大房企忙着“拆”中小房企忙着“买” 拆分与并购真能让市值一飞冲天吗

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国家商报(博客、微博)记者瞿

自去年a股爆发以来，该指数一直在飙升。伴随着大牛市的东风，上市房地产企业正在玩市值管理的游戏。大型房地产企业计划拆分业务板块，独立上市，而中小型房地产企业则在医疗和互联网领域进行跨境并购，试图推高股价，提高公司的市场价值。那么，在这个过程中，房地产企业会遇到什么问题呢？资本市场更认可哪些业务部门？

根据《福布斯》2015年全球富豪榜，王健林以242亿美元的财富成功超越马云，成为中国内地新的首富。出人意料的是，王健林成为首富并不是因为万达集团庞大的商业地产帝国盈利能力的提高，而是万达院线(002739，股吧)独立上市后股价涨幅超过10倍。

自去年下半年以来，久违的a股爆发，上证综指在不到一年的时间里上涨了一倍多。伴随着大牛市的东风，上市的房地产企业开始玩市值管理的游戏，包括万科、中海等领先的房地产企业，它们计划剥离物业管理业务，独立上市；中小型房地产企业在医疗、互联网、金融等领域发起跨境并购，试图推高股价，提升公司市值。

分拆、并购等资本运作如何影响房地产企业的市值增长？股价上涨会对公司的利润增长产生催化作用吗？

管理住房企业市场价值的意愿增加了

在5月22日召开的万科股东大会上，万科总裁于亮首次提出了“未来十年市值将达到万亿”的新目标。根据他的描述，万科正在培育更多的新业务，这些新业务将在未来独立分拆上市。“万科部门”整个控股集团的总市值将超过1万亿元。

尽管余良的雄心是毋庸置疑的，但与席卷a股的“互联网加”热潮相比，房地产行业作为支柱产业并未受到资本市场的青睐。作为领先的a股互联网企业，截至6月3日，乐视(300104，股吧)全年增长416%，万科a股全年增长不足10%。虽然万科去年的净利润是乐视的49倍，但投资者给了乐视401倍，万科只有10倍。

中信证券(600030，Guba)房地产分析师陈聪表示，由于房地产企业暂停在资本市场融资，上市房地产企业的市值管理能力不是很强。然而，随着房地产行业再融资环境的改善和房地产股票估值相对较低，房地产企业试图提高估值水平比提高短期盈利能力要好。毕竟，提高他们的盈利能力并不容易，所以他们更愿意管理自己的市场价值。

“目前，房地产企业面临着转型的难题。无论他们转向哪个方向，充裕的资金都是一个重要因素。”新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，如果房地产企业能够通过市值管理提高估值，将有助于后续股权融资的开展，并为转型成功带来更大的财务保障。

大型房地产公司倾向于分拆业务并上市

在资本市场中，上市公司通过分拆上市获得股权二次溢价是其重要的财务技巧之一。对于业务量大、业务丰富的大型房地产企业来说，拆分和上市成熟的子业务板块是提升母公司估值的重要手段。

其中，物业管理无疑是最重要的突破之一。幻想曲旗下的物业管理公司彩生活(01778，hk)就是一个典型的例子。自去年6月登陆香港证券交易所以来，彩色人寿的股价已经上涨了200%以上，其市值已经超过了母公司幻想曲的市值。在“色彩生活效应”的推动下，万科、中海、绿城等大型房地产企业也纷纷抛出分拆上市的计划。

在陈聪看来，虽然未来随着房地产开发热潮的消退，新房相关业务将达到顶峰，但存量房屋的装修、改造、物业管理、租赁服务、社区智能、社区医疗和养老服务等存量房屋增值相关业务仍是一片蓝海。在这背后，物业管理是掌握房屋存量的最佳切入点，这也是资本市场愿意给色彩生命一个高估值的重要原因。

以万科地产为例，根据瑞银证券的研究报告，2014年，万科地产的营业收入为19.8亿元，合同管理面积为1.03亿平方米，市场份额仅为0.59%。作为中国最大的物业管理公司，去年的物业管理总面积只有2亿平方米，这意味着物业管理市场集中度很低，万科物业管理的市场份额大幅增加。

