3月重托市 楼市利好政策频出

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“就像春天的大风，在夜里吹来，吹开了一万株梨树的花瓣。”这样一首诗，描述了房地产三月底的河流和湖泊，似乎是完美的，尤其是3？新政的出台，让沉寂已久的房地产江河湖海瞬间破锅，家家户户争相告诉对方新政好，并计划提价，这成为许多开发企业的第一次营销，最直接的体现当然是敏感的地产股，当天有直接的每日涨停。此外，二手房的积极表现也使得市场信息不断增强。“当新政策出台时，它将不会被出售，它将不得不提高价格。”这在许多一线城市都是一个大新闻。显然，在2015年余下的时间里，一些房地产企业将再次忙碌起来。

四月份我们应该做什么？显然，我们必须回顾过去紧张的三月，市场参与者做了什么？

市场商品

拓实

首付比例下降，并出台了两项为期两年的二手房免营业税优惠政策

“新政来了！”这是市场对政府的期望。“我只是没想到新政会这么重！”这是“3”的详细版本？在“30条新政策”的文本中，许多房地产公司感叹“出人意料”——第二套住房贷款首付比例降至40%，第一套公积金首付比例降至20%；新房首付比例有利的同时，二手房交易营业税被“封杀”，实现了“五比二”。有利形势来得太突然，许多房地产企业开始紧急加班。然而，房地产股票并不那么微妙，每天的限制是实现了。

地产股的反应是很自然的，而房地产市场的反馈什么时候会被反映出来？许多房地产名人指出:“二手房的反馈应该是最快的，一个是价格，另一个是上市量。”曾在二手房公司担任高管多年的严在评论这项新政策的影响时表示:“二手房可能反应缓慢，但二手房肯定能在短时间内获得快速反馈。5比2的时限效应非常明显。不同的买家自然会有不同的选择，而不是买卖。”

对新房子的影响如何？自然，这是价格的调整和推动节奏。从3岁开始？新政出台以来，国内很多房地产企业都计划提价，但他们真的能取得如此明显的效果吗？昆明春晖开发建设有限公司？昆明滇池龙城房地产有限公司总经理刘厚秋表示，新政的内容确实令人震惊，但对企业发展的拉动作用取决于具体项目，但其带来的市场复苏将逐步显现。

一直比一线城市慢的昆明，在3？在新政下，它自然是辉煌的。最新统计显示，3月30日，昆明商品房成交量超过1000套，达到1143套。今年3月，昆明仅售出9085套商品房。

很明显，与之前的政策相比，比如降低利率、将商品房转为经济适用房、取消限购，“减少首付”才是王道。

获得动力

3月，昆明市场在月底被遗弃

3月底的精彩表现，似乎正印证了楼市“三月有信，四月有果”的现实和道理。在市场背后，一定有增长的势头。昆明楼市三月份势头如何？从最近的市场表现来看，一向冷静的昆明房地产企业，在3月中旬之后再也无法退缩，大张旗鼓地开始了房地产营销。

自然，海伦国际为昆明的房地产市场营销开了一枪。3月10日，海伦国际菲诺区广场迎来了近1000人的大聚会，他们的目的是卖房子。全国营销的帷幕也在2015年再次拉开；随后，3月15日，军发城市学校开学倒计时揭牌仪式拉开了北区抢客的序幕。在这个好消息宣布后不久，骏发再次将其发展视野扩展到海外。3月19日，继新加坡投资开发新的高端公寓之后，骏发海外战略的第二个项目——泰国的巴巴海滩俱乐部正式亮相。对此，不少业内人士表示:“随着昆明在南亚、东南亚等地区国际地位的提高，昆明企业已经进入这些地区，自然优势开始显现。”

一个在海外，另一个在上海。君发宣布海外项目后不久，昆明-云南企业在场地拓展领域大吵大闹——神州天宇进驻上海，打造园区商业地产新模式。神舟天宇采取合作模式，获得了与临港集团和CITS集团的合作机会，确定了园区商业地产的合作发展方向。后续效果如何？想必，云南媒体自然非常关注。

