75家房企负债逾1.9万亿元 平均资产负债率达74%

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75家房企负债超过1.9万亿元

平均资产负债率达到74%。据风能信息统计，2014年，75家上市房地产企业总资产增加3821亿元，总负债增加2877.89亿元

平均资产负债率为74%

据风能统计，2014年，75家上市房地产企业总资产增加3821亿元，总负债增加2877.89亿元

■我们的记者王立新

据风信息统计，截至4月6日，根据申银行业分类，沪深两市共有75家上市房地产企业发布了2014年年报，其中75家上市房地产企业2014年负债总额接近1.95万亿元，同比增长17.32%。

然而，这75家上市房地产企业的资产总额为2.63万亿元，同比增长17%，与债务增长水平相差近0.3个百分点。

值得一提的是，据风能信息统计，2014年，这75家上市房地产企业的平均负债率为74.05%，与去年同期73.83%的平均资产负债率基本持平。

对此，兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆告诉记者，如果将今年内地房地产企业与港股的表现相加，如绿城中国出售股份、融创中国收购凯撒等，可以看出，在2014年楼市低迷时期，开发商普遍采用高杠杆、高资本成本驱动的举债模式，导致房地产企业的债务风险“攀上新高”。

近一半的房企负债超过100亿元

据风能统计，在75家上市房地产企业中，有34家房地产企业负债超过100亿元，其中万科、保利和招商局的负债均超过1000亿元，分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。

从资产负债率来看，不同企业的财务状况是不均衡的。根据兰德咨询公司的分析，以保利地产和AVIC地产为例，2014年保利地产的资产负债率为77.9%，比2013年下降0.03个百分点，扣除预收账款后，期末预收账款为1133亿元。其他负债占总资产的46.9%，负债水平合理；去年底，AVIC房地产的资产负债率为79.3%，同比增长3个百分点。剔除预收账款后的资产负债率为71.3%，同比上升5个百分点。期末经营现金流为负，下降幅度扩大了95.6%。融资现金流同比下降，现金及现金等价物余额为7亿元，同比下降42%。

然而，目前发布2014年年报的房企数量接近沪深股市的一半左右。如果上市房企的债务状况得到充分展现，我们可以从兰德咨询公司向记者提供的2014年上市房企中期债务数据中窥见一二。

根据兰德咨询公司的监测数据，截至2014年年中，资产负债率大于80%的房企占15.35%，70%-80%的房企占18.32%，60%-70%的房企占12.87%。

值得注意的是，去年一些基准房地产企业的负债率也“攀升至新高”。根据兰德咨询的分析，截至去年年底，招商地产的负债率(扣除预收账款后的其他负债占总资产的比率)为47.7%，同比增长4.7个百分点；荣盛发展负债率(同上)为51.9%，同比增长5个百分点；房地产负债率为51.55%，同比增长12.01个百分点；光华控股的负债率为58.12%，同比上升28.01个百分点。

对此，有业内人士告诉记者，在行业调整期间，过去扩张力度大、征地成本高、融资渠道窄的中小房企抗压能力较弱。一旦项目销售不畅，现金回收困难，债务偿还金额和资本成本都面临巨大压力。尤其是经过一些并购之后，房地产行业的集中度会越来越高，并且强势的趋势会更加明显，同时中小企业的生存环境也会受到考验。

短期借款增加了29%，债务偿还压力很大

众所周知，许多指标可以衡量一个企业的债务风险是否在可控范围内，但短期偿债能力尤为重要。根据wind Information提供的数据，《证券日报》记者了解到，截至2014年底，上述75家房企的短期贷款总额为1001亿元，比2013年的774亿元增加227亿元，同比增长29.33%。这意味着房地产企业的短期偿债压力将会增加。

据记者了解，为了缓解资金压力，许多房地产企业选择出售其项目公司的股权，以增加其现金收入，包括凯撒向融创中国转移资产。

事实上，自2014年以来，M&A房地产行业的案件数量同比大幅增加，许多交易量相对较大。据风能信息统计，截至2014年12月18日，房地产行业共有245笔交易，总价值1210亿元(包括已完成和未完成的交易)，同比增长约80%；2013年共发生150起，总价值668亿元，同比增长46%；2012年，共有154起案件，成交金额仅为458亿元。

另一位知情人士向记者透露，2014年，为了偿还近期到期的贷款，房企高层甚至不得不自掏腰包为企业输血，但仍无法填补债务缺口。

一些企业已经意识到风险值正在上升。有鉴于此，2014年，一些濒临危险的企业通过资产转移减轻了资金链的负担，包括中冶地产拆分转让南京巨无霸。此外，万科、龙湖、远洋运输等房地产企业明确提出将绩效考核的重点从销售规模和计划进度转移到现金流指标，优化债务结构，提高经营效率。

“在市场潜在供给巨大、销售形势不容乐观的大趋势下，近年来，大多数房企高杠杆、高资本成本驱动的举债模式将促使更多企业打破资本链。”宋延庆告诉记者，赎回危机或系统性危机的可能性仍然很小。