全国楼市剧烈分化 北上广难以复制深圳式暴涨

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深圳的房价在3月30日的新政后“领先”，作为一线城市，北上广的开发商和贸易商似乎只有羡慕。

多年来一直引领房价上涨的北京房地产市场今年没有出现大幅上涨。许多房地产行业分析师认为，深圳有一系列其他城市没有的因素。

“接下来，北上广也将崛起，包括一些热门的二线城市，但三线和四线是不可能的。”中原地产首席分析师张大伟表示。

随着中国经济进入新常态，区域和城市之间的功能定位、产业生态和人群聚集正在重组；自2014年以来，全国房地产市场的分化加剧。尽管9月30日和3月30日的新政、RRR降息和降息相继出台，但没能挽救三、四线城市房地产市场的下跌。

对于全国布局的住宅企业来说，地区间的不平衡越来越大。一方面，深圳的房价大幅上涨享受到了实惠，而另一方面，它却深深陷入了东北等地区的泥潭。差异化带来的经营风险越来越大，这也将考验房企的盈利能力。

北上广追随深圳？

3.30新政对房地产市场的刺激首先表现在一线和二线城市的成交量上。

据中原地产研究中心统计，5月份全国54个主要城市的签约住宅总量为26.19万套，比上个月的24.17万套增长8.4%，同比增幅高达20.1%。

其中，一线城市2015年5月签约17.11万套，同比增长41%，二线城市签约70.66万套，同比增长13.4%，三线城市签约16.9万套，基本持平。四线城市的交易量略有下降。

330新政引起的交易量逐渐开始体现在合同的签订上。从整体签约来看，一线城市涨幅最明显。根据米德兰房地产研究中心的统计，5月份，北京四大一线城市中只有一、二手房交易量略有下降，而其他城市继续上升，其中深圳表现较好，一、二手房交易量在所有城市中上升最快，月交易量为13378套二手房。

高营业额往往伴随着价格上涨。然而，张大伟认为，深圳不会成为北上广的榜样。他表示，深圳经济快速复苏有几个原因:深圳城市人口结构相对年轻，部分购买力也有所释放；深圳自身外交政策的放松和微调也在增加本地需求方面发挥了一定作用；深圳新增的土地供应量在北方、广州和深圳是最少的，所以各方都有上涨的预期，开发商对房价的判断也有一定的影响。

中联连锁二手房研究所总经理肖小平也认为，与深圳相比，北上广的供需矛盾相对较小，供需失衡是深圳房价飙升的根本原因。

事实上，深圳的绝对存货价值是最低的，相比之下，北上广只有1000万平方米。截至今年2月底，上海商品房市场销售面积为1297.16万平方米，去化学周期为14.3个月；广州实用面积990.34万平方米，净化期13.1个月；北京住宅(含经济适用房)的实用面积为1034.27万平方米，净化期为10.4个月。

张大伟表示，由于各种特殊原因，深圳是房价飙升的现象，其他一线城市的房价上涨现象仍在发生，但幅度不会像深圳那样大，更不可能像深圳那样大。

小平从买房的心理中寻找原因。她认为深圳人买房有不同的动机。“他们不怕折腾。他们愿意冒险，为了积累财富而冒险。”她说，这种精神体现在需要购买自己住房的人们身上。此外，3.30新政点燃了这种心态，而这种心态在其他三个一线城市是不存在的。

肖小平说:“除非北京放开限购，否则可能会出现类似深圳的房价上涨，否则深圳不可能像深圳那样疯狂。”

全国房地产市场分化加剧

张大伟指出，自2015年以来，全国主要城市的房地产市场的特点是交易量回升，一线和二线市场明显增加，分化严重。

张大伟认为，除了住房需求，买家最重要的决定是对房价的预期。在这么多年的房地产开发过程中，影响房地产价格的主要因素是经济调控政策，其中影响最大的是信贷政策，信贷额度和利率水平可以说是房地产市场的风向标。

