“组合拳”新政利好楼市

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2014年，在前期购房和贷款限制总体控制政策不放松、信贷政策不断收紧的情况下，我国商品房交易量、交易面积等多项指标大幅下降。为了促进市场稳定发展，去年下半年以来，许多城市调整了限购政策，央行调整了贷款限制政策，下调了存贷款基准利率，市场信心略有恢复。2015年，经过春节期间的低成交量，随着楼市预期的不断改善，在3月份一系列新政策的刺激下，楼市逐渐回暖。

引进了“组合拳”的新政策

根据中国指数研究院最近发布的数据，3月份全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10523元，比上个月略有下降0.15%，比2月份下降0.09个百分点。尽管这是自去年5月以来的第十次下降，但下降幅度已经明显缩小。

中国指数研究院指出，3月份，房地产企业采取了积极的销售策略，加快了去工业化的步伐，库存略有下降。虽然白城的住宅均价仍略有下降，但下降幅度缩小了。具体来说，3月份，100个城市中有87个城市的房价同比下降，下降的城市数量与2月份持平。就上升和下降的城市数量而言，43个城市环比上升，55个城市环比下降，2个城市环比持平。与2014年3月相比，100个城市的住宅平均价格下降了4.35%，比2月份高出0.51个百分点。此外，3月份，北京(房地产)和上海(房地产)等十大城市(新建)住宅均价为18938元/平方米，比上个月略有下降0.1%；同比继续下降，与2月份相比下降0.74个百分点，至3.19%。

事实上，在今年的两会上，"促进房地产市场稳定健康发展"已成为主要基调。随着两会的闭幕，一系列政策相继出台，这表明稳定楼市已经从地方政府的行动提升到了国家层面。3月27日，国土资源部要求2015年要合理安排住房和其他土地的供应。3月30日，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。根据3月31日生效的新政，如果一个人买了两年或两年以上的房子，并把它卖给外界，营业税将根据销售价格的差额免税或征税，而以前的持有期是五年。同一天，中国人民银行、住房和城乡建设部以及中国银行业监督管理委员会联合宣布，对于符合条件的第一批普通住房购买者和第二批普通住房购买者，最低首付比例应调整至不低于40%。此外，对于有偿使用住房公积金委托贷款购买第一套普通自住住房的职工家庭，最低首付款比例为20%；拥有一套住房并已结清相应购房贷款的已付职工家庭，再次申请住房公积金委托贷款的最低首付比例为30%。

中国指数研究院表示，多轮政策出台力度很大，有些甚至接近2009年，这将有助于消化库存，促进房地产市场的稳定发展。特别是第二套房首付比例下降到40%，偏向于支持第二套房的合理改善需求，这有望刺激二手房的销售，这意味着改善需求将得到充分鼓励。

房地产市场继续投资

总的来说，本轮“组合拳”新政旨在加强新二手房的市场活动，促进成交量。从市场角度来看，业内人士认为，房地产市场的成交量和价格的可能性将大大增加。对上海而言，自去年下半年以来，尽管楼市价格没有大幅上涨，但成交量还是不错的。这项优惠政策的出台将鼓励一些观望的客户提前卖出，促进交易量和价格的上涨。大部分开发商将会用完好的成交量，这将在短期内直接增加交易量，价格预计在5月份上涨，总体涨幅超过3%-5%。

值得注意的是，随着房地产市场新政的出台，二手房交易营业税由五年改为两年，降低了二手房交易的中间成本，购买方的需求将逐步增加。新政后，一些在房屋交付后2-5年内拥有更多新房的地区，房屋上市数量显著增加。例如，德宏连锁店称，瑞宏新城的第三和第四套房子分别在2011年和2012年交付，这些房子的单价约为每平方米37000-42000元。目前，此类房屋的上市单价可达52000-57000元。如果是第三套和第四套两居室，面积约90平方米，那么新政前后营业税与税收的差额可达20万元左右。新政不仅大大降低了交易所面临的税费，也大大改变了这些投资地主对市场前景的预期。他们不仅大大增加了上市的意愿，还计划如何利用新政提高价格以获得更大的利益。例如，根据中远德友家居连锁店的介绍，新政出台后，中远两湾城的很多房子都上涨了5-10%。例如，一套110平方米的房子买了3年多，最初报价是355万元，但房东现在已经涨到375万元。

对此，德友连锁家居研究总监卢启林表示，自2011年实施定期购买以来，二手房转售利润变得有限。此外，在原有政策下，必须在不到5年的情况下征收全额营业税，这进一步降低了投资者空房的利润，这也使得一些近年来购房的投资者不愿进入市场，即使他们上市，往往价格过高，难以出售。新政的出台可以说是给了投资者近年来难得的抛售机会，促进了二手房市场的交易。随着政策的酝酿，投资者上市出售的情况将继续增加。不过，总的来说，投资者会借此机会出售，这将进一步消耗投资者留在市场上，这有利于房地产市场的持续投资。

刺激政策预计会更多

虽然楼市新政策的力度超出预期，短期内房地产市场的压力是可以缓解的，但长期来看压力不会减轻。业内人士指出，房地产市场的盈利效应已经消失，市场预期短期内无法逆转。即使短期房价企稳回升，未来房地产在居民资产配置中的比重仍将系统性下降，房地产的投资属性将让位于消费属性。

莱坊上海研究咨询部主任杨表示，如果一线城市仍维持限购政策，平均售价不太可能出现大幅波动。在低线城市，新政对供应的影响预计微乎其微。从纯投资的角度来看，近期的股市收益超过了房地产投资，因此当前的房地产财富创造时代已经结束，未来将是一个股权财富创造的时代。此外，近期新的房地产政策将释放相当一部分购买力，这有利于自住和改善需求，有利于房地产市场的稳定。它对经济稳定和股市稳定也起着重要作用。受楼市利好消息影响，地产股将大幅上涨。预计房地产产业链短期内不会恢复，对宏观经济的拉动有限。中国的房地产政策可能会进一步放松，货币政策将继续宽松，基础设施投资将继续增加。

德友地产研究总监卢启林认为，新政为改善住房所有权提供了极大的便利，这有利于出售现有住房和获得更大的贷款额度。虽然在政策的初期，税费的减免会导致房东跳楼。但从长期来看，二手房市场有效住房供应量的增加可以抑制房价的过度上涨，但总体上涨格局不会改变。

高力国际认为，一言以蔽之，税收和信贷政策的联合调整将有利于新需要的买家和因调整前的税收而没有出售其房产的业主。近年来，随着房地产行业放缓，新政可能被潜在买家视为政府将继续放宽行业限制或加强行业支持的信号。因此，预计这一轮政策的宣布将提振购买情绪。如果银行遵循中央银行的指导，按照指示执行新的优惠抵押贷款政策，购买情绪预计将在一定程度上转化为购买活动。

此外，业内消息显示，由于中央政府致力于中国住房市场的长期稳定，预计未来几个月将继续酝酿和推出更具刺激性的政策，如降低利率和增加公积金贷款。