地产大佬圆桌争锋：众筹能让房价降三成？

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“中国房地产众筹联盟”近日在上海成立，并推出首个众筹项目“碧桂园——平安众筹大厦”。同一天，联盟的主要发起人平安方浩和平安万通控股(报价601318，咨询)的金融平台，也与碧桂园、绿地集团、绿城集团、万科、大华集团、华远地产(报价600743，咨询)、世贸地产、宝龙地产等龙头企业携手，探讨传统房地产行业与互联网平台的有机契合。

“碧桂园-平安众筹大厦”是碧桂园集团与其第二大股东平安方浩联合推出的国内首个房地产开发众筹项目。与国外基于“集合”的众筹概念不同，该项目以“一平方米”为众筹单位，投资者可以购买任意数量的股票。房地产封顶后，他们可以拥有某一建筑的全部或部分权益。之后，投资者可以选择将众筹权转化为产权，直接拥有房屋，或者委托开发商出售房屋，然后将它们转化为收益权。

众筹能拯救房地产吗？对此，房企老板们有自己的看法。

作为当天圆桌会议的主持人，平安方浩董事长兼首席执行官庄诺表示，事实上，之前与平安方浩谈判过众筹的房地产开发商不少于几十家，经过筛选，最初只剩下不到十家。“安全和良好的住房的作用也非常明确。它只做平台建设，不参与具体投资。平台收入来自向开发者收取的平台管理费。”庄诺还透露，为了使房地产众筹安全、有效、健康地发展，他将与大华基金合作，成立中国第一只规模为50亿元的房地产众筹基金，为房地产众筹创新提供资金支持。

对于房地产众筹的前景，中国房地产协会副会长任志强改变了他以前的“炮轰”性质，他的话显然要柔和得多:目前中国的资本市场不够开放，不能让每个人都分享过去十年房地产业给经济带来的红利，众筹在起步阶段仍需要社会各界的关心。同时，任志强还指出，众筹是建立在信任基础上的，未来的众筹项目只有一个机会。如果失败，就没有第二次融资机会。

万通控股董事长冯仑乐观预测，众筹可以帮助开发商节省约10%的融资成本和约5%的营销成本，加上中间简化的渠道费用，最终实际折扣可能达到1/3。

众筹真的能让房价暴跌30%吗？任志强首先“炒”了鱿鱼:房价不会因为众筹而下跌，只有参与众筹项目的投资者才会得到这个折扣。此外，在现阶段，众筹的概念还不成熟，缺乏监管，风险仍然未知。

此外，根据房地产开发项目的平均成本水平，土地成本、税收成本和建筑安装成本三项固定成本分别占房价的30%、10%和40%。即使直接融资是通过众筹实现的，销售成本也得到简化，但在一系列复杂的成本核算中，高达1/3的预期利润空房间可能会被“贴现”。

同样，万科集团副总裁张海也有明确的态度:“房地产众筹模式的早期采用者可能比实质内容更有意义。”

“目前，众筹有点像房地产巨头将房屋打包成金融产品，以吸引客户提前消费。”据业内人士透露，“没有项目竞争压力的房地产公司敢‘试水’。”因此，有人认为众筹显然不足以颠覆房地产行业的核心基因。