重金补仓 首创置业遭遇“进退两难”

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《时代周刊》记者马浩宇出生在北京，他情不自禁。古龙小说中的这句格言是描述首创置业股份有限公司(02868.hk，以下简称“首创”)情况的绝佳方式。

4月27日，北京(房地产)迎来了“3？30“新政后的第一次土地狂欢。经过10分钟和154轮的现场战斗，它率先以56.4亿元的总价和6.05万平方米的自住住房赢得了北京市海淀区永丰工业基地的一块土地。保险费率为48.93%，平均楼面价格为3.9万元/平方米，住宅部分楼面价格高达4.3万元/平方米。2015年，北京新的单价诞生了。

面粉比面包更贵。目前，首创置业周边房地产的平均售价仅为3.7万元/平方米。通过叠加建安成本、土地契税、财务管理等。，为了在这块土地上获得10%以上的利润，未来的开盘价应该超过10万元/平方米。

疯狂开拓！上述地块的巨大成本和不确定的前景让许多业内人士为他担忧。然而，在沉重的征地背后，很难掩盖战略主动权的无奈。

事实上，过去疯狂扩张地盘的先锋现在已经陷入了“两难”的尴尬境地:毛利大幅下降，一线城市以外的项目收入微不足道。面对外界的质疑，这家稳定的房地产企业最近表现出激进的一面，提出了“聚焦+加速”的狼式战略。

就规模和安全性而言，资本协会将如何权衡利弊？随着掌舵人刘的退休，打造这艘巨轮的下一个方向会是什么？《时代周刊》记者试图就上述问题采访先锋，但被对方拒绝，理由是将举行新闻发布会。

新单价王的未来将受到考验

10.2公里，从永丰工业基地到最近的地铁站——四号线终点站安河桥北站的直线距离。从地铁站出来，坐了40分钟的公交车后，《时代周刊》的记者来到了基地。

永丰产业基地作为中关村(古坝000931)科技园区的重点规划项目，集聚了医药、生物、计算机等一大批高新技术产业。10天前，基地中部东北面的一块土地被出售，这立刻点燃了房企的激情。保利、房型、华侨城、龙湖、首创等10多家品牌房企参加了此次竞赛，首创以56.4亿元的总价和6.05万平方米的自住住房造价赢得了最后的笑声。

“如果将土地价格加上建设、税收和财务管理费用，项目未来的成本价将达到7万至8万元/平方米。如果考虑10%-20%的利润，预售单价预计会超过10万，这几乎是一个地价。”中原地产首席分析师张大伟情绪激动地对《时代周刊》记者说。

这是一个典型的“面粉比面包贵”的市场。以距首都地块不到500米的白王府为例。新房均价仅为3.7万元/平方米，而周围二手房均价仅为3.4-3.5万元/平方米。

“第一次购买真的很贵。目前，该地区的市场不足以支撑这一价格。”雅豪集团董事郭毅表示，高成本必然会面临去投资的风险。然而，从征地、规划到上市，高端项目一般都要经历两年的缓冲期，这与未来楼市的走势密切相关，仍需市场检验。

张大伟还对记者表达了对项目前景的谨慎态度:如果未来两年房价能每年上涨10%左右，而空房通过质量和产品差异化提高议价价格，第一个项目应该有保本的希望，但如果想盈利，也将面临去投资的压力。

不少人都在关注这个市场。仅在2015年，北京就将有超过1000套顶级豪宅出售。在今年的新老建筑中，单价超过10万元/平方米的项目约有25个，包括龙湖陈曦原创、万柳书院等多个项目。

没有未售出的产品，只有未售出的价格。

“海淀区教育资源丰富。近年来，土地供应也很少。从稀缺性的角度来看，该情节具有优势。”郭毅告诉《时代周刊》记者，永丰工业基地被百度、华夏银行(600015)等众多大企业包围，高端需求不缺。如果第一个项目定位准确，与众不同，未来将是光明的。

当前的现实非常“瘦”。《时代周刊》记者实地考察后发现，永丰工业基地及其周边商业设施十分罕见。最近的大型商业设施是华润彩城，距离这里5公里；清华高中、中关村二小、中科院幼儿园等名校聚集在基地，但这些教育资源主要集中在东部地区，存量巨大；此外，首都项目周边地区还存在自住、拆迁和商品房并存的混乱局面。

第一线土壤储存的缺乏限制了生长

无论如何，先锋回到一线城市越来越迫切。

据《泰晤士报》记者报道，近年来，首创大规模向二三线城市扩张，青岛(房地产)、无锡(房地产)、烟台(房地产)、江阴(房地产)、镇江(房地产)、昆山(房地产)、湖州(房地产)等城市纳入其版图，占首创置业40%以上。然而，自去年以来，随着二、三线城市房地产市场的低迷，这些以前的地图已经成为抑制这一举措的“累赘”。例如，Xi(房地产)、天津(房地产)、烟台等土地储备相对较重的城市，根据该机构的计算，其去化学化周期超过20个月。

这显然是对公司运营和盈利能力的考验。

去年年初，在首都2013年业绩发布会上，首都总裁唐骏宣布，2018年(五年内)合同销售额将超过600亿元，位居行业前20位，2014年销售目标为280亿元。当时，2013年第一年的销售额只有196.1亿元。

结果并不令人鼓舞。2014年是第一个创新五年战略的第一年。然而，随着房地产市场进入深度调整期，去年上半年，第一家公司仅完成了20%的销售目标，并首次跌出了房屋销售的前50名；下半年，公司主动采取降价和移货的策略，加快了销售速度，导致销售逆转。