即便如此，对于像万科这样的“大象”级企业来说，拆分物业管理和上市对估值改善的影响在短期内可能相当有限。瑞银证券(UBS Securities)分析师丁晓认为，万科地产预计在2015年实现净利润约5000万元。根据色彩生活的估值，万科地产的估值约为15亿元。与万科1500多亿元的市值相比，房地产分割和上市对整体市值的贡献有限。估值能否进一步提高，将取决于万科地产能否结合移动互联网技术，拓展和提供与家庭生活相关的各种服务，带来更多元化的收入。

除了地产界，商业地产的分拆上市是另一条路。碧桂园今年3月透露，计划剥离酒店业务，但目前没有具体的时间表。万达商业地产此前透露，该公司正在研究以房地产信托(reits)的形式拆分和上市其资产。

然而，广东省证券投资银行行长黄立冲在接受《中国商报》采访时表示，商业地产普遍存在供过于求的问题，尤其是中高档酒店和购物中心。即使这类资产能够成功拆分上市，估值也不高，这将很难提高母公司的估值。

中小型住房企业热衷于跨境并购

与实力雄厚的大型房地产企业相比，中小上市房地产企业更热衷于通过跨国并购来增加市场价值。

据申银万国统计，在142家a股上市房地产企业中，至少有41家涉及跨境转型，占行业总数的29%，转型方向包括医疗、互联网、能源和煤矿、金融、军工/情报、影视传媒等八大行业。

其中，并购已成为此类住宅企业转型的重要途径。以怡化地产为例。去年，公司斥资7.2亿元收购广东中安康物流集团有限公司，正式进入医疗服务行业。该公司后来更名为怡化健康(000150，分享它)(000150，深圳)。远洋控股(000046，股份有限公司)(000046，深交所)也通过入股民生证券和民生财产保险完成了其在金融领域的布局。

在陈聪看来，中小住宅企业在房地产产业链的扩张中没有优势，他们更愿意改变自己的行业属性，以提高自己的估值水平。虽然a股市场成功转型的案例不多，但目前高估值行业的门槛并不是很高，投资者习惯于通过行业属性来决定公司的估值水平。因此，这类房企的转型路径反映了追随资本市场热点的机会主义，从而推动股价呈现阶段性表现。

《国家商报》记者注意到，近几年涨幅最大的十大地产股中，大部分是跨境转型的中小房企。至少从市场价值管理的角度来看，中小住宅企业的绩效优于龙头企业。

克里研究中心的分析师朱一鸣说:“互联网、医疗保健和其他行业都得到了政府的大力支持，它们的前景不容置疑。”然而，房地产企业的跨境发展并不具备内在优势，它们可能成为新的行业领导者，也可能只是“短命”。面对此类企业，投资者需要谨慎。

《上海》

企业案例？绿地

“绿地部”的M&A效应:金丰投资(600606，股份吧)的股票在半个月内上涨了近50%

国家商报记者杨凌强

与万达和万科相比，业务更加多元化的绿地可能是第一家提出通过资本收购实现业绩扩张和优化融资的公司。在这方面，格陵兰取得了快速进展。在锦丰投资的借壳上市获得批准后仅两个月，绿地就收购了一家香港上市公司的控股权，并增持了一家香港上市公司的股份。

这种做法也得到了资本市场投资者的认可。在绿地借壳锦丰投资整体上市获得有条件批准的半个月前，股价从停牌前的24元上涨至35元，涨幅接近50%。《国家商报》记者发现，上述收购不仅有望为上市平台注入绿地资产，还旨在通过收购提高资产质量，进一步提升业绩。

投资:频繁行动

4月23日，在绿地重组金丰投资获批之际，绿地集团董事长张玉良表示，绿地将充分利用投资、并购、互联网增值等手段培育新的增长点。一方面，格陵兰将通过战略性并购扩大业绩，优化财务结构；另一方面，以资本为纽带，通过持股或参股，形成一批空发展空间大、盈利前景好、商业模式新的企业，形成一批“绿地系统”企业集群。

两周后，5月7日，格林兰金融海外投资集团有限公司和博达格林泽国际有限公司(01253，HK；以下简称为博达绿色泽)，绿地金融有条件同意认购由博达绿色泽发行的5944万股认购股份，认购价格为每股2.15港元，总认购价格约为1.28亿港元。认购股份相当于博达绿色泽已发行股本总额的7.19%。认购完成后，绿地金融的持股比例增至12.90%，进一步巩固了其作为第二大股东的地位。

数据显示，博达绿泽是一家快速发展的景观设计和建设综合服务提供商。公司专注于全球主要城市的景观工程，为客户提供不同项目的“一站式”景观设计和施工服务解决方案，包括设计和规划、设计改进、施工、苗木种植和维护。公司拥有多项资质，如城市园林绿化企业一级资质、园林工程设计乙级资质。

