专家:当前不存在系统性房价泡沫

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中国的住房市场已经从供应短缺转变为供需基本平衡，一些城市甚至出现了供应过剩。与此同时，真正的买家已经成为二手房购买需求的改善

目前，房价收入比持续下降，购房者的支付能力逐渐增强，因此目前不存在系统性的房价泡沫

最近几天，房地产调控政策被大力推行。您如何看待这些监管政策？这是新一轮救助吗？房地产市场将走向何方？带着这些问题，《经济日报》记者采访了国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓。

"要厘清监管政策的内涵，必须首先厘清三个现状."邓宋玉说:“第一，到2013年，中国城市人口每户将拥有1.0套住房。第二，中国的住房拥有率已经达到80%，在世界上是比较高的。第三，根据人口的年龄结构推断，约有三分之一的首次置业人士和三分之二的第二次置业人士。”

“也就是说，随着房地产市场的不断发展，中国的住房已经从过去的供不应求，并且已经发生了实质性的变化。总的来说，它已经成为供求之间的基本平衡。一些城市也经历了供过于求的问题，真正的买家变成了二级买家。需求增加。”邓对说:

邓认为，过去在住房供应紧张的情况下，提高两套住房的首付比例，延长缴纳营业税的期限，都是抑制投机性投资需求的办法，这是特殊时期的短期应急政策，不应长期实施。因此，在供求关系发生实质性变化后，改善的需求应该得到更好的满足。降低第二套房首付比例，将营业税免税期从5年缩短到2年，都是政策回归正常的表现，不应被理解为救市。

如何看待房地产市场的未来发展？一些分析师认为，中国房地产市场存在风险和泡沫。对此，邓宋玉认为，个别城市存在局部潜在风险，如鄂尔多斯(房地产)等城市产能明显过剩。但总体而言，从房价收入比、平均户数等指标来看，不存在整体风险，房地产市场仍有实现稳定发展的有利条件。

邓专门计算了房价收入比，将100平方米住房的总价与每户可支配收入进行了比较。房价收入比通常是一个重要的国际数据，用来考虑一个国家或地区是否存在房地产泡沫。邓表示，1998年至2014年，中国的平均房价收入比是8.9倍，最高的是1998年的10.8倍，最低的是2014年的7.2倍。从数据可以看出，目前的住房负担能力是1998年以来最高的。也就是说，虽然从表面上看，房价上涨很快，但总价格更高，实际收入甚至更高。

在他看来，一旦房价与收入的比率超过多年平均水平，这必然意味着支付能力超过正常收入支持的水平，这就是所谓的泡沫。“到目前为止，房价收入比一直在下降，购房者的承受能力也逐渐提高，所以我认为目前中国不存在系统性的房价泡沫。”邓对说:

邓提醒说，从国际经验来看，房地产风险很少发生在供不应求的阶段，但只有在供需平衡之后，风险才更容易发生。因此，当中国房地产市场逐渐向供需平衡过渡时，即使存在部分盈余，我们也应该更加注意防范风险。

对于未来房地产市场的发展，邓认为，应更加注重完善政策，在规划、质量和环境。要摸清底数，一个城市或地区有多少人，需要多少新房，更加注重有序推进住房建设，防止供过于求。同时，应建立中性的住房金融政策储备。他建议，未来应通过首付和利率反向调整来稳定市场预期。(经济日报记者虞书)