深圳楼市高温调查：投资客加速返场 置业需求被透支

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在房地产市场消失了近三年的投资者突然在深圳重新出现。

3.30新政后，深圳许多项目的平均价格飙升了30%-40%，而全市整体平均交易价格上涨了约10%。在许多开发商和业内人士看来，深圳这轮房价飙升多少有些诡异。因为无论从房价水平还是实际供求来看，他们都不支持这样的上涨。

这些变量来自投资的特殊需求、投资者的特殊群体以及自住买家的“投资”心理。“3.30新政”释放了投资需求，重新进入市场，正是它们的存在，大大增加了供求关系中“需求”的数量，追上又追上，导致供给不足。

米德兰房地产研究中心的人指出，深圳房地产市场的需求已经透支。预计6月份二手房市场将进入调整期，年中后新屋市场将进入稳定增长期。

许多地区都很热

自“3.30新政”出台以来，深圳房价一路飙升，衍生话题在各类房地产新闻中占据了最突出的位置。

根据米德兰房地产全国研究中心的统计，深圳新推出和出售的项目价格大幅上涨，帮助5月份的平均交易价格出现结构性上涨；二手房市场交易价格稳步上涨。4月份，交易量较上月增长48.95%，蓝筹股价格上涨3.44%；5月份，营业额增长12.94%，蓝筹股价格增长2.16%。

第一手住宅市场快速崛起的地区包括西丽、龙华和隆中，其中龙华是最引人注目的地区。今年3月以来，该地区推出的星河传奇、松田钢铁、中海金城三个项目均价相继上涨，单价超过4万元。

据相关数据显示，中海锦程二期项目在龙华区推出的719套公寓，同比增长23.08%，开盘后两个半小时内以平均每套4万元的价格售罄。

区域配套设施的推广可能是房价上涨的原因之一。中海金城，被称为龙华急需的房地产价格基准，重点是地铁上部结构，项目的商业二层将直接连接到龙华线，交通便利；随着项目所在地上塘地区房地产的增加和红山地区入住率的提高，商业和生活设施日趋完善。

5月23日在西丽区开业的博林田瑞在同一天推出了480套套房，平均价格为5万元/平方米，创下了该区的新高。据开发商称，所有推出的楼盘已经售罄，临时推出的80套房源也已清理完毕，共募集资金40亿元。

上周末刚刚推出的万科云城，公寓均价为55000元/平方米，日销售额达到20亿元。

与二手房市场相比，二手房市场对“3月30日新政”的反应更为迅速。“3.30新政”将二手房免征营业税的期限从5年以上缩短到2年以上，促进了二手房市场价格的上涨。其中，罗湖的翠竹、福田的农科和米香湖、南山的后海和蛇口以及宝安的龙华都有较高的增长率。

以南山后海招商月为例，从3月到5月，其增幅高达12.65%，5月份价格达到4.487亿元/平方米。招商局海月位于蛇口自由贸易区，在自由贸易区上市前后价格大幅上涨。

以福田区竹子林石翔梅林项目为例，该项目年初单价约为4万元，但6月初飙升至6万元/平方米以上。附近中介店的供电人员说，由于项目很少对外发布，目前只有两套在售，其中一套单价超过5万。有些人去看房子；另一组业主出价超过6万英镑，但还没有人支付这个价格。

“投资”市场进入下的供需失衡

接受采访的绝大多数业内人士将深圳房价飙升归因于供求关系。他们说深圳的土地供应太少了。

但事实是，根据米德兰地产的数据，深圳的供销比近年来一直大于1。从8个月的销售速度来看，2014年9月，深圳一手住宅楼的库存去库存期高达17.96个月，但到年底已降至12.04个月，并从今年开始持续下降，5月底达到7.05个月。

根据深圳中原的数据，截至2014年底，深圳新房存量超过400万平方米，达到过去五年的最高水平。这一水平在2015年第一季度基本保持不变。

如果供应基本稳定，这表明需求方有问题:需求会立即增加。

这种突然的需求就是投资者。2012年，在推出限购和贷款后，投资者基本上被排除在住宅市场之外。然而，在3.30新政后，首付可低至20%，第二套房可还清贷款，成为第一套，限额外政策被取消。现在这群人又进入了市场。

根据中原最新数据，截至5月26日，深圳今年售出16118套，二手房成交量比去年5月翻了一番。值得注意的是，自今年以来，投资自置居所的比例逐月上升，5月份为18%，环比上升18.01%，同比上升9.81%。

