从历史数据看中国房价增长不算离谱

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中国房地产市场目前正处于明显的调整期。彼得森国际经济研究所(Peterson Institute for International Economics)最新的《中国经济观察》(China Economic Watch)报告(以下简称“报告”)将把中国当前的经济形势置于历史之上，并对当前的房地产泡沫和趋势进行分析。

该报告分析了23个国家(其中大多数是发展中国家)近40年的数据，包括房价、家庭信贷、产出和可支配收入。在此基础上，分析了危机下的几个共同的基本面。报告发现，当家庭收入和支出表正在经历快速的结构性变化，房地产下降将带来更严重的后果。一个可以切入的角度是房价与收入比率的变化。在一些国家，如20世纪80年代的北欧国家、80年代末的日本，以及现在的美国和欧洲，当房价与收入的比率迅速上升时，经济将进入衰退时期，去杠杆化时期将会延长。

是什么导致了上述情况？首先，看看家庭部分。1988年，意大利经历了经济放松管制的过程。在接下来的五年里，房价飙升了60%，但同期家庭可支配收入仅增长了10%。1992年欧洲汇率机制(erm)危机爆发时，引发了1994年意大利经济的短暂衰退，当时里拉迅速贬值。

在美国，2006年，房价在五年内上涨了36%，而收入仅增长了8%，家庭储蓄处于历史最低水平。最重要的是，住房杠杆率已经上升，几乎占到收入的一半。

许多研究表明，很难概括经济危机的一些相关因素。然而，该报告发现，当房地产价格上涨速度快于可支配收入，而信贷增加带来需求上升时，房地产市场的崩溃总是伴随着经济的快速下滑，或者进入停滞期。此时，家庭储蓄经常减少。此外，此时家庭收入和支出的很大一部分将是房地产。

报道再次转向中国。根据这份报告，一般很难把中国的住房市场放在一个较长期的历史背景下看待，部分原因是中国在1998年才进行住房私有化改革；此外，中国的房地产价格指数一直存在问题，最持久的表现是在城市新建住宅。统计数据显示，中国70个城市的整体经济指数和房价指数趋于一致。更重要的是，新屋开工数量和整体销售面积都处于较高水平，而重复销售率却很低。然而，由于缺乏以质量改进和位置考虑为导向的特征指标，很难长时间衡量一些具有相似价值的属性。

根据这份报告，从2005年到2010年，中国70个城市的整体经济指数中，房地产价格上涨了21个百分点。从2005年到2010年，中国家庭可支配收入实际增长了99.7%。相对而言，房价的上涨并不是很离谱。数据还显示，尽管近年来中国的家庭储蓄率趋于稳定，但在房地产的快速发展中，它始终发展到一个更高的水平，在2012年占可支配收入的近40%。此外，尽管中国的家庭债务在过去五年中有所增加，但在全球经济衰退的背景下仍相当低。

最后，报告得出结论，简单地比较中国和西方危机前的两类住房持有者是不可能的。尽管目前的住房政策趋于宽松，但传统的限制仍然非常严格。随着最近的新的房地产政策，传统的首次购房者的首付已经下降到20%，在一些地区，首付仍在35%左右。这与21世纪初美国宽松的环境完全相反。有些地方甚至在买房时零首付。

总的来说，中国房地产市场仍存在许多负面因素，房地产政策调整的后果可能最终落在房地产行业杠杆的强化上。然而，中国的家庭资产和负债仍然稳定。此外，在中国国内服务消费的推动下，边际需求和就业率一直在上升。在这种情况下，沿海产业劳动力流失导致的衰退不会真正将经济拉向下行轨道。在一些结构性因素的支持下，加上持续的改革和宽松的货币政策，该报告确信，中国房地产市场并没有面临所谓的崩溃，而是将在一段时间内继续调整。新华社