存也是衡量一段时间内房价走势的关键。根据上海市易居房地产研究所2月份发布的35个城市新建商品房存量比数据，烟台、天津、茂名、Xi、北海的存量比值过大，这些城市房价下跌的可能性相对较高。相比之下，南昌、深圳、合肥、九江和南京的储蓄和销售相对较少，而南昌的储蓄和销售比率最低，为7.4个月。

一般来说，未来房价稳定和反弹可能性最大的城市是四个移民流入量最大的一线城市。业内人士预计，在中央部委出台新的房地产政策后，各省市的落地规则将陆续出台。尽管一线城市的限购政策可能不会完全放开，但在某些层面上可能会大幅放宽。

继一线城市和二线城市之后，厦门的房价是去年以来最高的。由于市场需求旺盛，供应紧张，未来厦门房价将继续保持强势。除厦门外，南京、苏州、郑州、武汉、成都、济南、南昌和合肥等一些二线城市的房价预计未来也将企稳反弹。

然而，即使在这些城市，未来的反弹也不会太大。李提醒说，经过多年的发展，中国的房地产市场已经从卖方市场转向买方市场，房地产市场不再是投资的好选择，因此人们在未来投资房地产时会更加谨慎。新政后，短期内肯定会让这些核心城市受益，但不可能像过去那样快速崛起。