时间这味药

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几年前，我问一位在北京星河湾工作的朋友:哪些客户给你留下了特别深刻的印象？

对方马上说:有一天，一辆非常普通的外国牌照汽车来到售楼处。司机对迎接他的售货员说:“我要买三套。”打开后备箱，几袋满满的现金。

你应该猜到了。这就是传说中的煤老板。

煤老板不是星河湾的主要客户，但他们都喜欢soho中国。中央商务区的那些个体户在山西收获了一个又一个的庄稼，从来没有失望过。有很多人在老潘家买了十多二十套。据说，当一个煤老板买房子时，他经常用当天的煤炭产量来转换它。嗯，这套房只相当于三天的产煤量。买下它！顺便说一句，老潘觉得煤老板的名字不太好听，就把他的名字改成了山西能源客户，形象一下子变高了。

这是煤炭行业和房地产开发商的好时机。但突然间，煤炭价格下跌，煤老板的价格下跌，他们很少出现在北京楼市。

一个朋友曾经和我讨论过这个问题。在中国的能源结构中，煤炭仍然是主体。即使经过几年的下降，到2014年底，煤炭的比重仍达到67.5%。可以说，在像我们这样的煤炭消费大国，即使经济在衰退，对煤炭的需求也是巨大的，那么为什么煤炭市场要调整几年呢？

原因是多方面的，比如企业用电量的减少，钢铁工业的不景气，新能源的替代等等。但归根结底，煤炭供应超过需求。随着能源结构和产业结构的调整，这是一个痛苦的去库存化过程。由于煤炭市场的自由化，那些小煤矿和小煤矿的成本仍然很高，只是为了减产、停工或关闭。

只要不涉及高利贷，没有赌博等不良习惯，煤老板们就依靠过去积累的巨额财富，以后的日子还是很美好的。然而，与房地产开发商相比，它稍逊一筹。

然而，这一天终究会到来。房地产也是从黄金到白银的转变。首先也是最重要的一点，这就是去库存化。

如果我们看看国家统计局的数据，空全国的商品房面积并不可怕，而且增长相对平缓。问题在哪里？消化变慢了。如果是前10年的平均去污率，这库存根本不是问题，但自2014年以来，房地产开发商的去污水平一直在下降。这几乎是一个普遍的产业现象，包括万科等大型房企。

不止一个房地产企业负责营销的朋友告诉我，事实上，它在2013年就已经有了迹象。尽管那一年的销售量达到了历史最高水平，但下半年的速度显然越来越慢。很多人认为2014年的调整是突然的，但实际上这是市场运行的自然结果。

根据该机构监测的数据，今年前五个月的同比和环比情况都令人满意。但是这种区别是非常明显的。即使在限购的情况下，为什么一线城市的交易仍然很好？这取决于库存与去化学物质的比率。2014年，深圳仅出售了一处住宅用地，而北京仅完成了约51%的转让计划。这些城市的需求是中国最活跃的。但即便如此，大多数项目的时间都将超过2013年。

近年来，房地产开发商喜欢用人口净流出/净流入比率来研究一个城市的需求变化。毫不奇怪，住房需求增长缓慢甚至下降的三、四线城市通常会出现人口净流出。当知名的房地产开发商来到这样的城市，他们起初可以获得优秀的品牌溢价，但边际效应迅速下降。

例如，兰州碧桂园(请原谅我以你为例)，2013年10月第一期开盘时，它实际上一下子就卖了50亿元，兰州人抢房子就好像他们不想要钱一样。然而，在2015年5月二期开盘之日，仅售出9.6亿元。我真的不知道如何出售这个超级市场，它声称在第三阶段后，占地12000亩。

关心十大房地产企业的朋友们一定记得，2013年碧桂园完成合同销售额1060亿元，同比增长123%。一些年销售额350亿的企业增长了100%，但并不多。在4500亿元的规模下，年增长率可以翻一番，至少这么多年来，只有碧桂园。

然而，在2014年初，当碧桂园销售额翻倍的消息传出时，其股价几乎没有上涨。当时我和几个朋友都很惊讶，但后来我们突然想到，香港投资者显然认为这种增长是不可持续的。对于以三、四线城市为主要布局的企业来说尤其如此。

大约在2012年之后，经济学家们经常谈论的一个词是产能过剩，它主要指的是重化工产能。大多数房地产开发商不会认为，两年后，他们面临的主要问题是如何尽快消化过剩产能。2012年后，产业结构调整不断被强调和重复，大多数房地产开发商不会认为这个看似严肃和学术性的词汇也是他们现在必须解决的课题。

据说时间是最好的解药，但海南省南部的房地产市场却有些令人费解。更不用说1992-1993年的海南楼市泡沫，它花了10年时间才得以缓解；在过去10年中，除了2009年底国务院批准海南国际旅游岛计划后的一段上升期外，海南房地产市场大部分时间都在巩固。五指山以南的地区，包括三亚，几乎是中国唯一的冬季度假胜地，但直到今天，该地区的房地产市场表现与2012年没有太大不同。原因是供应量太大。李一戈(编辑袁··罗琦琦)