房地产健康发展的长效机制何以可能

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易宪容通过住房市场充分释放居民的住房需求，这不仅可以带来中国住房市场的繁荣，还可以使住房市场真正成为中国经济增长的驱动力。这是建立中国房地产市场长效机制的核心。这应该从住房财产的定义开始。住房的性质被完全定义为居住功能，所有税收和信贷政策都围绕这一定义。

4月30日，中央政治局就第二季度经济平稳增长提出了一系列政策建议，把“改善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”作为重要内容。也就是说，中国房地产市场的周期性调整不仅是经济下行的主要因素，也是当前经济生活中诸多矛盾的焦点和金融市场风险上升的根源。所有这些都可能与以往房地产政策的缺陷有关。

因此，为了保证中国经济的稳定增长，使房地产业成为经济增长的驱动力，有必要建立一个长期机制，以保证房地产市场的健康持续发展。

那么，中国房地产市场的长期机制是什么？如何建立这一长期机制？

要建立房地产的长效机制，必须从住房的性质入手。不同的法律或政策界定住房的性质会导致不同的房地产开发模式，这不仅决定了房地产市场的分布关系，也决定了房地产市场的风险水平和健康可持续发展。

在市场经济中，住房不同于其他产品。它不仅是一种投资产品，也是一种消费产品，而且是一种独特的必需品。由于投资产品和消费品的价格基础、价格形成机制和价格运行机制不同，不同国家对住房的性质有不同的界定，导致住房市场的不同特征和房地产市场的不同发展模式。

例如，在德国，住房被严格定义为一种必要的消费品。政府不仅使用严格的住房税收政策来抑制住房投机，而且有法律来严格保护弱势租户的利益和确保住房公正。因此，德国住房市场的稳定发展已经成为经济增长的驱动力。几十年来，德国房价基本保持了年均1%的增长，没有出现因房价快速上涨而引发的金融危机。美国对住房的性质进行了界定，也强调了住房的住宅消费功能，对不同类型的住房采取了不同的税收政策。然而，住房信贷利率高度市场化(住房可以投资或消费，这完全取决于利率水平)，使得住房市场的周期性变化明显，房价波动剧烈而剧烈，不断引发金融危机。在新加坡，85%以上的住房是政府租的，只有15%是商品房，完全是公有住房市场。因此，住房基本上是一种消费产品，一小部分作为投资和盈利工具。从全球住房市场的现状来看，大多数国家都采用了美国的住房开发模式，房地产泡沫往往会破灭。然而，近几十年的金融危机基本上都与这种房地产开发模式有关。

因此，要建立中国住房市场的长效机制，德国的房地产模式可以借鉴。尤其是土地的公有制为这种房地产开发模式的采用奠定了坚实的基础。德国房地产开发模式的核心是优先保障每一个公民的居住权益，无论居民是买房还是租房。如果一个居民拥有一所房子，那么这个居民拥有的房子是绝对必要的，而不是通过投资赚钱的工具。为了实现这一点，不同的住房税收政策可以用来限制它。也就是说，住房投资的收入可以通过不同的税收政策归政府所有，而不是个人收入。如果居民租房，有一套严格保护房客的法律，房客根本不用担心房租上涨和被房东驱逐。

中国现有的住房市场，由于从计划经济向市场经济的过渡，已经选择向香港学习(高房价、高地价和高安全性住房)。从一开始，就没有严格的法律法规来严格界定住房的性质，这使得中国的房地产市场演变成了一个以投资投机为主导的市场，住房成为了一种通过投资赚钱的工具。这是当前中国房地产市场矛盾的焦点。

因此，要建立住房市场的长效机制，首先必须从住房的性质界定入手。要界定中国住房市场的性质，可以通过公共决策来完成。早期对房地产市场的监管大多来自部门或行业，这不仅未能从公共利益的角度平衡各方利益，而且使得既得利益的制度化越来越严重，使得房地产市场越是宏观调控，房价上涨越快。因此，只有房地产政策的公共决策，才能收集不同阶层的意见，平衡他们的利益，使法律、法规和政策得到有效实施。

例如，《住房法》是通过公共决策制定的，住房财产被完全定义为住宅功能，所有税收和信贷政策都围绕这一定义。此外，现行土地制度法律法规应通过公共决策进行修订，以确保土地权利的清晰合理界定，并建立国家土地基金，而不是将国有土地的公共产权转化为地方政府所有。在此基础上，建立适合中国国情的房地产市场发展模式。

新加坡国立大学的叶教授最近指出，为了使中国经济在未来10年保持8%以上的增长，有必要建立一个中低收入居民能够负担得起的住房开发体系。由于这一阶层的居民对住房有着无限的市场需求，政府可以通过建造10年的公有住房来帮助这一阶层的居民实现“居者有其屋”，住房市场也将成为中国经济增长的动力。

事实上，这是一个应该建立什么样的中国住房市场发展模式的问题。在过去的十年里，中国的住房市场迅速发展并繁荣起来，但绝大多数居民(不仅是城市居民，还有农村居民)仍然有无限的基本住房需求。如果这些居民的住房需求能够通过住房市场释放出来，不仅会带来中国住房市场的繁荣，还会使住房市场真正成为中国经济增长的动力。这是建立中国房地产市场长效机制的核心。

显然，要释放绝大多数居民的住房消费需求，必须在上述法律法规的基础上，以市场化和政府的力量来进行。市场力量是通过住房信贷政策和税收政策将住房界定为消费品，鼓励住房消费，抑制住房投资机制，消除住房的赚钱功能。政府的力量是通过有限的财政资源增加经济适用房的建设，从而保证最困难居民的基本生活条件。换言之，有效的经济杠杆是房地产长效机制的主要内容，保障性住房建设是房地产长效机制不可或缺的一部分。

(作者是中国社会科学院金融研究所研究员)