天津商业地产危与机

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2015年，百货商店的关闭和商业的冷淡让天津商业地产再次成为焦点。与此同时，天津商业地产的发展热潮仍在继续。2015年，天津新开业的商业区预计将超过325万平方米。在横向竞争和电子商务冲击的双重压力下，如何突破天津商业地产成为各方关注的焦点。

商业难题

作为一个具有强大商业传统的城市，天津的商业在2015年面临着严峻的挑战。远东百货、百盛、全业昌西南角店、金乐汇百货相继倒闭，给作为天津商业地产重要代表的百货行业带来了一股寒潮。

值得一提的是，在天津，关闭百货商店不是一个问题，而是中国许多城市面临的一种情况。看看几家在天津已经关门的百货公司，除了说服商业区西南角的商店关门是天津本地企业的一项业务调整外，百盛、远东和金乐汇等几家公司已经在全国范围内关门。自2014年以来，大型连锁百货店的数量已达到38家，2015年，天津、北京(房地产)和上海(房地产)的百货店宣布关闭。

商业地产咨询公司瑞意德的主管索山告诉《新财经》记者，如果说早期百货公司的竞争焦点是商品的丰富性，那么现在的竞争焦点已经变成了谁更了解市场和消费者。在电子商务的冲击下，丰富的商品不再具有优势。在以快速经济和快速文化为主流的快速时尚竞争下，如果不能及时调整，将会影响品牌的整体运营。百货公司的需求和目前的主要消费者已经格格不入，这已经逐渐疏远了百货公司的消费者。

虽然百货行业冷是一个全国性的现象，但天津也面临着一些独特的困难。截至2014年底，全国共有商业设施190个，总面积631万平方米，未来两年内将建成45个综合街区和其他大中型商业区。此外，天津市105家重点零售企业的845个零售点的监测数据显示，2014年零售总额为334.38亿元，同比下降8.35%。

转化能力

同行业竞争、缺乏个性、电子商务影响等。被认为是商业地产和百货公司面临的主要问题。为了解决这些问题，最近在天津召开的第五届中国商业地产产业化峰会的主题是“2015年天津商业地产面临转型升级”。也是在本届会议上，经天津市工商联房地产商会批准成立的“天津市工商联房地产商会商业房地产委员会”正式成立，希望以此推动天津市商业房地产的转型升级。

“天津作为中国北方重要的商业中心，近年来建设了大量的商业设施，商业建设取得了令人瞩目的成就。然而，也存在着零售商业设施存量过多、布局不合理、成本过高等一系列问题。天津实体商业急需迎来一轮转型升级。”天津市商务委员会副主任赵广通说。

新当选天津市房地产商会商业地产委员会执行主任的行业专家陈云峰表示，自2013年以来，天津市土地市场出售的土地面积一直位居全国前三，天津已进入商业地产发展的高峰期。然而，事实上，天津的开发商对商业和金融用地的开发准备不足，这与北京和上海在开发理念和专业建设上有很大不同。大部分开发商以批量销售为主，只强调投资，造成恶性循环，导致商铺空率高，影响整个行业的发展质量和商业环境。“2014年，在中国商业连锁品牌百强中，天津没有一家企业入围，这表明天津的商业品牌仍然很少能够走出天津，走向全国。创新、转型、升级已成为天津商业企业的重中之重。”陈云峰说。

在商业房地产行业，转型升级主要分为两种类型；一种是被动的转型升级，即在当前业务运营不能下行时必须进行的调整；另一种是主动调整，即每隔一段时间，在格式布局、软件和硬件方面进行调整。“主动和被动都需要做。主动性是一年一次的小调子，每三年一次的大调子，不断地介绍最新的商业形式和想法。也有许多被动的例子。大型商场中的许多百货公司已被淘汰，一些小商户由于自身原因或商场的方向和经营条件而被淘汰。”天津元一成商业运营管理有限公司董事长尹宝军表示。

未来前景

据接受《新财经》记者采访的业内人士透露，商业地产未来完成转型升级主要有两种方式:一是根据本地区特点增加体验式业态比例；第二，对在线和离线o2o大惊小怪。

在体验形式上，天津欢乐城的“鹅骑公社”已经成为中国商业地产的经典案例。根据热爱新奇、紧跟潮流的年轻人的特点，根据天津文化量身定制的室内体验区为欢乐城带来了从商业死角到金色繁华店铺的转变。

看到这一效果后，中国大多数新开业的企业都在不断提高餐饮和娱乐等体验形式的比例。有些人也给出了冷静的观点。红星商务京津地区总经理孙表示，与传统商务相比，体验式商务更强调顾客的体验心理和购物的三维感受。然而，国内体验式商务存在两个突出问题:一是体验形式片面夸大；其次，仅仅在空.的层面上发展经验模式是远远不够的

在o2o中，大多数商业地产企业通过微信、应用等收集数据和信息。，希望通过互联网大数据帮助招商和运营。阿里巴巴百思买产业跳跃项目总监冯淼表示，阿里希望开放基础设施，利用云计算和大数据帮助改造商业地产。

“无论这个行业如何调整和变化，它最终都会回到商业的原点。企业和传统行业都应该向消费者和合作伙伴提供优质服务，以满足他们更多的消费者需求和利益。”孙对说道。

新金融记者刘军