中洲地产遭深圳规土委约谈

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《时代周刊》记者赵薇来自深圳

一套售价37.6万元/平方米的高档住宅再次将深圳中州地产推入舆论漩涡。

5月25日，中州地产旗下子公司深圳中州中心公寓e级获得预售证书，其中一套单价高达37.6万元/平方米，成为深圳近年来最贵的房子，引起市场热议。

中州地产随机接受了深圳市规划和土地委员会的采访，要求中州地产根据市场实际情况合理定价，规范销售。9天之后，房地产中最贵的房产的最高价已经变成了176，000元/平方米，减半。

中州集团副总裁、中州地产总经理尹燕华在接受《时代周刊》记者电话采访时表示，“土地委员会的采访对项目没有任何影响，一切照常进行”，并建议《时代周刊》记者可以从公司市场部进一步了解情况。随后，记者打电话给中州房地产的营销总监毛放英，他说他在度假，并匆忙挂断了电话。

“开发商可以大肆宣传，但不要做过头。”易居中国首席执行官丁祖昱写道，开发商这样做一方面是为了创立品牌。有时候，坏名声的传播力甚至比好名声更有效，炒作没有底线；另一方面，开发人员必须负责同一项目中其他属性的去转换。“如果你有心思放卫星，投机房价，争夺第一名，最好是找到客户，设定价格，并抓住他们！”

实际平均价格是55000元

中州中心公寓位于深圳市宝安区新安街。这是一套可以无限制购买和贷款的商业公寓。根据深圳市国土资源局网站上的信息，仅有一套备案单价为37.6万元/平方米的39层(顶层)套，室内面积为110 .14平方米，而该项目其他单元的备案价格大多为4万-7万元/平方米，以精装修出售。

在媒体曝光上述中州中心公寓项目的“天价”后，6月2日，深圳市国土资源局采访了开发商，《时代周刊》记者发现，天价公寓的官方纪录价格已降至17.6万元/平方米。

6月4日，《时代周刊》记者作为购房者参观了上述项目的销售现场。一位姓陈的销售人员说，这样的豪宅实际上是一套空中号别墅，而且只有一套，包括私人空中号花园、私人游泳池等配套设施。目前，这座大厦不出售。

目前，中州中心公寓e-cla ss销售6-37层，面积118-335平方米，其中335平方米为“王楼”单元。包括“王楼”，该项目目前的平均价格为55000元/平方米。

根据陈的销售估算，“的价格应该在1800万到2000万元之间。”其他176平方米和163平方米的单位应在1000万元左右。”

应该指出的是，销售人员说，目前已经卖出了很多套楼，没有太大的选择余地。然而，当《时代周刊》的记者坚持说他对楼层不满意时，原来的销售控制列表显示没有楼层单元，在销售和项目经理“协商”后，有几个楼层可供选择。

《时代周刊》记者6月7日在深圳市国土资源局网站上查询，发现该项目的所有单位目前都处于“拍卖行待售”状态，没有销售记录。

中州中心公寓属于旧装修项目。2009年6月，在万科和凯撒的夹击下，中州地产以26.1亿元的总价在26区获得三块捆绑地块(地块编号:a009-1285、a009-1286和a009-1289)。

根据深圳市国土资源局的公告，该地块规划建筑面积为406，000平方米，不包括政府回购的经济适用房和无偿移交给政府的公共建筑配套设施，实际实用建筑面积为381，714平方米(含地下商业建筑面积8，750平方米)。根据实际销售面积，该交易的底价约为6838元/平方米，在当时是一个“高价格”。

根据当时中国指数研究院土地研究中心对上述项目的估算，“底价加上建筑安装费用和营销费用等。，工程费用可能近10，000元。该项目的建设时间将需要2-3年。根据目前的市场情况和资金的时间成本，项目建成后的价格可能为16000元/平方米。

《时代周刊》记者发现，2012年中州中央公园项目住宅部分的平均价格为2万元/平方米；2015年3月，均价升至3.5万元/平方米。

它是“深圳征地王”

中州地产成立于1997年，早年在深圳福田中心区先后开发了罗湖逸翠园、福田城市广场(中州地产开发后转卖中信地产，现更名为新城市广场)和发展星园。

然而，在2003年之后的九年里，深圳中州没有房地产项目。在此期间，中州房地产转移到其他地方，房地产项目在成都，青岛和惠州开发。此外，中州集团还建设了惠州博物馆、图书馆、会展中心等政府公共设施。

一位深圳房地产业内人士曾告诉《时代周刊》记者，中州地产是深圳的一个特殊开发商。与开发项目的销售利润相比，中州地产早期的经营模式更倾向于“卖地”。

“中州地产很特别，有很多资源。现在平安拥有的新城市广场原属于中信地产，中信从中州收购了土地。中州是深圳征地之王。他把土地带到任何地方，然后把它卖给别人。通过获得土地、与他人共同开发或转售，他们获得的利益比自己的房地产开发更多。”这个人受到了表扬。

他还指出:“现在中州的征地情况可能已经发生了变化，因为这种运作方式已经很不方便了，他们可以得到别人以前得不到的土地。”

在深圳平静的九年里，中州地产秘密拿下了几个老改造项目——岗厦写字楼项目、上沙城市综合体项目、香米湖龙溪花园项目，这些都是老改造项目，都是城市核心地块。位于宝成26区的中州中央公园项目是中州地产回归深圳的标志。

“横向竞争”的问题需要解决

应该指出的是，中州房地产现在是上市公司中州控股(000042，股吧)的控股股东。中州控股原名深圳市国资委下属的房地产上市公司“深长城”。

2013年2月，深圳市国有资产监督管理委员会决定转让其在深圳长城的控股权，深圳当地民营企业中州房地产成为深圳长城的控股股东。

黄广淼，中州房地产的实际控制人，来自汕头市濠江区大濠岛竹浦村。据媒体报道，创办上市公司是黄广淼一生的梦想。在中州地产上市的第一次年会上，黄曾亲口说过:“他的梦想实现了。”

中州地产当时也承诺:“在法律法规允许的范围内，五年内提出横向竞争的解决方案，通过发行股票购买资产、购买现金等法律法规允许的方式注入上市公司。”

然而，2014年5月，中州地产在超过一半的期限内只向上市公司注入了惠州土地资产。横向竞争的问题仍然突出。

《时代周刊》记者注意到，上述因“价格高”而备受关注的深圳中州中央公园项目属于中州地产。此外，惠州和成都也有“中州中央公园项目”的案例，其中惠州中州中央公园项目属于中州控股上市公司，成都中州中央公园项目属于中州房地产和成都文化旅游发展集团，股权比例分别为60%和40%。

与此同时，中州位于福田上沙的旧房改造项目拥有惊人的成交量，据说第一批旧房改造的规模已经相当于目前下沙滨河时代成交量的四倍。位于金田路与华福一路交叉口的200米高的中州大厦项目已经完工，预计将于今年下半年进入市场。

虽然投资者十分关注，但根据中州控股近期在深交所互动平台上给投资者的回复，上述两个项目仍属于中州地产，尚未注入上市公司。