不动产权证书概念模糊生歧义 房主一夜变房客

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●20世纪80年代和90年代“房地产开发”后产生的新房产只设定了土地使用权的期限。但是，房子不是一个没有时间限制的"使用权"，而是一个永久的所有权，它是单独发行的。

●不动产证书是“房屋和房屋的统一体”，因此其选择应兼顾房屋和土地。然而，当前的证书通常设置一个“服务期”选项，这很容易引起歧义。房子的永久所有权变成了“定期”所有权吗？

●国土资源部的解释没有解决歧义的根源，而是将土地使用权的地位置于房屋所有权之上，目的是促进政府管理，而不是保护所有者的权利。此外，“服务期”的定义没有明确规定，今后一旦出现问题，国土资源部的解释不具有法律效力。

2015年3月1日，国土资源部宣布实施《房地产登记暂行条例》，并立即发布新版《不动产权利证书》样本。该证书是按照“馆舍合一”的理念设计的，在关键内页设计的表格中设置了“服务期”。

不动产证书似乎让房主一夜之间变成了房客

过去，针对80年代和90年代“房地产开发”后产生的新房地产，只设定了土地使用权期。但是，房子不是一个没有时间限制的"使用权"，而是一个永久的所有权，它是单独发行的。

现在，将原来的两个证书合并成一个证书来反映所有权。根据公布的《房地产证》内页，房地产登记的主要信息为:权利人、共有人、位置、房地产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限、其他权利等。然而，一旦新的不动产产权证样本公布，关键内页设计的表格就设定了一个“使用期”的期限，这似乎使全国的房主变成了“房客”，只有权在一夜之间使用。

在“房屋分割”的土地制度下，在住宅用地最长70年的土地使用权到期后，业主的房屋所有权需要自动更新，以保证房屋所有权。既然“房屋已合而为一”，其下的选项应兼顾房屋和土地。然而，当前的证书通常设置一个“服务期”选项，这很容易引起歧义。房子的永久所有权能成为“定期”所有权吗？

事实上，关于使用期限的争议仍然暴露出“一定年限土地使用权”和“永久房屋所有权”之间的潜在矛盾。

国土资源部答复说，住房所有权不存在期限问题。《不动产权利证书》中的“使用期限”不是房屋所有权期限，而是指土地使用权和海域使用权期限。然而，产权登记总是有一个使用期限，这不是可选的。然而，这种解释并不能消除外界的疑虑，它确实导致了法律纠纷。很难说国土资源部的解释是否足够权威。

根据《物权法》，房屋是自动更新的，但既然是自动更新的，就不应该有期限或更新。事实上，只要是所有权，就必须是永久性的，只要是使用权，就必须有期限。所有权是所有者的财产权，而使用权是非所有者的租赁权，这在常识和逻辑上是不能依附于同一事物的。但现在新的《不动产权利证书》将所有人和客人置于同一种唯一的形式上，这在实践中很容易导致许多不良的法律后果。

这样一个严肃的合法的所有权证书应该是清楚和明确的。然而，新版《不动产权利证书》使用了模糊的概念，引起了公众的争议，这不符合依法行政的原则。

国土资源部的答复没有澄清问题，也没有效果

国土资源部此前已作出回应，称《不动产权利证书》中的“使用期限”不是房屋所有权期限，而是指土地使用权和海域使用权期限，并有更详细的解释。然而，这些解释不足以澄清外界的误解。因为国土资源部的解释并没有解决歧义的根源，而是将土地使用权的地位置于房屋所有权之上，其目的是为了方便政府管理而不是保护业主的权利。此外，该方案没有明确规定“使用期限”的限制，今后一旦出现问题，国土资源部的解释将不具有法律效力。

就权利人而言，不动产权利证书是不动产权利人的唯一合法证书。如对该证书有法律争议，则以现行相关法律及相关政策法规为依据进行不动产权利的判断。一旦出现争议，权利人很难拿出相应的证据，国土资源部所谓的“澄清”也不会成为法律依据。

国土资源部还在微博上发布了一个填写《不动产证书》内页的例子，该例子没有法律效力。国土资源部对“使用期限”的解释只能被视为“填写指南”，任何法律法规都没有明确规定。同时，最新的《房地产统一登记暂行条例》并没有明确规定证书的使用期限。这意味着一旦出现问题，在没有法律解释的情况下，权利人只能遵循政府的“一个字”。

17名律师写信给国土资源部，要求获得新的证明

由于我所长期致力于房屋土地法律实务的研究，与土地权益保护专家华新民有着密切的联系。看到这个消息后，华老师联系了我并告诉了我。我很惊讶地知道国土资源部竟然不会犯这样的“错误”。作为这个领域的律师，我必须尽力关心国家所有者的相关利益。关注此事后，我们紧急下发通知征集律师，并邀请全国各地的志愿律师参与维护全国业主的合法权益。很快，我们和来自全国各地的17名律师一起，给国土资源部写了一封信，要求重新制作不动产证书。

新不动产产权证引发的争议与不动产所有权和土地使用权的分离制度密不可分。根据我国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分离的。在这种法律关系下，房屋和土地的所有权一直是分开记载的，或者分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》(内页有“权”字，即土地使用权)中，或者统一记载在《房地产证》(如上海)中。由于分为两页分别描述土地和房屋，深层问题并没有明显暴露出来。

但是，如果房屋所在土地的使用权到期，政府收回土地，房屋所有人的所有权就无法实现。

我认为，此次纠纷的主要原因在于相关法律法规的制度性因素。由于土地使用权存在诸多问题，现行《物权法》等相关法律对续期期限、续期是否需要缴纳土地使用费以及缴纳标准没有明确规定。然而，在《物权法》起草时，关于土地使用权的更新争议很大，住宅用地的土地所有权划分一直比较困难，因此具体的更新方法并不详细。在我所代表的农村宅基地等涉及土地使用期限的相关案例中，也有相关政府部门在土地登记簿的下页增加或变更使用期限，损害权利人利益的案例。

我们与17名律师联名写信给国土资源部，要求重新出示《不动产权利证书》。虽然目前国土资源部重新颁发该证书的可能性很小，但我认为我们的举措将在一定程度上促进我国土地相关制度的完善。

国土资源部召开了一次律师和专家会议

我们律师上访的事件很快引起了国土资源部房地产登记处相关领导、专家和律师的关注。3月28日，国土资源部房地产登记办公室相关领导、专家、律师在国土资源部会议室与我这封信的倡议者举行了意见交流会，征求律师意见。

在会上，我说:“公民的合法财产权是神圣不可侵犯的，但这种证书有可能侵犯公民的不动产权利。特别是在土地征用和拆迁领域，被征用人的不动产权利经常受到公共权力的侵犯。”

国土资源部的律师和专家解释了《不动产证书》，回答了我提到的一些疑问，并同意我的观点。国土资源部房地产登记办公室相关领导在听取了我的相关意见后表示，《不动产权利证书》不会将“所有人”变成“承租人”，在今后的实施工作中将加强对工作人员的培训，律师的意见将得到认真研究和充分重视。尽管双方尚未就是否重新制作《不动产权利证书》达成一致，国土资源部不动产登记办公室相关领导表示，为维护公民的合法私有财产，将及时防止和避免因填写不当造成的不利后果而侵犯公民财产权。

(作者是北京云升律师事务所律师)