博鳌论坛热议房产政策:止跌回暖拐点短期不会出现

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房地产市场一直是博鳌亚洲论坛的热门话题之一。在今年的年会上，国土资源部和城乡建设部联合发布了促进房地产市场稳定健康发展的政策，市场上频频传出“更刺激”的新政即将出台的猜测。

房地产相关政策的密集出台引发了嘉宾们的热烈讨论:在持续低迷之后，楼市会不会迎来止跌回升的转折点？房产税什么时候征收？随着经济下行压力的加大，地方政府会不会重走过度依赖土地出让的老路？

自去年以来，中国大多数城市都放松了限购政策，央行宣布降息，并降低了许多地方使用公积金的门槛。经过长时间的低迷，房地产市场有望强劲复苏。今年会成为房地产市场停止下跌和复苏的“转折点”吗？

"今年的房地产政策将会放松."前中国房地产协会副会长朱做了一个大胆的预测。他认为，总的趋势是继续淡化或退出行政控制手段，转向以市场为导向的控制手段。

房地产政策继续放松的观点立即得到了证实。3月30日，博鳌亚洲论坛结束后的第一天，多个部门打了一个“组合拳”来刺激房地产市场政策。央行与住房和城乡建设部以及中国银行业监督管理委员会联合发布了一份文件，降低第二套房个人贷款的首付比例。同日，财政部还下发文件，放宽二套房转卖营业税免税期限。

3月26日，《房地产登记暂行条例实施细则(征求意见稿)》公布并公开征求意见；3月27日，住房和城乡建设部、国土资源部联合发布了促进房地产市场稳定健康发展的新政策，要求各地合理安排2015年住房和土地供应规模。

许多与会者认为，大多数城市放松限购等政策表明，房地产市场的良性调整阶段即将到来。国家发展和改革委员会学术委员会秘书长张延生表示，一系列政策的出台表明，房地产市场的调控正从过去严格的去泡沫化和去杠杆化政策转向寻求更平衡的供求关系。

朱等人认为，随着相关政策的落实和城市化进程的加快，刚性需求和改善后的需求将继续释放出来，这有利于改善目前房地产市场的供需不平衡关系。

在政策的刺激下，房价会达到停止下跌和上涨的“拐点”吗？与会者认为，“拐点”不会出现在短期内，因为大量库存和市场供过于求。

根据国家统计局的数据，截至2014年底，中国商品房销售面积为6.2169亿平方米，比2013年底增加1.2874亿平方米，同比增长26.1%，三项指标均创历史新高。今年头两个月，高库存的情况继续存在。根据上海易居房地产研究所的库存报告，截至2月底，中国35个重点城市的31个城市的库存同比有所增加。

平安房地产股份有限公司董事长邹益民表示，国内商业地产的过剩比住宅楼的过剩更为严重。

国际货币基金组织(International Monetary Fund)副总裁朱民认为，总体而言，中国房地产市场仍有大量被消化的股票，要使房地产的过度供应恢复正常，大约需要三年时间。

在供求关系的指引下，今年不同城市的房价可能会有所不同。香港南丰集团(Hong Kong Nanfeng Group)首席执行官、前香港财政司司长梁锦松认为，一线城市的房价将相对稳定，并有上涨的机会，但其他城市，尤其是三、四线城市，将面临更大的短期房价下跌压力。

总的来说，嘉宾们认为中国房地产和中国经济一样，已经进入回归理性的“新常态”。山水文远集团董事长李伟表示:“今天，中国房地产业进入了一个转折点，结束了过去无序的过山车式的市场，朝着有序、高速、创新的方向发展。”

房产税何时进入立法程序并正式启动？与会者认为，由于房地产登记制度刚刚推出，房地产市场仍处于调整期，而且这两个效益是叠加的，房产税的征收需要把握实际温度，短期内难以实现。

今年前两个月的统计数据显示，去年第四季度中国经济继续放缓，部分经济指标回落到中高速平台，宏观经济下行压力加大。房地产业对地方政府gdp和财政收入的拉动作用正在减弱，新的地方增长动力和财政收入来源成为嘉宾讨论的热点问题。与会者认为，在新常态背景下，为防止地方政府回到过度依赖土地出让的老路，地方经济增长应以经济结构调整、改革创新为动力，加快经济转型升级，“开源节流”。

一是开源节流，创新融资渠道。张延生表示，地方政府应坚持市场在资源配置中发挥决定性作用，大幅削减地方经济建设支出，将财政支出主要转向社会事业和生态环境建设。积极尝试ppp模式，为公共设施建设获取资金来源；此外，要规范地方融资创新，解决地方政府资金的一些来源。

二是通过改革解决房地产结构性问题。张延生表示，近十年房价上涨与资源要素市场化改革没有完全推进有关，应从金融、金融、土地等方面加快推进市场化改革。

业内人士建议，地方政府应通过推进土地制度改革来减少出售土地的冲动，政府应退出一般的商业土地开发市场，供需双方应直接进入市场进行交易，以减少政府垄断推高土地价格的动机。此外，要尽快实施《深化财税体制改革总体规划》，理顺中央和地方财政权责，建立权责一致的体制。

第三，地方政府应更加重视土地供应和城市发展的指导和规划。朱表示，从短期来看，国家层面应该积极引导地方政府的土地出让行为，并应该给地方政府一个明确的信号，引导地方政府特别是三、四线城市，不要盲目增加土地和住房供应，而是要消化存量，改变传统的房地产增长方式。同时，地方政府应根据住房需求和城市化进程制定城市发展规划，进而实施土地利用规划和土地供应规划，而不是盲目依赖土地财政。