3.30新政聚焦于信贷，释放了对二套房的需求。由于后续的房地产刺激政策有许多可能性，包括RRR降息可能在第二季度继续出现，买家进入市场的热情确实在增加。

但这种刺激只会出现在一线和二线城市。根据“红色五月”的房价表现，该政策咨询研究部主任张宏伟表示，一些城市，尤其是基本面良好的一线城市和二线城市，已经减轻了去库存化的压力，开始引领房价上涨。例如，深圳、北京、杭州和温州等一线城市的房价也开始出现小幅上涨趋势，而此前这些城市的房价一直在下跌。

总体而言，目前除深圳外，中国大部分城市房价仍没有明显上涨，或者仍处于同比或环比小幅下降，表明大部分城市仍处于去库存化阶段，仍没有明显的恢复和改善。

同一个政策咨询研究部门预测，今年下半年，重庆、杭州、武汉、福州等城市的脱销周期将回落至15个月以内，脱销压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归理性。

然而，其他土地供应量大、库存大、库存去库存期超过20个月的城市仍面临去库存压力，如Xi、青岛、天津、沈阳、呼和浩特、舟山、保定、东营等二线城市。在临沂、运城、莆田、南平、江阴和徐州等大部分三、四线城市，这些城市很难承受房价上涨的压力，甚至可能坚持“以价换价”

"市场越糟糕，地方救助政策出台的频率就越高."张大伟说，目前，各地已开始调整公积金的数额，最近，主要原因是拯救市场。从目前的市场来看，公积金政策是地方政府可以调整的最直接的购买工具，公积金利率相当于商业贷款利率的68%，对市场有直接的刺激作用。

然而，从库存和人口流入的角度来看，刺激政策对一、二级市场的影响相对较大，而三、四级房地产市场的整体降温趋势仍难以改变。

大型房企看到不止一两条线

由于市场分化，开发商普遍对一线和二线市场前景持乐观态度，并加大了一线和二线城市的土地竞争。

2015年，保利、碧桂园、R&F等大型房企均表示将回归一、二线发展。保利地产(报价600048，咨询)认为，一、二线中心城市，主要是省会城市，由于其强劲的经济发展势头和人口吸纳能力，将成为未来最具活力的房地产市场。保利今年将全面回归一、二线发展，辅以少量三、四线项目。

与此同时，一线城市的土地供应正在减少。以北京为例，2015年前5个月，北京新增土地供应案例仅26个，创下2009年以来同期新低。

据中原地产研究部统计，5月份一线城市土地市场整体成交量萎缩，30份土地合同中只有10份是住宅用地，除了北京和广州，它们都是上海的经济适用房用地。总承包土地只有72.39亿元，这将是自2014年以来第一个月，当时四个一线城市一个月的土地出让金总额不到100亿元。此外，从未来预期来看，北京、上海等城市的待售土地并不多，尤其是北京，目前只有8块土地上市，处于历史最低水平。

自6月份以来，上海和苏州已经推出了许多地块，许多房地产企业都在争夺这块土地。在6月的第一周，许多排名前20的基准住房企业积极进入土地市场。万科购买19.2亿元土地，华润购买108.45亿元土地。此外，绿地、万达等企业也在土地市场取得了一些收益。

此外，北京、上海、广州等14个城市的发展边界将于今年完成划定，发展边界将被视为城市发展的刚性协议，不允许盲目向边界外扩张。这也导致一线和二线土地供应紧张，住房企业更积极地争夺土地。

“地产大王的频繁出现反映了一、二级市场上房地产企业的情绪。”张大伟表示，基准房企仍热衷于规避一线和二线风险，谨慎进入三线和四线市场。虽然一、二线城市也在调整中，但需求基数仍然很大。从市场的角度来看，自2014年第四季度以来，一线和二线城市迅速复苏，房价容易上涨，但很难下跌。