A股75家房企赚钱效率下滑 地价高企被指挤压房企利润空间

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据悉，2014年，四大a股传统房地产龙头企业“万宝赵晋”均出现增收节支困难

■我们的记者王伟

去年低迷的房地产市场使房地产企业普遍陷入困境，甚至领先的开发商也比往年差得多。随着越来越多的上市房地产企业发布2014年年报，财务数据的变化也印证了上述情况。

据《证券日报》记者统计，截至2015年4月6日，a股市场共有75家房地产企业发布了2014年年报，总收入达到6635.13亿元，比2013年的5719.12亿元增长16.07%；归属于母公司股东的净利润(以下简称“净利润”)为749.13亿元，比2013年的713.38亿元增长5.0%。很明显，当收入增长超过16%时，房地产企业的整体净利润不到收入的三分之一，盈利效率明显下降。

不过，随着近期有关部门出台一系列刺激楼市的政策，业内人士普遍预期，2015年楼市将明显好于去年，这也是一年来生活艰难的房企难得的喘息机会。

增加收入很难增加利润

以带领万科为例。2014年营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，分别增长8.1%和4.2%。虽然这两个数据之间的差异增幅好于行业平均水平，但对于万科来说，整个公司并不满意。同时，与2013年相比，万科的净结算利率也下降了0.6%，至11.41%。

在万科2014年度业绩提升会议上，万科董事会秘书谭华杰表示:“2014年，我们的销售额增长了26%，但结算面积没有跟上。相应结算收入增长8%，营业收入增长8%，股权增长率增长4%。我们对这个增长率不满意。但是，由于结算金额远远低于销售金额，销售金额从1600亿元增加到1900亿元，增幅为19.9%。

至于盈利效率下降的原因，谭华杰解释说:“2014年，我们的毛利率和净资产收益率(完全稀释后的净资产收益率)都略有下降。”下降的主要原因是土地价格占房价的比重越来越大。越高，这意味着空开发商的利润不断被挤压；第二，房价在2014年继续下跌，而当前结算的同年出售的现有住房将影响2014年的毛利率；第三，在2014年，公司的业务转型有一些投资，短期内不能体现为良好的回报率，这将直接影响我们的回报率。

除了万科、保利地产、金地和招商局地产这三家传统龙头企业，也经历了收入和利润难以增加的局面。其中，保利地产2014年收入增长率为18.08%，净利润增长率为13.52%；金代尔2014年的收入增长率为31%，净利润增长率为10.77%；招商地产2014年的收入增长率为33.21%，净利润增长率仅为1.75%。

据报道，招商地产净利润增长率如此之低，主要有三个原因。一是2013年深圳雨城项目股权转让对非经常性损益的影响。扣除非经常性损益后，2014年净利润增长率为13%，明显高于扣除前；第二，在2014年房价下跌的背景下，公司存货跌价损失5.4亿元；三是公司毛利率较2013年下降4.6%。

此外，在反映企业盈利能力的关键指标roe中，这75家房地产企业中的大多数都出现了下滑。据统计，2013年上述75家房地产企业的平均净资产收益率为11.62%，而2014年这一数字为8.45%，同比下降27.28%。

以收入超过100亿元的13家大型房地产企业为例，仅3家企业的净资产收益率水平较2013年有所上升，其中阳光城的净资产收益率从2013年的19.90%上升到2014年的20.61%，已经是三家企业中增长率最高的公司。

超过40%的业绩下滑

在行业整体盈利效率下降的同时，75家房地产企业的净利润下降了40%以上。其中，金丰投资、万豪万佳、中华企业、新超实业净利润下降200%以上，深证国商、通达创业净利润下降100%以上。

根据金丰投资2014年年报，公司去年实现营业收入1.1亿元，同比下降87.64%，实现归属于上市公司股东的净利润3.65亿元，同比下降623.61%，基本每股收益亏损0.70元。然而，623.61%的跌幅也成为a股房地产企业中业绩下滑最大的公司。

对于收入和净利润双双下降的原因，金丰投资表示，由于重大资产重组和房地产市场交易不畅的双重影响，公司的日常业务收入在报告期内受到了很大影响。同时，受当地高端房地产市场持续疲软的影响，公司于2014年末对无锡渔港路项目进行了减值测试。根据测试结果，估计2014年公司无锡渔港路项目需要计提存货跌价准备约3.6亿元。

中国企业年报还显示，公司去年实现营业收入44.15亿元，同比下降34.67%，上市公司股东应占净利润-4.89亿元，基本每股收益-0.262元。中国企业表示，该期间亏损较大，一方面经营收入减少，另一方面存货跌价准备在报告期内计提。

此外，目前a股房地产企业中业绩增长最快的浙江广厦(2014年实现净利润2.12亿元，同比增长280.15%)。如果不依靠处置非流动资产收入5.38亿元，公司实际净利润为3.3亿元，同比大幅下降638%，主要房地产业务也表现不佳。据浙江广厦介绍，2014年，公司房地产项目实现年营业收入15.5亿元，成本约4.8亿元，新开工面积58万平方米，期末在建面积约150万平方米，合同销售额11.84亿元。经营计划的完成与年初制定的计划有一定差距，主要是由于项目进度的调整，预售项目在报告期内没有交付，导致结转收入减少。

对此，一些业内人士表示，去年前三季度房地产市场继续下滑。虽然第四季度政策有所变化，楼市开始企稳，但全年的下滑势头难以逆转。因此，今年许多企业的净利润都有所下降，其中很大一部分是由于存货跌价准备；与此同时，房价的持续下跌也造成了房企大量的利润损失。