抢客户、抢资源，自然是房地产企业的必然行为。昆明素有中国西南商业地产供应和开发的红海之称，三月份商业地产开发采取了哪些新举措？红星国际广场？爱琴海购物公园开业100天后开始营业，海洋生物嘉年华是一个新的起点。此外，昆百达大学的台北大厦和新英姚峰广场营销中心的开业，揭开了商业地产的新序幕。

接下来，在4月份，房地产企业应该如何发展？显然，3月底和随后的春季交易会上的许多新政策为房地产企业指明了方向。

住房企业

高库存和强劲的融资4月份，住房企业势头强劲

事实上，四月开花结果的说法，自然与“大房企”的参与分不开。

刚刚发布的2014年年报有很多值得关注的地方。第一个问题自然是业绩--虽然许多企业的数据并不好看，但这并不妨碍上市房地产企业对房地产销售业绩的贡献。根据最新年报数据，恒大地产2014年实现合同销售额1315亿元，同比增长31%，是年度目标1100亿元的1.2倍，目标完成率居全国首位；恒大地产还宣布了2015年“1500亿元”的新目标。如此巨大的销量是昆明数百家中小房企的总销量，其在昆明市场的贡献率不可低估。

当然，在高销售目标的背后，一定是高库存的隐喻。据兰德咨询公司统计，截至3月19日，197家上市房地产企业中有31家发布了2014年年报。兰德咨询表示，截至2014年底，31家房地产企业的存货总值为6085亿元，同比增长20%；其中，未售旧房总量848亿元，比上年增长39.3%。库存这么高，房企怎么能不担心呢？

然而，房地产上市企业的寿命明显更长，尤其是融资成本高的时候，房地产上市企业的融资渠道似乎越来越广。数据显示，自2015年以来，包括法华(600325，股份)、华侨城、万方、远洋控股(00046，股份)在内的十余家上市房地产企业纷纷出台增收计划，上市房地产企业再融资需求呈现井喷态势。

3月17日，保利地产(600048，股份)宣布了一项100亿英镑的再融资计划；3月18日，洪钟股份有限公司(000979，古巴)发布了一项增收计划，计划为其在北京和济南的三个房地产项目筹集不超过39亿元的资金。

有了充足的现金流，房企就更容易实现冲刺的目标。在诸多利好新政的刺激下，大型房企的表现自然会对市场产生巨大影响。

供给

今年3月，昆明市获批7个商品房预售许可证

预售面积为45万平方米

截至3月31日，根据昆明房地产信息网的数据，昆明已发放7份预售许可证，批准预售面积为455，345.95平方米，较上月下降22%。其中，官渡区已成为四区中最大的审批区域，审批面积为266，503.05平方米，而西山区3月份没有项目获批。从批准的项目来看，有很多住宅项目，包括廊桥阳光商业中心的商业项目。

昆明4月开业，预计将有8处房产进入市场

与3月份相比，4月份的市场进入量“大大增加了一倍”。据记者统计，4月份昆明有8个项目有望进入市场。房产类型包括高层、平房、公寓、别墅、写字楼和商铺，而跃进庄？西双版纳项目也将在4月份进入市场。从价格角度来看，由于靠近推节点，每个销售部门都没有给出具体的价格，这意味着价格信息将在开盘时确定。在优惠信息方面，开通时继续缴纳认购基金享受优惠待遇，最高折扣为2%。华盛顿半岛提出的2万到8万的折扣是最有吸引力的。意见，良好的政策，提高市场信心，黄金四可能成为可能

显然，在即将到来的4月份，已经采取了政策和措施。如何迎接房企的挑战，如何为购房者安排自己的私人资本，再次成为四月份企业决战的关键。让我们看看开发者、机构和专家是如何看待它的。