绿地当时承诺将提供三年的国际国内园林绿化项目订单，年合同金额不低于3亿元，并通过强有力的项目支持促进上市公司的可持续发展和壮大。

收购博达绿泽后，绿地表示要围绕集团转型发展目标，努力提高资本运营水平，使资本运营真正成为拉动企业规模扩张、结构调整和模式升级的有力杠杆。

就在10天后，5月18日，金丰投资宣布绿地集团与中国东润汽车集团有限公司的全资子公司(01365，HK；以下简称东润汽车)与润东财富(东润汽车目前的控股股东)签署认购协议，绿地集团海外全资子公司有条件同意认购东润汽车有条件发行的53627.07万股股份，认购价格为每股2.89港元，认购总额为15.5亿港元。认购完成后，绿地集团海外全资子公司将拥有东润汽车30%的投票权，成为控股股东。这标志着作为绿地集团“大消费”产业重要组成部分的汽车行业首次拥有港股上市平台。

除了增持远大绿色泽，它还收购了东润汽车。绿地也在金融投资层面不断移动。例如，中国建设银行发起设立第一只轨道交通ppp基金，5月27日，香港绿地宣布其互联网金融公司“绿地金夫”正式开业。格林兰金融服务总裁杨晓东透露，除了房地产珍宝等房地产金融产品外，公司还将运营互联网金融平台，目标是未来三年交易量超过1000亿元人民币，注册用户超过300万。

这一系列令人眼花缭乱的行动不禁让外界猜测，格陵兰岛是否会有新的投资和收购计划，将其业务注入更多的上市平台。

收购:不仅仅着眼于平台

韩毅智库上市公司房地产研究中心主任张华东指出，格林兰收购多个上市平台的核心是促进各行业更好的发展。因为在资本市场上，单一业务类别的上市公司的业务竞争优势更容易突出和融资。

在他看来，绿地的大金融、大消费和城市产业集群中的地铁建设业务都对资本市场有吸引力。其中，下一个最有可能上市的应该是格陵兰金融领域的相关企业。

对于上述猜测，格陵兰表示，由于上市公司的信息披露，未来的收购计划和目标目前无法公开。

据绿地内部人士介绍，以绿地的汽车业务为例，除了东润汽车外，绿地还有两大资产，即绿地汽车和云峰汽车，以上三大资产都纳入了绿地汽车业务的整体。目前，这三项资产仍然是独立的，东润汽车的排名高于格林兰汽车和云峰汽车。

根据中国汽车经销商协会发布的《2014年中国汽车流通行业百强经销商群体报告》，东润汽车营业收入达到154.69亿元，排名第19位，绿地汽车营业收入仅为62.33亿元，排名第58位，云峰汽车营业收入仅为35亿元，排名第88位。

格林兰指出，通过认购东润汽车并成为控股股东，格林兰汽车工业的整体规模将跻身全国汽车经销商集团的前列，市场份额将进一步提升。

显然，格林兰收购东润汽车不仅是为了未来汽车业务的整体上市，也是为了进一步提高汽车行业的整体资产质量。绿地还希望东润汽车在绿地集团的支持下，进一步拓展新能源汽车、电动汽车和混合动力汽车市场，推进汽车融资服务和汽车租赁融资业务，进入互联网汽车销售市场。

根据绿地分析，预计汽车售后市场将达到万亿元，这是他们看好这个市场的关键。

从这个角度来看，绿地整体上市后，资本运营的方向不仅仅是对平台进行估值，还要通过收购扩大其业绩，优化其融资。这可能是投资者看好金丰投资的主要原因。

然而，东方证券(orient securities)首席房地产分析师朱进表示，收购上市公司的多个平台并向这些平台投放资产需要很长时间。企业上市后，牛市可能已经过去了。

《上海》

企业案例？万科

万科万亿市值之路:房产分割是第一步

国家商报记者白

九鼎投资通过收购迅速实现了1000亿元的市值，成为近期资本市场的热点。看看房地产行业，万科、绿地、万达等。已经或正在计划收购上市公司的平台或分割其业务部门，以获得较大的市场资本。万达影院上市后，股价飙升，这是一个生动的例子。那么，万达控股的快钱和其他业务部门有可能独立上市吗？万科还打算分拆其房地产部门。此外，万科还有哪些资产可以拆分上市？

