评论：楼市政策的目的应是护卫房市健康发展

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■观察者

为了真正保障住房市场的健康发展，当前住房市场的新政需要摒弃“拔苗助长”的思想，通过真正厘清政府与市场的界限来降低经济和社会的交易成本，而不是让政策无形中成为房价的助推器。

继有关部门于去年10月调整第二套房认证标准后，监管当局最近在房地产市场推出了一系列重大的新政策。市场普遍认为，这种政策组合拳是超出预期的，这将有效地支持住房市场，一些市场参与者将对房地产股票发出看涨预期。

需求不是房价上涨的驱动力

当前住房市场政策的结合是否能使住房市场回暖，至少目前还不确定，或者更准确地说，当前新的住房市场政策很难在2009年后带来类似的市场条件。

目前，新的住房市场政策主要是为了刺激刚刚改善的需求，真正刺激一波住房市场需求的是投资者和投机需求者对房价走势的看涨预期，这显然是无法忍受的。

即使只是需要，有条件地降低首付和营业税只能降低住房市场的交易门槛，但并不能有效降低购房者的购买成本。相反，首付比例的降低和贷款余额的增加会导致贷款利息的增加。在“新政”仍难以有效改变房价走势的背景下，对于对价格敏感的急需群体，甚至投资者和投机者来说，“新政”都不是一个可信的决策节点。

此外，在经济增长持续放缓、房地产资产价格泡沫和产能过剩并存、整个市场风险溢价不断上升的背景下，住房市场很难出台类似2009年的超宽松政策。尤其是市场风险溢价的上升和各级政府财力的弱化，使得投资者不敢进行长期投资，这也是没有基本面支撑的股市自去年第四季度以来能够脱离独立市场，即快速赚钱的主要原因之一。

人口迁移对房价的影响只是炒作

目前，有人认为，由于住房市场产能过剩和人口向大城市迁移的流动结构，新政对二三线城市的刺激作用有限，而一线城市受益于人口迁移的流入，这可能导致一个小春天。这种所谓的结构分析看似合理，但实际上是一种真实的概念炒作。一线城市的住房市场产能过剩并不低于二、三线城市，但人口的流入在一定程度上为不看好空进入一线城市注入了一些理由；此外，人口的流入可能不会带来正当的需求。流入人口能否在一线城市拥有稳定的工作和收入来源，是流入人口有效和被需要的必要条件。假设一些人在二线和三线城市卖房子，在一线城市买房子，那么二线和三线城市的房地产价格无疑是房地产跨区域置换的另一个关键因素。如果在二线和三线城市卖房地产只是为了一线城市的首付，而他们在一线城市的工作和收入不稳定，那么除了高风险偏好的赌徒之外，

第三，目前人口流动的方向是否是大城市是有争议的。毕竟，经济放缓、经济和产业结构转型以及大城市的高生活成本使得大城市的就业安置不稳定。近年来，白领阶层已经摆脱了北上广的趋势，反映出人口流动是可逆的。

政策应避免“促苗”

目前，虽然稳定住房市场预期，避免房价和地价的大起大落有助于防范市场风险，但要真正促进住房市场的健康稳定发展，住房价格的理性回归是必要的，决策层应该在政策上为住房价格的理性回归放上降落伞和刹车，而不是让政策成为住房市场由弱变强的刹车装置。

当前的房地产市场新政不妨改变其思路。在中长期住房市场健康发展的基础上，政府应首先尽快弥补公共服务和公共产品供给的不足和不足，为居民提供免于恐慌的基本公共社会保障制度、社会救助制度、公共租赁住房等必要的公共服务，并为房价的合理回归投放降落伞和刹车；同时，鼓励市场探索基于房地产期货、期权和房地产证券化的金融衍生品，为消费者提供有效的风险对冲和风险重组工具。

当前的住房市场政策应该集中在清理和纠正不必要的行政和市场交易成本，以及打击囤积住房和土地。例如，可以考虑对持有两年以上的非自住商品房的销售征收累进营业税，对持有不足两年的非自住商品房的销售免征营业税，并考虑对持有环节征收房产税。这一政策思路与现行政策背道而驰，旨在激活股市，缓解因囤积房屋和土地导致的房价非理性上涨和泡沫。

总之，新的住房政策要真正维护住房市场的健康发展，就必须摒弃“拔苗助长”的思想，真正理清政府与市场的界限，降低经济和社会的交易成本，而不是使政策实质上成为房价的助推器。

□苏良宇(越秀金控副总经理、金融研究所所长)