开发商

深入挖掘房地产价值，创新营销，吸引买家

彭静房地产黄金街区总经理顾刚:从今年的情况来看，“金山”比往年更差。政府不断推出一些新政策。在两会上，房地产市场的发展方向也得到了明确。仓储空住房将被用作经济适用房，独立和改善住房购买将得到大力支持；近日，央行等三部委联合发布文件，将二套房最低首付下调至40%，一系列房地产调控措施将有利于房地产市场。那么，冬天过去后，房地产市场的春天还会远吗？

“金四”会马上出现吗？目前还为时过早，还会有一段痛苦的时期。在经济形势难以迅速好转的情况下，购房者的信心自然得不到有力支持。不过，随着政策的出台，市场将在4月份逐步好转。另外，作为今年买房的好时机，这取决于购房者自己是否能抓住机会。很难准确预测市场变化，当股市触底时会反弹，房价也会反弹。不要等到房价上涨了才买房。

房企应该从价格以外的地方展示房地产的价值。只有通过创新营销和与互联网的结合，他们才能迎来真正的“金四”。

房地产市场正在逐渐回暖，或者说现金是四两银子

希望交易所策划经理甘志新:最近，市场期待已久的新楼市政策终于出台了。所谓的新房地产政策并不新鲜，它只是对过去反周期政策的重新修正，这是可以预测的。2014年下半年，房地产市场开始逐步升温，特别是一些大型房企面临的一些问题，已经对经济产生了一定的影响。新政是对之前低迷的房地产市场的释放。在今年的两会上，政府发布了一个明确的信号，认为新政策将改变昆明购房者的观望态度，并将带来明显的改善购房者的变化。

目前，市场上仍然有大量的股票，一些开发商面临着库存和资金等问题。随着政策的出台，房地产市场将在不久的将来回暖，可能会出现黄金、四银和五银。因此，它也被认为是一个新的机会，在不久的将来买房子。对于那些只需要买房子的人来说，他们应该随时购买。对于那些想改善的人来说，他们必须睁大眼睛，在选择房子的时候选择开发商。

行业专家

当你从政策中受益时，有必要考虑你自己的需要

芒果智库经纪人王？薛:朋友们正在重温近期支持房地产市场的政策。我很同意“三月托市，四月结果”的说法。这些政策产生了更加积极的影响，“商品房转经济适用房”和“新公积金政策”都是政府支持市场的措施，可以帮助开发商有效地储备和解决经济适用房的市场需求。当政策窗口打开的时候，也是开发商利用优惠政策、抢占营销节点、拓展营销渠道、积极囤积和抢占市场的最佳时机。

当有利的市场政策出台时，购房者应该更多地考虑自己的需求。如果是有刚性需求的客户，现在无疑是销售的最佳时机。对于投资客户来说，房地产行业不是最好的目标。买家应该清楚，没有最好的房子，只有最合适的。

制度视角(昆明志祥研究中心)

许多优惠政策释放了需求，推动市场回到均衡状态

云信:显然，在继续“降息”之后，从3月份的政策力度可以看出，“政府支持市场”的迹象非常明显。如果政府率先将商品房改造成经济适用房，并推出新的公积金政策，你认为这些支持市场的密集政策将会对房地产市场产生什么影响？

昆明志祥研究中心:上述政策对房地产市场影响的核心是“去库存化”，从释放需求的角度来看，促进市场逐步回归均衡，但可以分为两个层次，其间存在一定的递进关系。

首先，从“新公积金政策”的角度来看，主要是针对刚性需求客户的转型。通过降低首付比例，提高贷款额度和提款比例，可以有效刺激需求刚性的客户进入市场购买房产，实现潜在需求的早期转化，利用市场的力量减少总库存。“政府主导的商品房到经济适用房”是针对以安全为导向的客户，利用政府的力量推动去库存化，直接将存量供给转化为安全需求。一方面，它减少了市场存量，另一方面，它也解决了经济适用房建设难的问题，实现了“一箭双雕”。这项政策顺利实施的核心在于价格。开发企业如何在满足担保客户支付能力的同时，有意愿通过合理的定价将商品房转化为经济适用房？

