多元金融“输血”地产

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房地产市场的低迷导致多渠道基金退出房地产市场，但一些资产管理产品被用于注入房地产。自2014年底以来，资产管理产品作为一种新生事物，在短时间内迅速成长，并迅速渗透到信托产品的传统领域——房地产等行业。此外，继中信证券(报价600030，咨询)去年在私募领域发行了两个reits(房地产信托和投资基金)后，中国首次公开发行领域的reits也于近日浮出水面。随着大资本管理时代的到来和多元化金融工具的出现，各种金融产品将扮演同质角色。

本质上是一样的

实质上，房地产信托和房地产资产管理产品结构没有什么区别。然而，发行者是不同的。信托计划由信托公司发行，资产管理由监管机构批准的资产管理机构发行，如公共基金子公司或证券公司。信托公司受银行监管部门监管，目前中国约有68家信托公司。发行资产管理产品的基金公司的经纪人和子公司受证券监管机构的监管。截至2015年2月，中国共有96只公共基金，监管机构批准74只公共基金可以设立全资子公司，从事特定的资产管理业务。

此外，信托产品等资产管理产品对资金监管和信息披露有严格的规定；订阅方式也很相似，项目合同和说明也很相似；信托计划和资产管理产品是投融资平台，可以涉及资本市场、货币市场和产业市场等多个领域。资产管理的投资范围较少受到限制，如股指期货、融资融券等。目前，只有少数信托公司可以开展股指期货业务，融资融券交易尚未向信托公司开放。

信托公司在开展业务时受到净资本的限制，所有发行的信托计划都需要按照一定的比例计提风险资本，并与净资本的规模相匹配，每个产品都需要相应的净资本支持。一般来说，对于监管部门认定的高风险信托计划，风险资本的拨备率相对较高。目前，房地产集体信托的比例最高，达到3%。由于净资本监管的限制，信托公司在发行净资本相对有限的高风险信托产品时会更加谨慎。目前，基金子公司发行的专项资产管理计划对风险资本和净资本没有要求，项目选择范围较广，但项目质量容易出现参差不齐的情况。对于经纪自营投资信托，监管部门对经纪人净资本管理有更多的限制，按照自营投资信托规模的80%扣除净资本；连续三年，甲类证券公司按自营投资信托规模的3%计提风险资本。

市场检查

具体到房地产行业，根据2013年下发的实际情况，房地产项目的直接融资贷款需要满足“432”条件，即项目四证齐全，项目公司自有资金投入不低于30%，融资主体符合二级开发资质。对符合融资条件的项目，实行发行前审批制度。“432”条件的限制在很大程度上排除了四个证书之前的项目。

专项资产管理属于中国证监会相关部门的监管范围。目前，采用提前备案制度。该项目的融资条件相对灵活。它不仅可以进行常规的“432”项目融资，还可以在项目四证之前介入一些融资需求。因此，项目的投资范围和灵活性大大扩大。

目前，在市场上大多数房地产债务产品中，由于监管条件的限制，信托计划在投资范围和灵活性方面不如资产管理计划。但是，考虑到一般信托公司注册资本相对较高，项目审批严格，房地产信托产品的安全性仍然很高。

但是，证券公司和基金子公司专项资产管理计划的投资范围与信托计划相当，基金子公司专项资产管理计划的条件甚至比信托更宽松。与信托公司对住房融资的“432”限制相比，资产管理产品没有这种限制，在项目选择上更具优势。

然而，与房地产信托产品的“刚性赎回”这一热门理论相比，证券公司和基金子公司的资产管理和风险控制能力由于注册资本较小，尚处于起步阶段，尚待检验。产品结构的主要功能是在满足监管要求的前提下实现投资目标，而产品回报的实现取决于高质量的投资目标，这也是识别房地产产品风险的最重要标准。

事实上，信托、基金子公司和有限合伙之间的嵌套结构在房地产金融实践中层出不穷。随着大资本管理时代的到来和多元化金融工具的出现，各种金融产品将扮演同质角色。专家认为，银行理财、信托、经纪资产管理、基金子公司、保险资产管理和私募基金只是金融产品的形式，从根本上说将成为金融产品的设计形式。目前，不同的金融渠道具有不一致的资本成本属性、期限属性、投资者来源和风险偏好，因此需要对应不同的基础项目和金融产品结构。