据中联连锁地产统计，近期投资者重返市场的势头明显，深圳二手房交易中投资者的比例已达到近30%，达到28.1%。在去年的市场低迷中，投资者的比例仅为10%。

除了专业投资者之外，中联链家二手房研究所总经理肖小平认为，在目前深圳房价暴涨的情况下，急需者已经表现出投资者的特征。为了在不可预知的未来购买真正适合长期自住的房子，急需的人也开始从投资的角度购买“触手可及”的房子，然后在他们看好未来的时候将房子套现，换成更大更适合自住的房子。因此，只需要开始追逐热点项目，关注房价的预期和升值。

肖小平指出，在深圳这轮房价飙升中，购房者普遍的“投资”心态加剧了住房供需的不平衡，即普通购房者都是抱着投资心态买房的。

“这种心态非常可怕。”肖小平说，在“3.30新政”中，用住房公积金贷款购买第一套普通自住住房的最低首付可降低到20%，二手房免征营业税的期限降低到“5比2”，这既减轻了购房者的心理负担，也使需求在一定时期内变得非常集中。当每个人都在追求一个有利的区域时，这个区域的供求就会变得不平衡，从而推高热点地区及其项目的价格。热点的示范作用将带动周边项目乃至整个楼市的跟进，最终可能导致整个城市楼市的暴涨。

肖小平说，根据中联链家二手房研究所对二手房市场的调查分析，目前的市场需求主要来自三个方面，一是当前市场正常的购房需求，二是去年楼市低迷抑制的需求，三是预期房价上涨而提前购房计划的需求。同时，深圳的供给没有同步扩大，这进一步加剧了供需失衡。

房地产价格的上涨可能会放缓

经过连续的通货膨胀，深圳业内人士担心:上涨速度太快，所以应该放缓。

根据最新数据，5月份深圳一手和二手住宅成交量达到19，484套，接近2009年的峰值。根据深圳市土地委员会的数据，5月份新房价格创下新高，环比上涨8%，至28487元/平方米。

深圳二手房交易量连续三个月增长，5月份达到新高。共售出13，378套，比上个月增长28%，同比增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的峰值；二手房平均价格高达35741元/平方米，比上个月上涨6.02%，比去年同期上涨19.82%。

如果我们看看房价的历史，深圳的房价一直保持在一个高水平。即使在市场低迷的2014年，深圳新房平均成交价格仍为23973元/平方米，同比增长11.0%；2014年，深圳中原统计样本二手房平均价格达到30322元/平方米，年均累计上涨6%，为全国最高。

如果我们与北京相比，深圳的房价已经等于甚至略高于北京。2014年，北京新建商品房(不含保障性住房)价格为24143元/平方米，比2013年上涨6.2%；据叶巍我爱我家(博客、微博)市场研究所统计，2014年北京二手房平均成交价格为29964元/平方米，低于深圳3万元的单价。

现在，在深圳房价疯狂上涨两个多月之后，似乎出现了趋同的迹象。

上周末，前海区的万科运城和龙岗区的怡安大都市中心二期开盘，吸引了众多买家。然而，买家看到价格后，他们放弃了购买。

与此同时，在福田和南山这样的成熟地区，二手房上市已开始“有价无市”，因为业主们每次都要提价数百万。

米德兰房地产研究中心的人士指出，自3.30政策以来，深圳部分地区的房价确实有所上涨，40%的涨幅确实存在于少数房地产中，在数据方面一直处于全国领先地位，由于供求关系、经济规划等原因，深圳的优势有望继续保持。

另一方面，一些房地产或地区的增长率并不普遍。自3.30政策以来，除了新推出的项目，一手项目的销售增长率约为10%，米德兰地产监测的蓝筹住宅月价格也有所放缓。“一线城市的营业额近年来达到新高，可能不存在大幅上升的情况，但总体趋势不太可能在短期内扭转。”米德兰地产预计，二级市场可能在6月份进入调整期。

此外，考虑到2014年深圳房价长期处于平行通道，虽然年底交易情况良好，但房企有意冲动，一般没有做出相应的价格调整，可以说近期房价上涨部分源于2014年以来的补充需求。本轮价格上涨后，价格上涨可能会放缓，预计将告别快速增长，进入年中以后的稳定增长期。

上述来自米德兰房地产研究中心的人士认为，限购政策作为最后一道强有力的防线，需要继续存在，深圳今年放松限购的可能性极小，这必将发挥其重要作用。