4月是上半年房地产市场交易高峰的开始

云信:你认为“三月支撑市场，四月开花结果”这个想法怎么样？

昆明志祥研究中心:“三月靠市场，四月结果”是营销的一种铺垫和承担。二月份的春节假期往往是市场上最冷清的阶段，市场人气的再提升也需要氛围的营造，这不是一蹴而就的。同时，3月也是决定各项监管政策和经济发展目标的重要节点。受政策预期影响较大的房地产，也需要一个相对确定的市场政策环境，以决定全年的实力和营销节奏，确保业绩目标的实现。在以上两点的综合影响下，3月份的工作重点落在了支撑市场上，至少要完成预热市场和聚集客户的工作，以便了解上半年购房者的顾虑和心理价位，确定营销策略。4月恰逢春季交易会，这也是今年上半年交易高峰的开始。

从政策和市场预期来看，昆明房企和购房者都比较落后

云信:为什么昆明房地产企业三月份的表现平平？一线和二线城市已经取得了令人印象深刻的成绩？

昆明志祥研究中心:就目前情况而言，昆明房地产企业营销节奏控制相对缓慢是昆明房地产企业业绩平平的直接原因。只有四个项目在3月份开工，仅高于春节的2月份。当然，这也有一些因素的影响，比如房地产企业对现有客户的梳理和重组，以及决定自身的销售业绩。

与一、二线城市令人印象深刻的成就相比，城市层面的因素更多，供需双方对政策和预期的判断也发生了变化。从城市层面来看，一、二线城市的需求群体和国外购房者的实力比昆明更为刚性。限购解除后，房价经历了一定的下行调整，需要限购的消费者会判断时机已到，选择尽快出售，以避免价格反弹的风险。

从开发企业和客户对政策和期望的敏感度来看，昆明经常落后。开发企业往往采取后续策略，希望在开始营销行动前看到一线和二线城市的清晰，以降低营销决策的风险；然而，昆明地区的客户也认为有进一步调整和选择的可能，短期价格反弹的预期远低于一、二线城市。

新兴营销方法是推广近似的关键

云信:“金三银四”是一个传统的说法。显然，既然金三奖已经不在了，银四奖又怎么可能呢？如果你想再争取一个金四，企业应该怎么做？产品和营销中最好的技巧是什么？

昆明志祥研究中心:无论是“银四”还是“金四”，在高库存的市场压力下，其色彩的改善需要企业的全方位努力。优质产品的创造更多地取决于项目早期阶段的定位和规划。要想在现阶段取得“金四”的成绩，更应该关注营销层面。

从营销角度来看，核心仍然是有效客户的获取和转化。然而，就目前的市场而言，一方面，传统广告商的聚集效应大大降低；另一方面，移动互联网的应用还不成熟，渠道和二手公司之间的联系很普遍。为了在混乱中取胜，必须选择和尝试新的营销方法，提高开发企业的营销整合能力。

在达到客户聚集的效果后，开发企业需要提高团队的整体执行力。在供过于求的市场环境中，抢客户意味着争取时间和价格。在精确定价的基础上，所有的手段都被用来实现客户交易。

地铁房、学区、平房和大幅降价的建筑可以成为关注的焦点

云信:还有一个非常老套的话题。在这种情况下，购房者应该买房吗？如果你卖了，你不会错过什么样的房地产项目？

昆明志祥研究中心:对于购房者来说，积极准备、充分调查和多方比较是购房者的必修课。购房者有更强的议价能力和更多的选择，他们也面临着更低的资本成本和相对充裕的时间来考虑最合适的项目和产品。四月是房地产集中营销运动的开始阶段。购房者可以进行更多的接触，在进一步降息的可能性仍然很高的背景下，他们可以适度观望。

在这个阶段，买房主要是针对第一次置业和改善客户。房地产项目的性价比仍然是评估的关键。在此期间，它主要涉及地铁物业、校区物业、别墅物业以及大幅降价和整体位置更好的物业，这些都是潜在购房者可以关注的。对于投资客户来说，除了上述能够形成良好租金回报的物业类型外，他们还可以适当关注写字楼和工业地产，从而在大型地产的机遇中寻求新的价值增长点。