在日前的股东大会上，万科表达了通过分拆实现市值进一步增长的预期，并透露未来将持有多个上市平台，以实现万亿市值的目标。

目前，万科最想拆分的物业服务行业的发展是什么？资本市场会给出什么样的估值？除了房地产行业，万科还有哪些资产具有上市价值？

以另一种方式扩展

当万科准备建立一个万亿美元的平台时，第一个被分割的领域是万科地产。根据万科官方网站和总部的企业标识，这种分离已经运作了很长时间。

前不久，万科总裁于亮在股东大会上表示:“我原本希望把万科地产上市的事情抛在脑后，但发现情况不等人，所以我正在加快研究。”

要做社区o2o，物业管理区域的规模是关键。据了解，目前我国物业管理面积存量约为250亿平方米，每年以约10亿平方米的速度增长。然而，在如此大的市场中，色彩生活所占比例最高的只有2亿多平方米。

“虽然许多同行已经进入，但与广阔的市场相比，它仍是一片蓝海，”色彩生活总裁唐薛斌在今年的业绩报告中说。因此，自去年以来，资本市场对彩色人寿的估值一度超过其母公司的幻想年。

但现在扩张成本不低。今年2月，为了赢得深圳市开元国际物业管理有限公司100%的股权，彩生活支付了3.3亿元，而该公司未经审计的综合净资产值仅为1.13亿元。

另一个问题是，快速扩张能否平衡服务质量？唐曾经承认，在他收购的一些社区，由于以前的物业管理公司服务差，很多设施需要升级，所以这些社区需要时间来达到色彩生活的标准。

一位私募股权基金经理在接受《国家商报》采访时表示，目前，如果你想赢得资本市场的青睐，报告中的负债不应该太高，这意味着收购成本应该尽可能降低，平台应该用最少的资金来积累优势。

作为社区概念的后来者，万科地产还需要在未来几年实现一个数量级的增长，以实现平台的规模优势。为了避免过高的收购成本，它改变了实现扩张的方式。

万科表示不打这个概念

在色彩生活成为第一个社区o2o概念股后，后来者还有机会吗？

上述私募股权基金经理表示，彩生活在资本市场的估值证明，这种模式是可行的，因此将有一个稳定的住房公司拆分和包装房地产行业上市流。这些后来者希望上市，并会发现新的概念，甚至可能超过色彩生活的估价。

当包括中海地产在内的众多竞争对手不得不走分拆上市之路时，万科地产将如何突围？

于亮的想法不是讲述一个不同的“故事”，而是关注服务质量。他说，不要迷信差异化，不是差异化就能成功，“应该竞争的是奋斗和稳健。”

港粤证券投资银行董事黄立冲对记者表示，有时二级市场的股票走势非常好，这并不一定意味着投资者对公司的经营模式持乐观态度，而是可能受到企业+资金的概念驱动，因此在研究万科地产的市场估值时，应该从万科地产本身的价值入手。

他说，与一些物业管理公司相比，万科地产在谈合作收购时并没有硬性要求对方提供利润保障，不仅从资本运营的角度，而且从经营项目的角度来看，因此万科的现金流更为现实。至于社区o2o的商业模式，目前似乎只是一个概念，不能带来真正的收益。

黄立冲认为，万科地产的价值远远高于其他一些企业。然而，这并不意味着万科二级市场的股价一定要高于其他公司，这取决于是否有资金推动。

想成为“城市配套企业”

除了万科地产，余良还在培育更多的商业板块。如新商业中心、社区商业、度假地产、酒店式公寓、创业工业园、物流地产、医疗保健服务、装修和智能家居。

据万科内部人士介绍，所有尝试只有一个总的方向，即城市配套服务提供商应从业务合作伙伴入手，理顺组织结构，然后将重点放在三大业务(住宅地产、消费地产和工业地产)上，将主业交给“小草计划”。

于亮表示，目前，房地产、物流、养老和社区业务都是可见的模块。他希望万科将来能够独立上市更多的业务，成为多格式上市平台的控股集团。

其中，物流地产是万科工业地产的一个分支。万科秘书长谭华杰曾告诉《国家商报》记者，物流地产供应紧张，中国现代物流的仓储面积不超过1亿平方米，行业空空间大，三年内变化很大。