2014年全年，首次实现销售额248.6亿元，完成近90%的销售目标。“未能完成目标是因为下半年的市场形势非常糟糕，公司原来的回报节点在下半年，所以受到了一定程度的影响。”第一任总裁唐骏在2014年公司业绩会议上解释说。

去年，初始收入为100.58亿元，同比下降11%。除了下降，还有毛利。根据年报，首笔资本的毛利率从2013年的31.02亿元下降到去年的24.2亿元，下降了22%，毛利率从2013年的27%下降到24%。

第一个原因是:北京大本营和成渝基地，它们在去年营业收入中的比重有所上升，但毛利率却有所下降。根据2014年年报，除北京、天津、成渝外，首创去年其他地区的营业收入为29.62亿元，同比增长15%，但净利润基本保持不变，仅比2013年增加约1000万元，至3.95亿元。

“不难理解为什么第一个项目对一线城市的土地需求巨大。”房地产评论员严跃进告诉《时代周刊》记者。

2014年，首创中国大规模土地储备，年土地总投资194亿元，同比增长66%，其中京沪投资占70%。在巩固北京大本营的同时，“大上海”(房地产)战略已经开始起飞。在去年首次收购的11块土地中，6块在北京，5块在上海。“公司抓住了土地市场的短期回调机会，在五大战略重点城市频繁出手，以较低的地价购买多块土地。”首任董事长刘在2014年年报中表示。

即便如此，截至2014年底，第一土地银行总建筑面积为1091万平方米(公司股权面积为895万平方米)，土地银行地上面积为882万平方米(公司股权面积为728万平方米)。其中，首创的土地储备仅占17%，而成都、上海和重庆(房地产)共占22%左右。

“北京的项目不多。今后在北京很难获得土地，要高价补上这个位置是没有办法的。”郭毅分析了《时代周刊》记者。

“激进主义”背后隐藏着许多担忧

今年年初，先锋设定了350亿元的销售目标，同比增长40%。为实现五年600亿元的目标，“聚焦+提速”成为先锋今年的主题。

在“提速”方面，首先实施了“857”标准，即新收购项目5个月开工，7个月开工，开工率达到80%。

“公司去年上半年的业绩还不够平衡，所以今年1月4日的年会后就分配了任务，提前做好了安排。因此，我们仍然对第一季度充满信心，这肯定高于过去。我们越快完成任务越好。”唐骏说道。

截至2015年3月底，公司总承包面积约55.7万平方米，同比增长162.2%，合同金额约57.3亿元，同比增长137.0%。

在“着力点”上，第一个计划是今年投资250亿元土地，涉及北京、上海等五个战略城市和悉尼、英国、美国、澳大利亚等海外市场，整个海外征地预算占总预算的10%。因此，外界称先锋为“激进”，但先锋不愿意承认。

首创投资者关系部总监冯表示，首创置业在追求规模和速度方面迈出了坚实的一步。“规模从2013年的196亿元增长到2014年的近250亿元，27%的增长速度在行业中也处于领先地位。”

“从目前房企经营收入的增长率来看，很难保持30%的增长率。中国投资房地产研究院研究员韩昌吉告诉《时代周刊》记者，虽然房企资本处于高周转过程中，但如此高的土地投资额仍会给资金链带来很大压力，而土地资本投资在前期是固定资本，流动性较低，但会制约速度。

“小公司”有如此“大胃口”，所以很难避免担心激进的开创性行动。关键是钱从哪里来？在快速扩张的背后，是否存在巨大的资金隐患？

根据2014年年报，为满足房地产开发需求，截至去年年底，首笔银行贷款和企业债券总额为325.28亿元，同比增长55%；净负债率从去年的58%飙升至87%。

此外，首创海外10亿美元中期票据和永久证券计划，累计提取高级债券32.5亿元，永久证券4.5亿美元。这些永久债券没有到期日，在会计处理中不包括在负债中，但包括在权益中。

截至去年底，资本公司的股本增加至214.14亿元，但这些资产的增加主要来自少数股东权益的变动。随着这些小股东权益的增加，他们在资本公司净利润中所占的比例也扩大了。去年，首创集团实现净利润22.64亿元，同比增长3.5亿元。在公司合并报表中，增加的3.5亿元有一半以上属于少数股东，这意味着增加的利润有一半以上不属于首创置业，而永久债务的增长是造成这种情况的一个重要原因。

后刘时代的考验

任志强走后，刘即将退休。

4月23日，北京组织网站发布了《市委管理干部任命前公告》，称王皓将出任北京创业投资集团有限公司党委书记，并被提名为北京创业投资集团有限公司董事长..这意味着，北京创业投资集团有限公司现任董事长刘即将退居二线。

“今年2月，我到了60岁的退休年龄，目前正在办理辞职手续。”刘证实了的消息。作为首创集团的先驱，刘似乎比首创集团本身更专注，他13年的官场经验也为首创集团带来了相当大的资源优势。

自1995年以来，以刘为首的首创集团总资产超过1600亿元人民币，拥有5家上市公司，涵盖水务、环保、基础设施、房地产和金融服务等“龙头鳄鱼”。像任志强领导的华远地产(古坝600743)一样，首创在北京很多黄金地段也有大量的土地资源，业内人士称刘为“北京的地主”。

在严跃进看来，刘早已属于他的灵魂。因此，此次辞职将面临一系列调整日常运作的举措。对于先锋来说，相应的商业模式将会继续。尤其是“产业+房地产”的模式缺乏刘的指导，可能会增加首创集团后续探索的成本。

“刘退休后，虽然直接影响减弱，但他不会与上市公司断绝联系。政府资源和影响力依然存在，但公司的管理风格可能会发生变化。”韩昌济说: