部分三四线地产信托资管项目兑付告急

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房地产的衰退导致居民资产的重新分配。在这种背景下，房地产信托和房地产资产管理项目的赎回压力日益增大。

据《中国证券报》记者报道，中小房地产开发商发行的房地产信托产品面临的问题最为突出。由于房地产项目大多位于三、四线城市，开发商规模较小，房地产资产管理计划的风险甚至大于信托产品。

据记者调查，长城鑫盛信托的“长城鑫盛财富第三宁波新津权益收益权投资集合资金信托计划”无法按时支付。北京市大兴区房地产投资专项资产管理计划也存在赎回问题。截至目前，原定于今年1月到期的“新华万邦第一资产管理计划”仍无法支付本金和收益。

信托项目资金紧张

长城鑫盛信托公司近日发布了《关于宁波新津河项目的公告》，称“长城鑫盛财富第三号宁波新津河股权收益权投资集合资金信托计划二期”(以下简称“宁波新津河项目二期”)股权收益权回购金额已于2015年4月23日到期。融资人宁波新金河投资有限公司(“新金河投资”)因自身经营等原因，尚未向信托计划支付上述股权收益权的回购金额。因此，预计这一时期的信托收入不会按时分配给投资者。

2013年8月1日和2013年10月23日，长城鑫盛信托分别设立了“长城财富3号宁波新津权益收益权投资集合基金信托计划一期”和“长城财富3号宁波新津权益收益权投资集合基金信托计划二期”，总规模为2亿元。新金和投资在用于购买新资金和投资两个目标公司(宁波金河新材料有限公司和宁波科博钴镍有限公司)的股权收益权后，将增加资本和扩大两个公司的股份，公司将利用这些资金补充公司的日常营运资金。

金河百货公司的实际控制人是陈少峰。宁波净月湾旅游房地产有限公司(“净月湾”)除了主要从事锂电池正极材料生产和销售的金河新材料和科宝外，还开发净月湾别墅房地产项目，并向长城鑫盛信托提供净月湾土地和在建项目作为抵押。

由于住房市场低迷，“金河部”下的净月湾项目的建设和销售进度也受到了影响。自2014年以来，销售量急剧下降，导致其工程建设和费用基本上依赖于锂电池负极材料板交付的现金流。但是，由于锂电池正极材料的经营特点和当前经济形势的影响，预付账款和应收账款增加，净现金流量无法支持净月湾项目建设，导致违约。

长城鑫盛信托表示，2014年12月3日，长城鑫盛信托以信托纠纷为由，向上海市第二中级人民法院提起诉讼，起诉辛金河投资、陈少峰、徐波、金河新材料、科博、景悦湾、董亚飞，并于2014年12月9日完成对金河部相关资产的保全。在被查封的冻结资产中，皓月湾项目酒店用地面积为5.3万平方米，在建建筑面积为8.5万平方米；净月湾项目居住用地20万平方米；新金河投资100%股权；金河新材料55.18%的股权；科尔伯特100%的股权。

“一方面，我公司将加快司法程序，通过诉讼渠道确保信托计划的安全；另一方面，通过继续督促金河公司履行其合同义务，或寻找第三方来接管，以确保客户收入的安全。”长城新生信托向投资者解释。

《中国证券报》记者致电长城鑫盛信托北京营业部，了解宁波新金河项目进展情况，客服人员表示会告知公司相关负责人并给予回复。但截至发稿时，还没有回复。

一些投资者报告称，信托公司在2014年12月提起诉讼，但当时没有与投资者沟通这一信息。2015年2月1日，当第一期产品应该支付利息时，没有向投资者解释。加密文件直到2月16日才发给投资者。在此期间，没有受益人会议，错过了降低房地产价格的机会。

风险方面扩展到资产管理产品

今年以来，平安信托——祥源17号因凯撒资金链断裂而遭遇赎回危机；长城信托——长城财富第三号因融资方自身业务原因违约；新华信托-汇源第六房地产信托因销售过程中出现问题而延期。从具有实际风险的信托产品来看，自2013年以来，信托产品的风险事件主要集中在前期的矿产资源和房地产领域，并逐渐蔓延到其他产业领域。

券商和基金子公司发布的房地产资产管理计划也经常暴露风险。据了解，一家基金子公司发行的大兴项目不能再按时付款。根据该基金子公司房地产投资专项资产管理计划尽职调查报告，项目融资方为北京奥申克房地产开发有限公司(“奥申克”)，成立于2000年11月21日，注册资本1000万元，法定代表人为谢家丽。其主要业务范围是房地产开发和经营，实际控制人是徐小明。

奥申克已取得大兴项目一期甲地块的土地证书，并支付了全部土地款。奥申克希望与基金子公司开展融资合作，正常推进其项目的后续开发建设。基金子公司募集的资金通过银行委托给融资方，融资方以项目土地和在建工程作为还款的抵押担保，融资方的股权作为质押担保，融资方的实际控制人承担连带担保责任。

由于房地产销售不佳，该项目一直无法支付投资者的本金和收益。《中国证券报》记者致电负责该项目的资产管理有限公司，询问项目进展情况，但客服人员没有回答记者的提问。

同样，由新华(山东)房地产交易中心管理的新华万邦一号资产管理计划的甲类原定于今年1月到期，但投资者至今无法收回本金。

新华万邦第一资产管理计划资金以债权形式投资于项目方，专门用于补充项目公司“万邦-翰林县”二期工程建设费用。济宁韩愈房地产开发有限公司以其在万邦翰林县核心区的55，463.38平方米的住宅、商品房和土地使用权为该计划提供抵押担保。济宁韩愈房地产开发有限公司全体股东以其100%的股权提供质押担保，我和配偶为该计划的还款提供无限连带责任担保；上海韩愈房地产开发管理有限公司、泰州万邦房地产有限公司、公司实际控制人及其配偶为本计划还款提供无限连带责任担保。

今年3月，新华(山东)房地产交易中心向投资者发布“情况说明书”，称由于“万邦-翰林县”项目的销售进度低于预期，资产管理项目的资金使用者济宁韩愈房地产开发有限公司的偿付能力处于风险之中，资产管理计划无法如期支付。该管理人向济宁市中级人民法院提起诉讼，要求济宁市韩愈房地产开发有限公司偿还贷款，并支付利息、罚息和违约金，同时请求保证人履行保证义务。

截至目前，该案仍在审理中，资产管理计划无法正常支付。

小开发商仍处于“严冬”

除了房地产行业的低迷环境外，资金不断从房地产市场流向股票市场也是房地产市场风险暴露的一个重要原因。

从2014年下半年开始，许多资金开始从房地产市场流向股市。据一家城市商业银行的分行行长称，两年以上的房地产信托产品根本不能出售。不可持续的后续基金提前暴露了房地产信托和其他相关产品的风险。

据媒体报道，2014年以来发行的大量资产管理类房地产产品中，超过一半投资于三、四线城市。在金融家中，中国基本上没有排名前100的开发商。上海一位房地产基金人士提醒称，自2014年以来，由于供应过剩和融资成本上升，中小开发商的三、四线城市项目是房地产市场风险最大的地方。然而，由于贷款资本规模、项目获取能力和资本成本的差异，银行、信托、资产管理和私募等相应的开发商实力基本上由高到低递减。

根据中原地产的研究报告，中国房地产市场存在两种截然不同的趋势，分别是一、二线城市和三、四线城市:经济发展不平衡、公共资源不平衡、产业布局不平衡、人口不平衡、存量不平衡、交易量不平衡、政策作用不平衡和房价上涨不平衡。自4月份以来，一线和二线城市的营业额大幅增长，而三线和四线城市的营业额相对较低。与3月份同期相比，4月26日一线和二线城市的营业额分别增长了27%和13%，而三线和四线城市的营业额则下降了26%。由此可见，新的房地产市场政策对不同城市的影响存在显著差异，市场供求基本面令人担忧的三、四线城市对政策并不关心。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然三线和四线的过度库存压力将使这些城市很难走出市场周期的泥潭，但从环比来看，对于大多数房企来说，2015年将比2014年更加乐观。

总体而言，自2014年9月30日以来，多轮房地产政策出台力度加大，股市变成了牛，房地产企业也开始从股市融资。楼市政策的密集出台也让市场对市场前景更加乐观。为了抢占市场份额，上市房地产企业自然愿意在当前火热的股市中通过私募融资，为未来发展做准备。

然而，对于三线和四线城市的项目和小开发商来说，最艰难的日子还没有过去。