WeWork：二房东升级

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将美国“二房东”的商业模式移植到中国将会有一个巨大的市场——空，并将会遇到许多激烈的竞争对手。

■文字/刘伟，商业地产资深从业者

联合办公模式的典型代表是美国公司wework，它允许来自不同背景的人共享一个空办公室和行政服务，并一起工作、交流和共享。在同一个空房间里跨界组合所产生的叠加效果不同于以前封闭的空办公室或soho。

3月8日，万科副总裁毛大庆离职，重新开始创业。他想以“二房东”的身份向我们学习。然而，去年12月价值50亿美元的“联合办公”场所wework，并不像第二个只赚取租金差价的房东那么简单。

集约管理下的协作空室

《华尔街日报》(博客，微博)描述了我们的工作:这家成立四年的公司的主要业务是租一个大的办公区，然后分割，再转租给初创公司；它希望合作的企业家能够交流思想，共享办公区和行政服务；Wework最终将发展成为初创企业的温室。

wework和伺服办公室都是创新办公空间的代表。与现有的国内办公业务模式相比，它有四大变化:

首先，轻资产从房地产开发转向房地产经营。虽然近年来国内商业地产和建筑经济受到青睐，但传统的“征地、开发、租赁”模式资金投入大，运营周期长。相比之下，以wework模式为代表的房地产运营商可以在几个月内完成项目交付，并通过物业改造升级迅速收回资金。

二是办公产品的转型。一方面，从租赁区到租赁站，从非标准产品到标准产品的发展，瞬间打破了以楼层、面积、户型和利用率为代表的写字楼的复杂性。另一方面，租赁对象的可扩展性和租赁期限的灵活性降低了企业对未来发展不确定性的担忧。因此，营销成本也会随着产品的改进而降低。从购买决策的角度来看，租一个工作站和买一个汉堡有什么本质的区别吗？

第三，对共享经济的集约化管理。客户不仅可以获得一个区域或工作站，还可以获得公共资源，如前台、会议室、茶吧和休闲区。然而，大多数企业都依赖公共空，特别是随着通信网络技术的兴起和便携式笔记本电脑和ipad的普及，人们越来越多地试图在多元化的空-but这个part/ぎ完成工作、交流和合作，另一方面，使用比拥有更有价值。对于运营商来说，服务新客户的边际成本趋于零，有机会降低门槛，获得更大的市场容量——类似于健身俱乐部的会员制度。

第四，空.从硬件到服务的转变办公室空室是企业最基本和最低的需求。有了办公室，注册公司具有法人资格后，考虑的是生产经营、财税、人力资源等增值服务。运营商提供的第三方服务降低了客户的购买成本和第三方服务提供商的销售成本，同时运营商自身获得了客户关系和粘性，最终实现了双赢。

实际上，这种办公模式属于办公楼联合办公模式，但不是第一种。联合办公模式也包括以伺服办公模式为代表的服务式办公，这种模式已经进入中国。仅在北京(房地产)、雷格斯、世傲国际等服务提供商就设立了近100栋办公楼。它们分布在国茂、三元桥、朝阳门等商业区。

伺服模式也有我们工作模式的四个特点。它以服务为卖点，为客户提供一整套办公系统，包括办公家具、设施、秘书、会计等人事和行政服务。这也是一种将办公楼“分割成多个部分”的商业模式。通过拆分租赁的空房，提供公共空房和服务，可以实现集约化管理，减少企业固定资产投资，降低一线城市甲级写字楼的准入门槛。这种办公室在欧美也被称为商务中心或即时办公室。它在它起源的美国非常普遍，几乎存在于商业区的每一栋办公楼里。

与wework site的开放不同，wework site是一个带有透明玻璃隔断墙和大型开放式工作站区域的办公室，而伺服办公室的工作站则是一个独立的办公室，更加私密。大多数定居企业更喜欢提供咨询服务的商业客户，如猎头、投资和企业顾问。硬件等级和车站租金也较高。当然，办公室空厅的开放和关闭只是一种物理形式，联合办公的价值在于不同群体之间的沟通、共享和合作。

在中国空的运营

支撑wework高估值的关键因素不仅是共享经济或房地产的创新模式，还有广阔的市场。

2010年，wework成立，美国“一人公司”的数量已经超过2000万。经济危机和高失业率使得这个数字以每年14%的速度增长。2014年，当wework获得3.55亿美元融资时，美国自由职业者和独立工作者的总数达到了4200万，他们是联合办公室的典型客户。

在家个体户工作时，模糊的工作和家庭界限也会造成各种不便。我们的工作更像一个正式的办公室，每个人都可以聚在一起取暖。

相反，在中国，随着经济结构的调整和房地产拐点理论的出现，以及证券公司时代的到来，资本界和媒体呼吁出现中文版wework也就不足为奇了。

从总体环境来看，中国正处于大众创业的风口浪尖，拥有有利的市场和政策。2014年，中国新增注册市场主体1293万个，同比增长45.9%。

从社会分工来看，第三产业增长势头强劲，以互联网和现代服务业为代表的新兴产业市场巨大。在这些细分市场中，原有的企业分工已成为社会分工的趋势，占中国企业85%的民营企业成为主导。

与此同时，2009年至2013年的货币供应量高达63万亿元，远远超过建国至2008年底的59年货币供应量。资本市场作为高附加值、高回报的新兴产业的增量货币出口之一，也在不断促进创业。