他认为物流地产的核心竞争力是融资成本。与国内物流地产开发商相比，拥有海外融资渠道的万科无疑具有优势。

在社区业务方面，万科正在建设产品线，并先后建立了万科生活广场、万科巷等品牌。与传统业务相比，万科的社区业务主要面向社区居民，如推出教育相关产品。

目前，万科的社区业务正与其传统的住宅业务形成密切的关系，如东莞松山湖项目，住宅销售将客流引入社区业务，而社区业务可以满足业主的业务需求，提高周边房屋的价格。

从这些板块中不难发现，万科未来的业务扩张和拆分与其传统的业务能力和资源积累不无关系。

《上海》

企业案例？旺达

除了电影资产，万达还会有什么其他“摇钱树”？

《国家商报》记者杜玉乐

最近，快钱推出了目前的投资产品“快利来”，这吸引了市场的追求。这与快钱去年被万达集团控制的事实密切相关。

万达集团一位高管向《国家商报》表示，快利来并非由万达独立发行，但万达将在不久的将来推出首个类似产品，销量会更大。

据业内人士采访，互联网金融的核心是支付环节。借助万达平台，快钱可以实现交易数据和用户的快速发展，不排除万达未来会分拆上市。

试水互联网金融

去年底，万达以3.15亿美元收购快钱公司68.7%的股权，并成为其控股股东。在业内人士看来，这是万达集团成功打造中国商业零售帝国万达广场后，交易支付领域的重大突破。

万达收购后，快钱将继续独立运营，继续关注支付2.0的叠加策略，推动互联网金融向更多行业渗透，针对互联网金融混合产业群，构建互联网金融生态链。在第三方支付领域，除了快钱，还有支付宝、银联、电子支付、全球汇款等对等平台。

上周二，快钱成功推出首个互联网理财产品“快利来”，相关广告遍布万达集团旗下的148家万达广场，战况十分壮观。快钱官方网站称，这是公司和万达的联合工作，甚至被媒体解读为万达发展互联网金融的基石。《国家商报》记者注意到，上述产品的7天预期收益率为4.3%~5%，可高达银行存款利率的14倍。建议最低1元后，将按日结算。

一位不愿透露姓名的互联网金融专家表示，上述产品与余额宝捆绑的基金非常相似，万达广场有这么多的商户和客流资源，很容易形成大规模。

万达集团的一位高管解释说，快利来的产品是快钱，而不是万达，万达将于下周推出其首款互联网金融产品。

曾在昆吾九鼎担任高管的北京理想吴彤创始合伙人兼总裁魏松表示，互联网精神的本质是极端、口碑、专注、速度、高频率、低价值、按需和简单，因此互联网金融巨头只会诞生在拥有强大平台资源的巨头手中。

快钱还是独立上市

在商业航空母舰万达，万达电影院创造了首都神话。上市第一天，万达影院的股价低于28元。截至5月13日，停牌前的收盘价为244.89元，总市值为1371亿元。仅在几个月内，股价就飙升了8.7倍以上。

互联网金融的快钱“小试”和“微利”吸引了市场的疯狂追求。此外，王健林还在加快万达自身互联网金融的布局，打造万达金融控股集团。

不久前，一位万达高管向媒体透露，万达将在上海自贸区登陆一个房地产信托基金(reits)权证交易平台，这让资本市场想象到了公司相关资产的资本化。

根据万达的计划，到2025年，快钱产品和服务将覆盖60亿万达乘客。资本界猜测，王健林不会坐等蛋糕在下一个步骤中丢失，而是会借助资本市场进一步放大价值。原因是在互联网金融市场上，老大和老二吃肉，而其他人只能喝汤。

万达高管表示，不方便透露快钱是否会单独上市，但相关信息将在最近几周得到答复。

在接受《国家商报》采访时，汇款世界一位未透露姓名的高管表示，支付是互联网金融领域的一个重要环节，没有它就无法发挥作用，但支付公司的估值并不高。

亚信控股集团秘书长荣腾红表示:“资本市场关注支付:一是支付许可证稀缺，二是快钱为pos机提供支付等。，有许多商家资源，第三，移动和生活服务。该课程提供便利，支付场景非常丰富。”

英灿集团执行副总裁、网上贷款之家创始人之一、广东省互联网金融协会秘书长朱明春也表示，国内第三方支付市场相对成熟，但存在较大差异。支付宝和财付通拥有强大的数据资源，支付宝可以为个人进行信用评级。

朱明春认为，国内第三方支付市场还很不成熟，属于被动支付。事实上，快钱的方式是抓住流动入口，试图创造一个封闭的循环，使资金可以在这个系统中流动，如发展衍生业务，如贷款。