然而，企业的办公空间并没有得到充分的满足。尽管北京写字楼的存量已经超过1000万平方米，但租金在过去四年里一直在不断上涨，空的整体入住率不到5%。

与此同时，旧厂房和公共建筑迎来了新的活力，这就是“毛大庆”的价值观。在产业结构调整和空城市空间布局优化的背景下，北京将实施淘汰“三高一低”产业的措施，这将带来大量的商业地产浮出水面。

首先，旧的工厂。数据显示，北京六个区的旧工厂存量达到数百万平方米。第二，批发市场。根据京津冀一体化规划，北京的产业升级计划已经提上日程。朝阳区将搬迁至245个专业批发市场，东城区也将有41个市场面临转型升级，面积达100万平方米。

有了wework和“大众创业”的金字招牌，老厂资源可以很容易地从政府那里获得——这将成为房地产业主的一个金饭碗，而土地本身和附属建筑的持有、翻新和翻新成本远远低于开发模式。低价值的旧厂房只要稍加设计和包装，就能实现双倍甚至多倍的租赁效益。即使你不知道如何经营，你也可以邀请咨询和风险投资机构出口创业咨询、投资和融资服务。

关注我们工作模式的不仅仅是房地产行业，还包括所有相关行业，如开发、运营和基金，以及孵化器机构，这些行业尤其青睐低成本资产。企业家对甲级办公楼的硬件不敏感。他们想要的是联合办公带来的生态环境。

过去，在北京中关村(000931，共享)，即使是最差的办公室租金每月也需要200元/平方米，人均工作站成本超过1200元/月。孵化器不得不采取平价策略，甚至赔钱为企业家提供工作站，然后依靠政府补贴来维持生计。如果旧厂房的购置成本可以无限降低，通过改建、扩建或加层实现复式和阁楼，租金压力将不复存在，也有可能形成竞争力。免费站将被引入，以吸引更多的企业家，增加孵化团队和提高项目质量。

众多的对手

似乎有一个好的时间和地点，但是我们工作的本地化会成功吗？任何产品或服务的最终目的都是人类行为，而不同的文化可能是导致我们工作适应环境的因素。

我们的收费不低。包括公共服务在内的车站月租金为350-400美元，相当于人民币2200-2500元。即使不考虑中国和美国的人均gdp比率和地理位置因素，租金也高于北京普通风险投资网站的站点价格。当价格高于心理预期时，中国人习惯于用“每平方米价格”来计算租赁成本，而忽略了服务的增值部分。如果我们照搬wework的定价方法，将不可避免地形成一个门槛，我们就无法吸收“大众创业”。

在我们的工作中，创意、科技、专业服务、教育和非营利事业的客户可以自由交流、分享和相互帮助，创造合作价值是他们社区文化的精髓。相反，目前中国似乎只有科技孵化器有“联合办公”的基因，相同或相关行业的信息是对称的，同类人经过学习和信任后开放合作。然而，如果中文版的wework不能产生多元化的行业聚合和叠加价值，它只是把各种各样的公司聚集在一起，这只是分享。

移动办公的使用习惯。对于美国的个人公司和自由职业者来说，一周7天的全职办公空间可能意味着成本节约。这可以从wework的会员基础中反映出来:当wework发展到200，000平方英尺时，它在空的房间可以容纳多达3，000人同时工作，但当时我们有14，000名会员。这表明只有少数客户租用固定的工作站，大多数会员会根据需要预订工作站-WEWORK成为一个城市公共空房间，与传统的办公室空房间结合使用。我不知道这种趋势要多久才能成为中国的主流。

最后，我们扫描了中国现有的办公市场，看看中文版的wework会有哪些竞争对手。

尽管大多数孵化器被定位为科技孵化器，但总理提到的“互联网+”每年在北京有60万毕业生，这使得集中在中关村科技园区和大学周边的孵化器看起来更受欢迎。根据科技部火炬中心发布的官方文件，中国有1600多个孵化器，有8万多个孵化器和175万名员工。

服务业。如果孵化器服务于未来的公司和初创企业，那么服务式办公室往往人少计划方便，适合从事现代服务业的管理者创业。主要是位于城市商业区的甲级写字楼，如北京国茂中央商务区、上海陆家嘴(600663，古坝)、广州(房地产)珠江新城、深圳(房地产)等。据笔者近年的不完全统计，中国主要一线城市的服务式办公室超过300层，办公面积近50万平方米。

与卫星城不同，在卫星城，大多数工业园区位于城市边缘和城市周围，许多文化和创意工业园区集中在城市地区。以798为代表，文化、广告等行业有很多企业。奥运会后，出现了新的品牌，如尚8和77文化创意产业园。从物业收购的角度来看，文化创意产业园是“毛大庆”的主要竞争对手。

包括以soho中国为代表的甲级办公楼，以及越来越宽的乙级办公楼和国有三级办公楼。虽然这些建筑质量很差，但大多数都位于市中心。后者在硬件复制方面并不困难，许多从业者都以孵化器或服务式办公室的名义运作。如果我们从软服务和创业咨询开始，我们也将瓜分我们工作的市场。

价格、文化和使用习惯是中美之间的主要差异，也是业内人士普遍担心wework在中国适应不良的关键因素。是否处理好以上问题是迈出第一步的关键。

我们在欧洲和美国的十几个办事处拥有高度集中的创意、技术和专业服务客户。这些看似不相关的企业与任何公司都有相互依赖和互补的可能——一方面，它们是固定的客户，另一方面，它们也是生态环境的一部分。如果我们能从产业关联和产业整合的角度构建一个利他共赢的生态圈，我们的工作模式将有望在中国大地开花结果。

[编辑丁宝祥]

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